Mieszkania z rynku pierwotnego cieszą się ogromną popularnością. Jak podaje OtoDom, w 2023 roku sprzedano 54,3 tys. mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Łodzi i Katowicach. Popyt wzrósł po ogłoszeniu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., co jednocześnie zaowocowało wzrostem cen. Obecnie rząd pracuje nad nowym programem “Mieszkanie na start”, który ma zastąpić poprzedni. Wiele osób czeka na jego ogłoszenie, przygotowując się do zakupu nieruchomości. Co należy sprawdzić przed podpisaniem umowy z deweloperem?
Kupno mieszkania: Jak sprawdzić inwestora?
Sprawdzenie, czy mamy do czynienia z wiarygodnym deweloperem to jeden z najważniejszych kroków w procesie zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Należy zweryfikować, jak długo inwestor działa na rynku, ile inwestycji zrealizował oraz jakie są opinie na jego temat. Poza tym warto sprawdzić, czy deweloper może poszczycić się nagrodami lub certyfikatami potwierdzającymi jakość jego projektów. Dobrym rozwiązaniem jest poświęcenie nieco czasu na dokładne przeanalizowanie dotychczasowych realizacji, z uwzględnieniem takich elementów jak jakość wykończenia, funkcjonalność czy zagospodarowanie części wspólnych. Są to ważne informacje, dające pewien pogląd na standardy pracy. Poza tym, warto sprawdzić dewelopera w kilku miejscach.
- Polski Związek Firm Deweloperskich - to organizacja działająca na rzecz poprawy budownictwa w Polsce. Należący do niej deweloperzy zostali zweryfikowani i co do zasady opierają swoje działania na kodeksie dobrych praktyk.
- Krajowy Rejestr Sądowy - można znaleźć w nim najważniejsze informacje na temat spółki. Poza tym, istnieje możliwość sprawdzenia, czy deweloper znajduje się na liście Krajowego Rejestru Długów lub na giełdzie wierzytelności. Pozyskanie dwóch ostatnich informacji wiąże się już jednak z koniecznością uiszczenia opłaty.
- Fora internetowe, grupy na social mediach - internet jest doskonałym źródłem faktycznych informacji na temat działalności dewelopera. Warto zatem poszukać opinii osób, które kupiły mieszkanie w innych inwestycjach zrealizowanych przez wybraną firmę. Naszą ostrożność powinny wzbudzić zwłaszcza informacje o usterkach.
Sprawdzanie inwestycji. Pamiętaj o tych kwestiach
Kolejnym krokiem po zweryfikowaniu dewelopera, jest sprawdzenie samej inwestycji. Od 1 lipca 2022 roku obowiązuje nowa ustawa deweloperska, dzięki której potencjalni nabywcy mają prawo żądać od inwestora prospektu informacyjnego dotyczącego budynku. Po jego otrzymaniu należy poświęcić nieco czasu na analizę. Na co zwrócić uwagę?
- Sytuacja finansowa dewelopera - w prospekcie muszą znaleźć się informacje o ewentualnym postępowaniu egzekucyjnym.
- Plan zagospodarowania przestrzennego okolicznych działek - warto sprawdzić, czy tuż obok inwestycji nie jest planowana budowa np. drogi.
- Plan inwestycji infrastrukturalnych w promieniu 1 km - na podstawie tych informacji dowiemy się, czy w pobliżu nie powstaną obiekty typu spalarnia śmieci lub oczyszczalnia ścieków.
- Informacje o finansowaniu inwestycji oraz o sposobie, w jaki zostaną zabezpieczone interesy nabywców - w tym miejscu znajdą się informacje o banku, który prowadzi rachunek powierniczy.
Osoby, które chcą poznać faktyczną sytuację finansową inwestora, mogą także żądać sprawozdań finansowych firmy. Oprócz tego można uzyskać dostęp do pozwolenia na budowę, księgi wieczystej nieruchomości oraz jej projektu. W prospekcie znajdą się też informacje na temat wybranego przez nas lokalu. Należy dokładnie przeanalizować standard wykończenia, materiały oraz dane dotyczące części wspólnych.
Sprawdzenie umowy deweloperskiej i umowy przyrzeczonej
Jeśli stwierdzimy, że inwestor jest wiarygodny, a inwestycja w pełni nam odpowiada, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy. Osoby, które kupują mieszkanie na wczesnym etapie budowy lub tzw. “dziurę w ziemi”, na początku podpisują umowę deweloperską. Na podstawie tego dokumentu deweloper zobowiązuje się wybudować budynek, ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego, przenieść własność lokalu i prawa do korzystania z niego na kupującego. Umowa jest sporządzana w formie aktu notarialnego.
Gdy budynek będzie gotowy i oddany do użytkowania, nabywca podpisuje z deweloperem umowę przyrzeczoną, czyli przeniesienia praw własności. Ona również wymaga sporządzenia w formie aktu notarialnego. Przed podpisaniem obu umów, nabywca powinien otrzymać wzór dokumentu. Zanim zdecydujemy się na jego podpisanie, warto skonsultować się z radcą prawnym, który sprawdzi treść pod kątem zgodności z przepisami prawa. Poza tym zweryfikuje, czy interesy nabywcy są zabezpieczone, czy nie występują luki prawne, potencjalne ryzyka oraz niekorzystne postanowienia. Jeśli tak, taką umowę można negocjować lub wprowadzić do niej poprawki.