Ceny mieszkań w górę. Sprzedający testują rynek przed nowym kredytem?

Propozycja programu "Mieszkanie na start" zgłoszona przez rząd Donalda Tuska wywołała analogiczny efekt do aktywacji "Bezpiecznego kredytu 2 proc." z okresu Zjednoczonej Prawicy jeszcze przed jego wdrożeniem. Ceny nieruchomości zaczęły rosnąć.

Program "Mieszkanie na start"

Program "Mieszkanie na start", który - podobnie jak niedawny program "Bezpieczny kredyt 2 proc." - oferuje rządowe dopłaty do rat kredytów mieszkaniowych. Głównym celem jest ułatwienie młodym ludziom finansowania swojego pierwszego mieszkania lub domu. Obecnie trwają prace legislacyjne nad programem. Uruchomienie możliwości składania wniosków planuje się najpóźniej na jesień tego roku.

W nowym programie mieszkaniowym "Mieszkanie na start" oprocentowanie kredytu na start może wynosić od 1,5% do nawet 0%, zależnie od liczby dzieci w gospodarstwie domowym:

• 1,5% dla jedno- i dwuosobowego gospodarstwa domowego,
• 1% dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
• 0,5% dla czteroosobowego gospodarstwa domowego,
• 0% dla pięcioosobowego lub większego gospodarstwa domowego.

Warto zauważyć, że dla singli obowiązuje również limit wieku. Jeśli jednoosobowe gospodarstwo domowe ubiega się o nowy kredyt mieszkaniowy na start, kredytobiorca może mieć maksymalnie 35 lat. Ten warunek nie dotyczy jednak żadnych innych uczestników programu.

Skutki "Bezpiecznego kredytu 2 proc."

Komentując skutki "Bezpiecznego kredytu 2 proc." Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust, w niedawnej rozmowie z superbiz.se.pl zauważył, że krótki czas trwania dopłat przyczynił się do negatywnych skutków na pobudzenie popytu, a mianowicie ograniczyła się podaż, co spowodowało wzrost cen nieruchomości. W rezultacie rok 2023 zostanie zapamiętany jako okres trzech skoków popytu, które doprowadziły do gwałtownego spadku dostępności mieszkań i wzrostu cen. Pierwszym impulsem popytowym było otwarcie kredytowego kurka na początku 2023 roku. Drugim było uruchomienie programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", a trzecim były masowe zakupy "na ostatnią chwilę" z obawy przed zakończeniem programu. Czy będzie podobnie z programem "Mieszkanie na start"?

Ceny mieszkań w Warszawie

Jak donoszą media, w Warszawie średnia cena mieszkań w centrum miasta wzrosła do 22 tysięcy złotych za metr kwadratowy, przewyższając poziom cenowy w stolicy Hiszpanii, gdzie sięga ona 19 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Niektóre mieszkania w Warszawie są nawet droższe niż w Los Angeles.

Jak dowiedział się portal money.pl, w jednym z ogłoszeń cena wywoławcza za mieszkanie o powierzchni 143 metrów kwadratowych w warszawskich Kabatach wynosi niemalże 2,2 miliona złotych. Natomiast za podobną nieruchomość o powierzchni 161 metrów kwadratowych w Los Angeles trzeba zapłacić około 1,4 miliona złotych (339 tysięcy dolarów).

Zmiany w cenach mieszkań. Eksperci komentują sytuację

Specjaliści zajmujący się rynkiem nieruchomości, w wywiadzie udzielonym money.pl, przyznają, że w wielu sytuacjach ceny ofertowe mieszkań znacząco odbiegają od realnego stanu rynku.

Nowe oferty, które pojawiają się w bazie naszej agencji, mają rzeczywiście wysokie ceny wywoławcze. Jednak szybko podlegają korekcie. Jeżeli ktoś wystawia na sprzedaż mieszkanie za 700 tys. zł, ale podobne oferty znajdują nabywców za ok. 600 tys. zł, wówczas taka nieruchomość w kolejnych tygodniach tanieje do momentu, aż jej poziom dojdzie do cen rynkowych. Podnoszenie cen ofertowych jest więc taktyką polegająca na testowaniu rynku- zdradził Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse, w rozmowie z money.pl.

Ekspert wyjaśnia, że taktyka sprzedających nie przyczynia się do zwiększenia liczby transakcji. Jednocześnie potencjalni nabywcy, poszukujący mieszkań w przystępnych cenach, ignorują oferty z zawyżonymi cenami, co nie sprzyja finalizacji transakcji.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Polsce rosną szybciej

Marek Wielgo, specjalista z serwisu RynekPierwotny.pl i Gethome.pl, w rozmowie z money.pl, zauważa, że od jakiegoś czasu ceny na rynku wtórnym w Polsce wzrastają szybciej niż te dotyczące mieszkań nabywanych od deweloperów.

Ekspert wyjaśnia, że już w poprzednim roku zaobserwowano tendencję, według której średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkań na rynku wtórnym w aglomeracji katowickiej, Krakowie, Wrocławiu i Łodzi rosła szybciej niż w przypadku nieruchomości od deweloperów. Szczególnie widoczne było to na rynku wtórnym od września, kiedy to pojawiła się opcja "Bezpiecznego Kredytu 2 proc.". Sprzedający używanych mieszkań korzystali z faktu, że oferta nieruchomości od deweloperów systematycznie się zmniejszała, co równocześnie wiązało się z gwałtownym wzrostem cen.

Zdaniem ekspertów, w tym roku sprzedający nieruchomości na rynku wtórnym będą najprawdopodobniej zmuszeni do ograniczenia swoich oczekiwań związanych z podwyżkami cen. Wynika to z rosnącej konkurencji na rynku nowych mieszkań.

Nowy program rządu nie będzie miał tak dużego wpływu na rynek?

Bartosz Turek, ekspert z firmy HRE Investments, w rozmowie z money.pl, zauważa, że osoby obecnie sprzedające swoje nieruchomości w nadziei na znaczący wzrost cen, prawdopodobnie niedokładnie zapoznały się z treścią projektu ustawy wprowadzającej program "Mieszkanie na start".

Podkreśla również, że przeciętna pomoc finansowa w ramach nowego programu rządowego ma być o jedną trzecią mniejsza niż w przypadku "Bezpiecznego Kredytu 2 proc.". Dodatkowo przewiduje się udzielenie znacznie mniejszej liczby kredytów niż wcześniej. Istotną kwestią są również progi dochodowe, które ograniczą liczbę osób kwalifikujących się do programu.