Eksperci portalu RynekPierwotny.pl niedawno prognozowali, że średnia ofertowa cena nowego mieszkania z Warszawy szybko przekroczy granicę 10 000 zł/mkw. Dane pochodzące z sierpnia 2019 roku, potwierdziły słuszność takiego przypuszczenia. Cenowy rekord dotyczący Warszawy z pewnością jest ważnym sygnałem, który pokazuje tempo zmian na największym polskim rynku mieszkań. Dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili bliżej przyjrzeć się cenowym zmianom widocznym w stolicy.

Wieloletnie porównania muszą uwzględniać wpływ inflacji

Niedawny rekord cenowy dotyczący warszawskiego rynku nowych mieszkań w naturalny sposób skłania do porównań z poprzednim boomem hipotecznym. Warto jednak pamiętać, że od czasu poprzednich cenowych rekordów minęło już ponad 10 lat. To ważna kwestia w kontekście narastającej inflacji. Pomiędzy III kw. 2008 r. oraz II kw. 2019 r. taka skumulowana stopa inflacji CPI wyniosła 20,9% (według danych GUS). Jeśli uwzględnimy wpływ inflacji, to okaże się, że średnia ofertowa cena nowego stołecznego mieszkania z sierpnia 2019 r. (10 050 zł/mkw.) jest równoważna stawce wynoszącej 8315 zł jedenaście lat wcześniej. Tymczasem pod koniec 2008 r. średnia ofertowa cena 1 mkw. nowych warszawskich mieszkań oscylowała na poziomie 9800 zł. To pokazuje, że w ujęciu realnym warszawskiego rynkowi wciąż jeszcze daleko jest do poprzednich cenowych rekordów.

Szybkie wzrosty cen metrażu zaczęły się w II kw. 2018 roku

Ciekawa wydaje się również analiza ostatnich wzrostów średniej ceny 1 mkw. nowego „M” z Warszawy. Poniższy wykres opierający się na danych RynekPierwotny.pl, przedstawia takie wzrosty z okresu marzec 2017 r. - sierpień 2019 r. Bardziej interesujące są informacje z lat 2018 - 2019. W pierwszej połowie 2018 r. miało bowiem miejsce przyspieszenie tempa zmian cenowych. Wedle danych RynekPierwotny.pl, średnia ofertowa cena 1 mkw. nowego mieszkania na warszawskim rynku rosła następująco:

- marzec 2017 r. - 7 553 zł
- czerwiec 2017 r. - 7 625 zł
- wrzesień 2017 r. - 7 681 zł
- grudzień 2017 r. - 7 724 zł
- marzec 2018 r. - 7 860 zł
- czerwiec 2018 r. - 8 110 zł
- wrzesień 2018 r. - 8 601 zł
- grudzień 2018 r. - 8 651 zł
- marzec 2019 r. - 9 142 zł
- czerwiec 2019 r. - 9 558 zł
- sierpień 2019 r. - 10 050 zł

Warto podkreślić, że przyspieszenia tempa cenowych wzrostów widoczne powyżej oraz na wykresie, wynikało nie tylko z presji kosztowej odczuwanej przez deweloperów. Spore znaczenie miała również rozbudowa oferty najbardziej luksusowych mieszkań z rynku pierwotnego.

W stolicy wciąż znajdziemy nowe lokale za 6000 zł/mkw.

Wspomniana już wcześniej rozbudowa oferty luksusowych lokali oraz apartamentów (często kupowanych przez zagranicznych inwestorów) sprawiła, że stołeczny rynek deweloperski mocno rozwarstwił się cenowo. Potwierdzenie stanowi poniższa tabela bazująca na danych RynekPierwotny.pl. Prezentuje ona średnią ofertową cenę mieszkań w warszawskich dzielnicach. To zestawienie pokazuje, że pod koniec czerwca 2019 r. przeciętne stawki z cenników firm deweloperskich wahały się od 6200 zł/mkw. (Rembertów) do 24 315 zł/mkw. (Śródmieście).

Warto podkreślić, że astronomiczne ceny mieszkań na warszawskim Śródmieściu są stosunkowo nowym zjawiskiem. Jeszcze trzy lata temu, średnia ofertowa stawka za 1 mkw. nowego mieszkania na terenie Śródmieścia wynosiła 10 000 zł. Wtedy taka cena była wyznacznikiem luksusu. W połowie 2019 r. ten próg cenowy oprócz Śródmieścia znacząco przekraczały również takie części Warszawy jak Mokotów, Ochota, Praga - Północ, Wola i Żoliborz. O skali zmian na warszawskim rynku świadczy fakt, że ofertową ceną nowych „M” zbliżoną do 10 000 zł/mkw. cechują się już nawet dwie peryferyjne dzielnice połączone z centrum linią metra (Bielany oraz Ursynów). Pocieszenie dla warszawiaków szukających taniego lokalu od dewelopera stanowi fakt, że dzielnica Białołęka będąca swoistym „zagłębiem” takich mieszkań, nadal utrzymuje bardzo dużą podaż i przystępne ceny (zobacz poniższa tabela).

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl