Obecna sytuacja deweloperów mieszkaniowych na pewno jest trudniejsza niż chociażby dwa lata temu. Inwestorzy muszą się zmagać nie tylko ze wzrostem kosztów budowy. Warto także pamiętać o coraz mniejszej zdolności kredytowej klientów i problemach z dostępnością gruntów w największych miastach. Nie tylko trudności ze znalezieniem odpowiednich działek sugerują deweloperom, że warto wziąć pod uwagę podmiejskie lokalizacje. Znaczenie ma również fakt, że przekraczające 10 000 zł średnie ceny 1 mkw. nowych „M” z największych miast (Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Gdańska) odstraszają wiele osób. Już od pewnego czasu, pojawiają się sygnały mówiące o tym, że deweloperzy w odpowiedzi faktycznie zaczęli więcej budować pod dużymi miastami. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zweryfikować te doniesienia.
Zmiany są dobrze widoczne pod Wrocławiem i Warszawą
Poniższa mapa pozwala sprawdzić, czy deweloperzy rzeczywiście przenoszą się pod metropolie. Widzimy na niej różnicę liczby mieszkań (lokali i domów), które komercyjni inwestorzy rozpoczęli przez pierwsze 10 miesięcy 2019 roku oraz 2021 roku. Rok 2020 wydaje się niereprezentatywny w kontekście porównań, bo ówczesne wyniki zostały mocno obciążone przez wpływ pandemii. Na mapie widzimy informacje GUS dotyczące 324 powiatów i miast na prawach powiatu. Brak danych z 56 lokalizacji to głównie efekt braku aktywności deweloperów na tych terenach.
Mapa przygotowana przez ekspertów RynekPierwotny.pl wskazuje, że ciekawe procesy dotyczą przede wszystkim aglomeracji warszawskiej oraz wrocławskiej. Jeżeli weźmiemy pod uwagę dane GUS ze stycznia - października, to można stwierdzić, że zmiany były następujące:
- okolice Warszawy (powiat grodziski, powiat legionowski, powiat miński, powiat nowodworski, powiat otwocki, powiat piaseczyński, powiat pruszkowski, powiat warszawski zachodni i powiat wołomiński) - w 10 miesiącach 2019 r. rozpoczęto 6425 mieszkań, a w 10 miesiącach 2021 r. - 9113 mieszkań;
- okolice Wrocławia (powiat oleśnicki, powiat oławski, powiat strzeliński, powiat średzki, powiat świdnicki, powiat trzebnicki, powiat wołowski i powiat wrocławski) - w 10 miesiącach 2019 r. rozpoczęto 3854 mieszkania, a w 10 miesiącach 2021 r. - 4840 mieszkań.
Przygotowana mapa wskazuje, że wzrostowi aktywności deweloperów pod Warszawą i Wrocławiem towarzyszył jednocześnie spadek liczby lokali rozpoczynanych na terenie tych dwóch miast. To ciekawe zjawisko, bo widzimy, że na obszarze Poznania, Szczecina, Gorzowa Wielkopolskiego, Katowic oraz Lublina przez dziesięć miesięcy 2021 r. deweloperzy rozpoczęli o wiele więcej mieszkań niż dwa lata wcześniej.
Niebawem koło innych miast też powstanie więcej „M”
Poniższa tabela stanowi ciekawe uzupełnienie dla mapy. W tym zestawieniu zostało uwzględnionych piętnaście powiatów, które w perspektywie dwuletniej (I - X 2019 r./I - X 2021 r.) cechowały się największym wzrostem liczby lokali i domów rozpoczętych przez deweloperów. Ścisła czołówka tego rankingu wygląda następująco:
- powiat wrocławski - wzrost liczby mieszkań rozpoczętych przez deweloperów o 1277 w okresie styczeń - październik 2021 r. (zmiana względem stycznia - października 2019 r.)
- powiat pruszkowski - wzrost o 1040 mieszkań
- powiat piaseczyński - wzrost o 980 mieszkań
- powiat wołomiński - wzrost o 886 mieszkań
- powiat mławski - wzrost o 789 mieszkań
W grupie piętnastu powiatów z największym wzrostem aktywności deweloperów znajdziemy również takie lokalizacje jak np. powiat olsztyński oraz powiat bydgoski. To potwierdza, że nie tylko pod Warszawą i Wrocławiem firmy deweloperskie szukają nowych rozwiązań. Można oczekiwać, że w pobliżu wszystkich większych miast częściej zaczną powstawać niewielkie bloki oraz domy szeregowe.
/>
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl