Analitycy różnią się co do oceny skali problemów dla kredytobiorców, jakie mogą spowodować rekordowo wysokie notowania stóp procentowych NBP. Dość często powtarzany argument zwraca uwagę na fakt, że osoby spłacające kredyt na przykład od 10 lat, zwykle odczuły przez ten czas znaczący, realny wzrost swoich wynagrodzeń. Warto zatem sprawdzić, czy wspomniane wzrosty płac faktycznie mogą stanowić czynnik mocno poprawiający sytuację dłużników. Ciekawa analiza portalu RynekPierwotny.pl potwierdza, że największe problemy będą dotyczyły kredytów sprzed roku - dwóch. Wiele wskazuje, że takie „hipoteki” były udzielane w sposób zbyt liberalny.
Starsze kredyty mieszkaniowe nie będą problemem
Znaczenie płacowych czynników dla kredytobiorców można łatwiej ocenić dzięki wykresowi, który Narodowy Bank Polski zamieścił w swoim najnowszym raporcie o stabilności systemu finansowego. Ten wykres prezentuje jednocześnie udział poszczególnych roczników w wartości portfela „złotówkowych” kredytów mieszkaniowych oraz skumulowany wzrost płac począwszy od danego roku. NBP niestety nie udostępnia dokładnych wyników tych obliczeń. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl samodzielnie oszacowali zatem realny wzrost przeciętnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw od danego roku do 2021 r. Wyniki takiej analizy są następujące:
- 2005 r. - wzrost przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw o 66% do 2021 r.
- 2006 r. - 59%
- 2007 r. - 49%
- 2008 r. - 41%
- 2009 r. - 40%
- 2010 r. - 39%
- 2011 r. - 38%
- 2012 r. - 38%
- 2013 r. - 35%
- 2014 r. - 30%
- 2015 r. - 25%
- 2016 r. - 20%
- 2017 r. - 15%
- 2018 r. - 9%
- 2019 r. - 5%
- 2020 r. - wzrost przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw o 4% do 2021 r.
Powyższe wyniki są zbliżone do realnych, czyli uwzględniających inflację wzrostów płac, które eksperci NBP zaprezentowali na poniższym wykresie. Płacowe dane sugerują, że starsze kredyty mieszkaniowe nie powinny stanowić problemu dla stabilności sektora bankowego. Chodzi nie tylko o spore wzrosty wynagrodzeń od momentu rozpoczęcia spłaty takich „hipotek”. Poniższy wykres informuje, że kredyty mieszkaniowe udzielone w złotym przed 2014 r. stanowią już tylko 20% całego portfela. Oznacza to, że dużego znaczenia nie mają np. zbyt liberalnie udzielane „hipoteki” z lat 2006 - 2008.
Spory problem dotyczy kredytów z lat 2020 - 2021
Niestety, analiza sytuacji kredytobiorców mieszkaniowych pokazuje również mniej pozytywne aspekty. Chodzi między innymi o fakt, że nowi dłużnicy hipoteczni z lat 2020 - 2021 nie mogli jeszcze odczuć znaczącego wzrostu swoich dochodów. W niektórych przypadkach, realne dochody takich osób wręcz spadły z powodu inflacji. Najbliższe kwartały będą bardzo poważnym testem dla „świeżych” kredytobiorców, którzy doświadczyli największego wzrostu oprocentowania względem pierwszej raty. Niepokoić może fakt, że według informacji prezentowanych przez NBP, kredyty mieszkaniowe z lat 2020 - 2021 stanowią aż 30% wartości całego portfela „złotówkowych” kredytów mieszkaniowych.
Banki przesadziły z szacunkami zdolności kredytowej
Inne ciekawe dane z najnowszego raportu o stabilności systemu finansowego potwierdzają, że mimo pandemii i niepewności gospodarczej, kredyty mieszkaniowe z 2020 r. i 2021 r. były udzielane zbyt liberalnie. Niepokoi chociażby wzrost względem 2019 r. udziału nowych „hipotek” o wartości większej niż 450% rocznych dochodów netto gospodarstwa domowego. Kolejnym ostrzegawczym sygnałem jest fakt, że według szacunków NBP nowi kredytobiorcy z 2021 r. po odliczeniu rat mieli średnio o 8% mniejszy dochód niż ci spłacający kredyt od 2019 r. Rekordowo niskie oprocentowanie z III kw. 2021 r. - III kw. 2022 r. (nawet po uwzględnieniu bufora na wzrost stóp NBP) pozwalało na „pompowanie” zdolności kredytowej. Trudno uznać za zdrową sytuację, w której gospodarstwo domowe z dochodem netto wynoszącym 8000 zł mogło pożyczyć około 900 000 zł.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
