Budowa domu
"2024 r. może być rokiem dużej motywacji do rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego. Motywować mogą zmieniające się przepisy o planowaniu przestrzennym, w szczególności zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także stabilizacja cen materiałów budowlanych, polityka środowiskowa UE i wspomniane korzyści dla gospodarstw wieloosobowych planowane w nowym programie dopłat kredytów" - wynika z raportu PKO BP "Puls Nieruchomości: 2024 rokiem domów?".
Autorzy raportu ocenili, że w 2023 r. rzeczywistość rynku nieruchomości mieszkaniowych okazała się "jeszcze bardziej optymistyczna" od przewidywań, a ważnym motorem nakręcającym sprzedaż była większa od zakładanej popularność programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. "2024 r. rysuje się jako trudniejszy, a uzyskanie podobnych poziomów sprzedaży jak w 2023 r. będzie wyzwaniem" - ocenili analitycy PKO BP.
Nowy program mieszkaniowy
Zwrócili uwagę, że od połowy 2024 r. ma obowiązywać nowy program mieszkaniowy, ale jego rozmiar będzie "istotnie mniejszy" niż kwota, która zasiliła rynek mieszkaniowy w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 proc. "W założeniach nowego programu wbudowana jest dyscyplina finansowa, aby zmieścić się w 2024 z jego kosztami w kwocie 0,5 mld zł. Ustawowe limity wydatków na dopłaty do Bezpiecznego Kredytu 2 proc. zakładały, że wsparciem w latach 2023 i 2024 może być objętych ok. 50 tys. kredytów, tymczasem wg BIK w drugim półroczu 2023 banki udzieliły 59,6 tys. kredytów w ramach tego programu" - zaznaczyli autorzy raportu.
Wskazali, że w największym stopniu z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. skorzystali single. "W nowym programie mieszkaniowym wsparcie dopłatami do rat kredytu na zakup pierwszego mieszkania dla singla będzie obwarowane jednak bardziej restrykcyjnymi warunkami – kwota kredytu, do której przysługiwałaby dopłata, zostaje zmniejszona do 200 tys. zł z 500 tys. zł, a ograniczenie wiekowe do 35 lat z 45 lat" - zaznaczyli.
PKO BP przypomniał, że według założeń nowego programu dopłaty do wyższych kwot kredytu kredytobiorcy mogliby uzyskać, kupując nieruchomość będącą ich współwłasnością. "Limity kwot kredytów mają być wyższe dla miast, w których wartość odtworzeniowa m kw. lokalu mieszkalnego jest wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju. Taki zapis zwiększa relatywną atrakcyjność zakupu lokalu na kredyt w dużym mieście" - oceniono. "Zostanie wprowadzone kryterium dochodowe, ale jego przekroczenie nie będzie definitywnie wykluczało z możliwości skorzystania z programu" - dodano.
Według analityków PKO BP, z poluzowania kryteriów będą mogły cieszyć się gospodarstwa domowe z co najmniej trójką dzieci – wówczas wsparcie ma dotyczyć nie tylko zakupu pierwszego mieszkania, ale także poprawy warunków mieszkaniowych. "Takie gospodarstwa domowe są jednak bardziej aktywne na rynku domów jednorodzinnych" - wskazali, dodając, że zainteresowanie rodzin z czwórką dzieci lokalem mieszkalnym jest już bardzo niskie. "W przypadku Bezpiecznego Kredytu 2 proc. zaledwie 14 proc. kredytobiorców wnioskowało o zakup lokalu mieszkalnego przy zdecydowanie większym zainteresowaniu domem" - zauważyli eksperci banku. Ich zdaniem, program rządowy może dać impuls do budowy czy zakupu domu na rynku wtórnym i jego przebudowy.
Łagodniejsze przepisy
Analitycy PKO BP zwrócili uwagę, że nowe przepisy prawne wprowadzają plan ogólny, akt prawa miejscowego, który ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studia będą obowiązywać do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy, nie dłużej niż do 31 grudnia 2025" - zaznaczyli.
Wyjaśniono, że plan ogólny ma stanowić schemat zagospodarowania przestrzenią i być wiążący dla zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) i decyzji o warunkach zabudowy. "Nowe tereny pod zabudowę mieszkaniową będzie można wyznaczać jedynie wtedy, gdy rezerwy terenów wyznaczonych w obowiązujących planach miejscowych oraz luki w zabudowie nie zapewnią zaspokojenia przewidywanych potrzeb w zakresie zabudowy mieszkaniowej" - zaznaczono w raporcie.
"O ile gmina nie uchwali planu ogólnego do 1 stycznia 2026 r., to nie będzie miała możliwości wydawania nowych decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub o warunkach zabudowy aż do uchwalenia tego planu" - wskazali analitycy.
Ich zdaniem zmiany w planowaniu przestrzennym mogą motywować inwestorów myślących o budowie domu do przyspieszenia realizacji swoich planów tak, aby uzyskać warunki zabudowy w oparciu o obecne przepisy.
Ceny materiałów budowlanych
"Kolejnym z powodów, dla którego inwestor może przyspieszyć swoją decyzję o budowie czy przebudowie domu, jest zachowanie cen materiałów budowlanych. Ostatni rok to stabilizacja cen, co przy rosnących dochodach, oznacza wzrost siły nabywczej" - stwierdzili autorzy raportu.
Dodali, że motywatorem dla przyspieszenia decyzji inwestorskich może być też polityka Unii Europejskiej, która planuje wprowadzić zakaz instalowania pieców na paliwa kopane (w tym również ogrzewanie gazowe) w nowych budynkach. "Zakaz ten ma obowiązywać nowe budynki będące własnością prywatną od 2030" - wskazano. (PAP)
autorka: Anna Bytniewska
