Tempo zmian cenowych na rynku pierwotnym jest tak szybkie, że osoby nie śledzące comiesięcznych wzrostów mogą czuć się mocno zaskoczone. Pod koniec III kw. 2021 r. eksperci RynekPierwotny.pl stwierdzili, że już nie tylko Warszawa, Kraków i Gdańsk cechuje się pięciocyfrową średnią ceną metrażu. Na granicy cenowej 10 000 zł/mkw. zatrzymał się bowiem Wrocław. Inne ciekawe dane RynekPierwotny.pl potwierdzają, że dalsze podwyżki średnich cen nowych „M” są przesądzone. Tańsze mieszkania wyprzedają się bowiem szybko. To nie jedyny fakt, który jest niepokojący dla potencjalnych nabywców „M”.
Lokale dodawane do oferty na ogół są coraz droższe
Jeżeli chodzi o średnie ceny nowego metrażu, to takie statystyki zwykle są podawane z uwzględnieniem całej dostępnej oferty mieszkań. Czasem warto jednak pokusić się o dokładniejszą analizę i sprawdzić, jak wygląda zróżnicowanie średniej ofertowej ceny 1 mkw. mieszkań dostępnych w danym okresie, a także sprzedanych i dodanych do oferty rynkowej. Poniższa tabela przedstawia takie szczegółowe informacje dla III kw. 2021 roku, które dotyczą sześciu dużych krajowych miast i pochodzą z największej w Polsce bazy ofert deweloperów.
Poniższe zestawienie dobrze pokazuje charakter zmian cenowych. Dobrym przykładem może być Kraków, gdzie średnia ofertowa cena 1 mkw. dostępnych „M” już przekroczyła 11 000 zł. W III kw. 2021 r. mieszkania dodawane do oferty przez krakowskich deweloperów były wyraźnie droższe od średniej (11 686 zł/mkw.). Wyprzedawały się natomiast tańsze lokale z Krakowa o średniej katalogowej cenie 10 156 zł/mkw. Podobny charakter zmian rynkowych dotyczył także nieruchomości w Łodzi oraz Wrocławiu. Również w Poznaniu dodawane do oferty „M” miały ceny ofertowe wyższe od sprzedawanych lokali (zobacz poniższa tabela).
Średnia cena z Warszawy nie mówi nam wszystkiego
Ciekawa sytuacja dotyczy również stołecznego rynku pierwotnego. Od początku lipca do końca września 2021 r. średnia cena ofertowa sprzedawanych lokali (10 786 zł/mkw.) była tam o wiele mniejsza od przeciętnej stawki dotyczącej całego rynku (11 626 zł/mkw.). W praktyce różnica osiągnęła jeszcze większy poziom, bo kupujący zwykle mogli liczyć na niewielkie rabaty od deweloperów. Kwestię deweloperskich rabatów oczywiście trzeba uwzględniać także w odniesieniu do pozostałych analizowanych miast.
Jeżeli chodzi o analizowaną Warszawę, to ważny wydaje się fakt, że deweloperzy w III kw. 2021 r. dodawali do oferty lokale ze średnią ceną 1 mkw. zbliżoną do starszych (niesprzedanych) ofert. Wynikało to ze wzrostu znaczenia „tańszych” dzielnic kosztem obszarów cechujących się wysokimi cenami metrażu. Chodzi między innymi o Ursus, który pod koniec III kw. 2021 r. dość nieoczekiwanie stał się dzielnicą z drugą największą w Warszawie (po Białołęce) wielkością oferty mieszkań deweloperskich. Różnica podażowa między dwoma wspomnianymi częściami stolicy (Ursus i Białołęka) obecnie jest już niewielka.
Niewykluczone, że pod koniec bieżącego roku to właśnie Ursus będzie dzielnicą Warszawy z największą dostępną liczbą lokali deweloperskich. Tamtejsze mieszkania kosztujące średnio ok. 9700 zł/mkw. są droższe od białołęckich (8750 zł/mkw.), ale cechują się lepszym i szybszym dojazdem do centrum. Rodzi się jednak pytanie, na jak długo zasoby działek z niewielkiego Ursusa wystarczą deweloperom w warunkach tak intensywnej działalności inwestycyjnej. Warto przypomnieć, że obecna podaż mieszkań na Ursusie jest dwa razy większa niż dwa lata wcześniej.
Gdańsk staje się coraz bardziej prestiżowym rynkiem
Na szczególną uwagę zasługuje także przypadek Gdańska, bo w III kw. 2021 r. mieszkania dodawane do oferty przez tamtejszych deweloperów cechowały się ceną 1 mkw. nieco mniejszą od średniej (9 758 zł vs 10 081 zł). Gdańscy deweloperzy podobnie jak inwestorzy z pozostałych miast próbują nieco kompensować wzrost cen i kosztów budowy poprzez poszukiwanie tańszych lokalizacji w peryferyjnych dzielnicach (np. Chełm i Gdańsk-Południe). Z drugiej strony, widzimy długookresową rozbudowę oferty najdroższych mieszkań z Gdańska, kupowanych głównie w celach inwestycyjnych. Wydaje się prawdopodobne, że przez kolejne kilka kwartałów Gdańsk nadal będzie wyprzedzał Kraków pod względem udziału nowych lokali z ceną ponad 15 000 zł/mkw. i ustępował tylko Warszawie w tej kategorii.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
