Znamy marże deweloperów. Są wysokie
Najwięksi gracze na rynku mieszkaniowym podali swoje marże. Aż 17,1 proc. „na czysto” zarabiają na sprzedaży mieszkań w Polsce. To dane z raportów finansowych za ubiegły rok, które podają spółki giełdowe. Wśród nich znajdują się kluczowi gracze na rynku (m.in. Dom Development, Develia, Murapol).
Wszystcy przedstawicieli tzw. wielkiej czówrki zakończyli ubiegły rok z wynikiem ponad 3 tys. sprzedanych mieszkań. Liderem, od lat, jest Dom Development – 4 448 mieszkań. Spółka odnotowała przychody na poziomie 3,26 mld zł oraz zysk netto w wysokości 654 mln zł. Rekordy bije za to Develia:
- sprzedaż: 3345 mieszkań,
- przychody: 2 mld zł,
- zysk netto 447,5 mln zł.
Ile zarabiają deweloperzy? To marże
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) podał, że giełdowe spółki odnotowały marżę netto w wysokości 17,1 proc. To oznacza, że więcej niż co szósta złotówka przeznaczona na zakup mieszkania to zysk.
Marża netto to zysk po odliczeniu kosztów zakupu działki, budowy, a także kosztów pracowników, podatków czy marketingu. Potocznie określa się to jako „czysty zysk”. Od lat deweloperzy to jedna z najbardziej rentownych branż w Polsce.
Marża jest „zgodna z oczekiwaniami” podaje organizacja, która zrzesza największych deweloperów w Polsce. Jak czytamy, w ostatnich marżach kształtowała się na poziomie 16,2 proc., ale w ubiegłym roku nieco wzrosła. Z punktu widzenia klientów to znak, że deweloperzy mogliby znacząco zejść z ceny.
– W debacie publicznej często pojawiają się wysokie wartości marż brutto, które bywają błędnie utożsamiane z końcowym zyskiem dewelopera. Tymczasem marża brutto i marża netto to dwa różne wskaźniki. Marża brutto pokazuje wynik na sprzedaży, ale nie uwzględnia pełnych kosztów prowadzenia działalności. Dopiero marża netto pokazuje realną rentowność przedsiębiorstwa – mówi Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Ile mogłoby kosztować mieszkanie?
Na potrzeby tego artykuły przeprowadziliśmy symulację. Mieszkanie średniej wielkości (ok. 50 mkw.) w Warszawie kosztuje ok. 900 tys. zł. Średni koszt metra to ok. 18 tys. zł. Co gdyby na rynku pojawił się „deweloper publiczny”?
Stwórzmy hipotetyczną firmę – nazwijmy ją „Dom-Bud” – dla której kluczowa będzie działalność operacyjna, dostarczanie dużego wolumenu mieszkań dobrej jakości (podobnej jak na rynku), ale nie maksymalizacja marży. „Dom-Bud” tak jak konkurencja walczy o działki, ale ze względu na wsparcie państwowe nie musiałby wykazywać wysokiej rentowności.
Załóżmy, że „Dom-Bud” kupuje ziemię, zatrudnia pracowników, płaci za reklamy i podatki. Zatrudnia też prezesa-specjalistę z pensją na poziomie co najmniej 1 mln zł rocznie (jak u konkurencji). Ponosi również wszystkie koszty, które deweloperzy wskazują jako różnicę między marżą brutto (ok. 30–40 proc.) a marżą netto (17,1 proc.).
Deweloper „Dom-Bud”, rezygnując całkowicie z marży netto, oferuje te same mieszkania nie za 900 tys. zł, lecz za 747 tys. zł. Skąd tak ogromna różnica? To ponad sto pięćdziesiąt tysięcy złotych na jednym mieszkaniu, które wynikają jedynie z kwestii braku marży.
– Rentowność netto na poziomie około 16–17 proc. należy oceniać w kontekście całego cyklu inwestycyjnego, a nie jako prosty udział zysku w cenie mieszkania. Jest to poziom pozwalający utrzymać zdolność do realizacji kolejnych projektów, pozyskiwania finansowania i zapewniania stabilnej podaży nowych mieszkań – tłumaczy Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.
Z kolei przedstawiciel sektora bankowego, cytowany w komunikacie prasowym związku, przyznaje, że „oczekiwana marża” wynosi ok. 15 proc. Jednak kredyt na inwestycję – dla dewelopera – zostanie udzielony również w przypadku rentowności na poziomie ok. 10 proc. Jak wtedy zmieniłaby się cena? W przypadku marży netto na poziomie 10 proc. koszt mieszkania opisanego powyżej spada o 63,9 tys. zł.
