To "efekt Tuska". Takie będą ceny mieszkań

Zeszły rok na polskim rynku nieruchomości stał pod znakiem programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który miał niewątpliwy wpływ na dynamikę cen oraz popyt na mieszkania. Na razie nie znamy jeszcze szczegółów ewentualnego następcy tego programu, ale – jak wynik z pierwszych informacji - będzie on wspierał przede wszystkim rodziny wieloosobowe, a nie singli.

Takie założenia programu wyraźnie wpłyną więc na segment mieszkań największych, choć - jak podkreślają eksperci - ruch cen w górę dotyczyć będzie całego roku.

Inflacja upomni się o mieszkania duże

W ocenie Patryka Komisarczyka, eksperta od rynku nieruchomości z firmy Reliance Polska, segment małych mieszkań jest już mocno „napompowany” cenowo poprzednim programem, a więc najprawdopodobniej te ceny będą wzrastały najmniej.

”Najbardziej wzrosną ceny nieruchomości, które przeznaczone są dla większych rodzin, ponieważ największe dopłaty do kredytów mogą otrzymać właśnie rodziny z większą liczbą dzieci. Wobec powyższego teraz czas na wzrosty cen mieszkań kilku pokojowych czy domów” – ocenia Komisarczyk.

Podobnie uważa Tomasz Delowski z firmy Tętnowski Development, który zwraca uwagę na ograniczoną pulę podażową dużych mieszkań. 

„Na wzrost cen w dalszym ciągu najbardziej podatne będą rynki, na których występują największe problemy z produkcją nowych mieszkań, czyli rynki najdroższe” – mówi.

Eksperci oceniają, że program „Bezpieczny Kredyt 2%” wywindował głównie ceny nieruchomości w segmencie do 800.000 zł.

Czy zadziała „efekt Tuska”?

Ekspertów pytamy także, czy dostępność mieszkań będzie w 2024 r. wyższa, czy niższa niż w poprzednich latach? Wpływ na ten czynnik ma przede wszystkim porównanie dynamiki wzrostu wynagrodzeń do wzrostu cen nieruchomości, a także warunki i restrykcje dotyczące otrzymywania kredytów hipotecznych.

Do analizy tego pierwszego czynnika przydać się mogą dane Głównego Urzędu Statystycznego. Z nich dowiadujemy się, że przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w 2023 r. wzrosło o 11,9 proc. Komisarczyk ocenia, że to i tak mniej niż wzrost cen mieszkań, które „podobijane” były przez program rządowy, co spowodowało „błędne koło” i de facto ograniczyło dostępność mieszkań, wbrew założeniom programu.

Ciekawe spojrzenie prezentuje w tym wątku Delowski, który zwraca uwagę na aspekt psychologiczny. „Mimo wzrostu wynagrodzeń i obiektywnie lepszej średniej dostępności mieszkań z uwagi na preferencyjne kredyty, nie bez znaczenia pozostaje aspekt psychologiczny. W przypadku mniej pewnej sytuacji gospodarczej na rynkach międzynarodowych, przekraczanie kolejnych barier cenowych, będzie coraz trudniej akceptowalne” - tłumaczy. 

Dodaje, że negatywne skutki tej blokady mentalnej może łagodzić „efekt Tuska”, czyli proces podnoszenia optymizmu wśród przedstawicieli klasy średniej i młodszych nabywców. 

„Jednak w kwestii dostępności przewiduje dalsze »dorastanie« społeczne do modelu najmu długoterminowego w zamian za zaciąganie długoletnich kredytów na bardzo drogie mieszkania” - dodaje. 

Zakup inwestycyjny – czy jeszcze się opłaca?

Wzrost cen mieszkań ogranicza ich potencjał inwestycyjny, gdyż stopy zwrotu – czyli stosunku ceny wynajmu do kosztu poniesionego do nabycia i urządzenia nieruchomości – maleją. Nadal jednak zakup nieruchomości pod wynajem stanowi alternatywę choćby dla rynku kapitałowego.

„Jeżeli zakup ma być realizowany jako lokata własnych środków, to nadal uzyskamy dużo lepsze stopy zwrotu niż z innych bezpiecznych lokat. Natomiast jeśli zakup inwestycyjny ma być finansowany kredytem, to obecnie może być to na granicy opłacalności” – ocenia Delowski z firmy Tętnowski Development. 

Nieco inaczej sprawę widzi Komisarczyk, który ocenia, że ceny mieszkań są już tak wysokie, że „nie opłaca się traktować mieszkań jako inwestycji”. 

„Myślę, że jest o wiele więcej innych możliwości inwestycyjnych, które dają większe stopy zwrotu z zainwestowanych pieniędzy. Jeszcze kilka lat temu przelicznikiem zwrotu z takiej inwestycji był okres 12 lat, dziś wynosi on już około 25 lat” – zaznacza ekspert z firmy Reliance Polska.

„Wobec tego uważam, że należy się wstrzymać z inwestycją w nieruchomości i szukać innych alternatywnych inwestycji. Oczywiście zdarzają się tzw. okazje nieruchomościowe, jednak pojawiają się one niezwykle rzadko” – ocenia.