Ceny mieszkań pójdą w górę. Oto powód

Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny, na koniec 2023 r. dynamika wzrostu cen mieszkań była dwucyfrowa – w 17 największych polskich miastach ceny w ujęciu rocznym wzrosły w IV kwartale o ok. 14 proc. zarówno w na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

„Uwzględniając jednoczesny spadek inflacji średnio do poziomu 6,5 proc. w IV kwartale, możemy stwierdzić, że ceny mieszkań, po raz pierwszy od III kwartału 2021 r., wzrosły w ujęciu realnym” – napisano w raporcie PIE.

Najdroższe lokale są w Warszawie - średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w stolicy przekroczyła poziom 17 tys. zł za m kw. Na rynku pierwotnym ceny są bliskie 16 tys. zł za m kw., aczkolwiek – jak oceniają eksperci Instytutu – przekroczenie tego pułapu to prawdopodobnie kwestia kolejnego kwartału.

W Krakowie, drugim najdroższym mieście, ceny mieszkań przekraczają 15 tys. zł za m kw. na obu rynkach.

Program wspierania mieszkań wygasł

O przyczyny tak silnego wzrost kosztu zakupu lokali pytamy Jana Dziekońskiego, eksperta rynku nieruchomości.

„Koniec roku, a zwłaszcza grudzień, przyniósł tak silną progresję cenową ze względu na zbliżający się koniec programu >Bezpieczny kredyt 2%<. Dopłaty stymulowały rynek, zachęcały kupców do aktywności” – mówi Dziekoński.

Jego zdaniem, w pierwszych miesiącach 2024 r. również będziemy widzieć jeszcze efekty tego programu.

„Część transakcji uzgodnionych pod koniec zeszłego roku będzie się teraz realizować, co wpłynie na statystyki tego roku. Z drugiej strony w pierwszych miesiącach roku rynek będzie w lekkim zawieszeniu, oczekując na start nowego programu wspierającego mieszkalnictwo” - mówi i dodaje, że w tym okresie zawierane będą głównie transakcje gotówkowe, a nabywcami będą osoby dobrze sytuowane, przez co statystyka transakcji może pokazać wzrost cen na rynku.

Topniejąca podaż mieszkań wywinduje ceny

Również eksperci PIE oceniają, że sytuacja na rynku nieruchomości w kolejnych kwartałach w dużej mierze zależeć będzie od daty wprowadzenia nowego programu dopłaty do kredytów mieszkaniowych oraz jego warunków.

„Przy założeniu utrzymania tego rodzaju dopłat od II kwartału 2024 r. spodziewamy się wysokiego popytu na zakup mieszkań. Równocześnie spodziewamy się niskiej podaży nowych ofert sprzedaży mieszkań” – oceniają ekonomiści Instytutu.

Dodają, że w 2024 r. na rynku pojawią się lokale, których budowę rozpoczęto w 2022 r., a był to okres, gdy liczba rozpoczętych budów była mniejsza niemal o 20 proc. niż średnia z lat 2019-2021.

„Ze względu na fakt, że przeciętny czas budowy mieszkania wynosi nieco ponad 2 lata, w kolejnych kwartałach spodziewamy się spadku podaży mieszkań na sprzedaż. Ze względu na niedopasowanie popytu i podaży przewidujemy dalszy wzrost cen mieszkań w 2024 r.” – napisano w raporcie PIE.

Akcja kredytowa mocno pobudzona

Pod koniec zeszłego roku popyt na zakup mieszkań utrzymywał się na wysokim poziomie - liczba wniosków o kredyty mieszkaniowe w IV kwartale wzrosła o 220 proc.

Dziekoński podkreśla, że polski rynek szybko przeszedł ze stanu zamrożenia (w marcu) do rozgrzania (lipiec). Podaje, że na przełomie 2022 r. i 2023 r., czyli w dołku rynku nieruchomości, wartość umów na kredyty hipoteczne wynosiła ok. 2 mld zł, a pod koniec 2023 r. już 9 mld zł.

„W październiku i listopadzie udzielono niemal 50 tys. kredytów – to liczba porównywalna z całą I połową roku. Za taki wzrost odpowiada głównie funkcjonujący od lipca do grudnia program >Bezpieczny kredyt 2%<, który w IV kwartale miał prawie 60-proc. udział wśród udzielanych kredytów” – zaznacza Polski Instytut Ekonomiczny.

Program wsparcia mieszkalnictwa odpowiadał w 2023 r. za ok. 60 proc. rynku, co oznacza, że średnio w miesiącu na 23-24 tys. umów kredytowych generował ich ok. 13-14 tys.

„Ta część rynku zniknie w pierwszych miesiącach 2024 r. Druga noga akcji kredytowej, czyli zwykli klienci, ciągle znajdują się pod presją niskiej zdolności kredytowej. Mimo niższych stóp procentowych, wyższych wynagrodzeń ich zdolność zakupu mieszkań spadła, bo wzrost cen na rynku był w zeszłym roku bardzo wysoki” – tłumaczy ekspert.

Koszt najmu w Warszawie przekracza 4 tys. zł

Jak wynika z raportu PIE, średnio w największych miastach ceny najmu mieszkania wzrosły w ostatnim kwartale zeszłego roku o 2 proc. rok do roku. W najdroższym mieście – Warszawie – wzrosły o 9 proc. i obecnie średnio za lokal w tym mieście trzeba płacić ponad 4,4 tys. zł. Kolejne miejsca zajmują Kraków, Wrocław oraz Gdańsk, w których ceny kształtują się w przedziale 2,9-3 tys. zł.

Jak przekonuje Dziekoński, w Polsce decyzja o wynajmie, a nie kupnie mieszkania, nie jest podyktowana wolnym wyborem, a przede wszystkim niedostępnością finansową własnego M.

„Jedynie 20 proc. wynajmujących twierdzi, że woli tę formę ze względu na swoją mobilność i wygodę. Pozostałych po prostu nie stać na kupno własnego mieszkania” – tłumaczy.

Pytany przez nas czy w ostatnich latach poprawiło się prawo chroniące właścicieli mieszkań przed nieuczciwymi najemcami, twierdzi, że „dużej poprawy nie ma”.

„Natomiast zmieniło się nieco postrzeganie tych spraw przez sądy. Dostajemy coraz więcej sygnałów, że administracja rozstrzygająca sprawy o brak płatności czy nakazy eksmisji, coraz częściej staje po stronie właścicieli. To właściwy kierunek, ale nie wpływa znacząco na skalę obrotów na rynku” – zaznacza Dziekoński.

Dużo wolnych lokali na wynajem

Oprócz ruchów cenowych ciekawie wygląda również kwestia podaży mieszkań na wynajem, która wyraźnie wzrosła w zeszłym roku.

Dość powiedzieć, że w IV kwartale liczba nowych ofert najmu w siedmiu największych miastach Polski wzrosła aż o 21 proc. rok do roku.

PIE tłumaczy to zjawisko wprowadzeniem na rynek mieszkań zakupionych w 2021 r. w celach inwestycyjnych.

„Obserwowaliśmy wówczas wysokie zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem zarówno ze strony inwestorów instytucjonalnych, jak i prywatnych, szukających bezpiecznej lokaty dla posiadanego kapitału” – napisano w raporcie.

Dziekoński zwraca też uwagę na malejący popyt na mieszkania na wynajem, co łączy się ze spadkiem liczby uchodźców z Ukrainy. Teoria ta ma potwierdzenie w liczbach – liczba wolnych mieszkań na wynajem w Warszawie na koniec roku była o 36 proc. wyższa niż przed rokiem, a we Wrocławiu o 34 proc. Oba te miasta były głównymi celami przyjazdów Ukraińców w 2022 r.

„Ogólnie w 2023 r. mieliśmy mniej imigrantów ekonomicznych w Polsce. Część uchodźców wróciło na Ukrainę, część wyjechała dalej na zachód, a jeszcze inni zdecydowali się na zakup własnego mieszkania w Polsce” – tłumaczy.

Ceny najmu rosnąć nie będą

Dziekoński ocenia, że w 2023 r. rynek mieszkań na wynajem przeszedł korektę. Ceny w większości miast były stabilne, a w wybranych – w Łodzi, Trójmieście, Wrocławiu czy Krakowie – nawet spadały.

Odbiło się to na zyskach z wynajmu lokali. Jak podaje PIE, rentowność najmu w największych miastach Polski spadła na koniec 2023 r. i średnio stopa rentowności wyniosła niecałe 5,6 proc. Zdaniem ekonomistów Instytutu, utrzymująca się tendencja spadkowa jest spowodowana wyraźnymi wzrostami cen sprzedaży mieszkań przy względnie stabilnych poziomach cen najmu.

„Spodziewam się, że 2024 r., a przynajmniej w I półroczu, nastąpi dalsza stagnacja cen. Ciekawiej będzie w II połowie, bo rozpędzająca się gospodarka może przyciągnąć na rynek nowych imigrantów ekonomicznych” – mówi Dziekoński.

„Z drugiej strony w II półroczu rynek najmu może odczuć odpływ chętnych ze względu na nowy program wsparcia zakupu mieszkania” – dodaje.