rozwiń >

Mir domowy - co to właściwie oznacza?

Mir domowy to zasada prawna chroniąca prywatność i spokój osoby zajmującej mieszkanie lub dom. Oznacza, że nikt nie może wejść do lokalu bez zgody osoby, która w nim mieszka, nawet jeśli nie jest właścicielem.

W praktyce wygląda to tak, że po podpisaniu umowy najmu to najemca zyskuje prawo do spokojnego korzystania z mieszkania. Właściciel nie może wejść do lokalu bez jego zgody tylko dlatego, że „to jego mieszkanie”. Dotyczy to zarówno fizycznego wtargnięcia, jak i prób wejścia wbrew woli lokatora. Właściciel nie ma prawa nachodzić lokatora bez uprzedzenia, wchodzić do mieszkania podczas jego nieobecności czy samodzielnie decydować o wizytach.

Kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?

Podpisując umowę najmu, właściciel ogranicza swoje uprawnienia wynikające z prawa własności. Nie oznacza to jednak, że traci je całkowicie.

Jeśli strony chcą ustalić np. cykliczne kontrole czy konkretne zasady wizyt, powinny precyzyjnie uregulować to w umowie. Gdy takich zapisów nie ma, każda wizyta wymaga zgody najemcy i wcześniejszego ustalenia terminu.

Są też sytuacje, w których właściciel może wejść do mieszkania nawet bez zgody lokatora. Reguluje to art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli wystąpi awaria powodująca szkodę albo realnie grożąca jej powstaniem, lokator ma obowiązek niezwłocznie udostępnić mieszkanie w celu usunięcia problemu. Chodzi o poważne sytuacje tj. pęknięta rura zalewająca sąsiadów, ulatniający się gaz, pożar czy poważna awaria elektryczna grożąca porażeniem. Cieknący kran czy zepsuta lodówka to nie są awarie uzasadniające wejście bez zgody najemcy

Jeżeli lokator mimo wszystko odmawia wpuszczenia właściciela w sytuacji poważnej awarii, albo jest nieobecny, właściciel może wejść do lokalu, ale nie samodzielnie. Musi to zrobić w obecności funkcjonariusza Policji lub straży miejskiej, a w razie potrzeby również straży pożarnej.

Jeżeli otwarcie mieszkania nastąpiło pod nieobecność lokatora, właściciel ma obowiązek zabezpieczyć lokal, sporządzić protokół z czynności, chronić znajdujące się w nim rzeczy do czasu powrotu najemcy.

Polecamy: KODEKS PRACY 2026

Kontrole i naprawy - czy najemca musi wpuścić właściciela?

Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien umożliwić właścicielowi wejście w celu np. przeprowadzenia okresowego przeglądu stanu lokalu, sprawdzenia instalacji i wyposażenia technicznego, ustalenia zakresu koniecznych prac, wykonania napraw, które obciążają właściciela.

Jeżeli naprawa wymaga opróżnienia lokalu, najemca może zostać czasowo przeniesiony do lokalu zamiennego na koszt właściciela, maksymalnie na rok. Czynsz w lokalu zastępczym nie może być wyższy niż dotychczasowy.

A co, jeśli najemca nie płaci czynszu?

Nawet w sytuacji, gdy lokator nie wywiązuje się z umowy, właściciel nie może działać „na własną rękę”. Nie wolno zmieniać zamków, wyrzucać rzeczy najemcy, wprowadzać się do mieszkania, blokować dostępu do lokalu.

Takie działania są niezgodne z prawem i mogą obrócić się przeciwko właścicielowi. Opróżnienie lokalu może nastąpić wyłącznie w drodze eksmisji.

Najem okazjonalny - większe bezpieczeństwo dla właściciela

Osoby, które chcą lepiej zabezpieczyć się przed problematycznym lokatorem, mogą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Taka umowa jest poświadczona notarialnie. Najemca musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazać lokal, do którego wyprowadzi się po zakończeniu najmu. To rozwiązanie znacznie skraca procedurę w razie konieczności eksmisji.

Co grozi właścicielowi za samowolne wejście do mieszkania?

Choć właściciel mieszkania formalnie dysponuje prawem własności, w czasie trwania najmu jego uprawnienia są bardzo ograniczone. Prawo bardzo rygorystycznie chroni mir domowy i prywatność lokatora.

Konsekwencje za samowolne wejście do mieszkania mogą być poważne, łącznie z odpowiedzialnością karną. Zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego stanowi: „Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku."

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725).