Popyt na mieszkania spada, koniec wzrostów cen
"Oceniamy, że w II połowie roku ceny transakcyjne mieszkań zaczną stopniowo spadać. Prognozowany spadek cen wynika głównie ze znacznie obniżonego popytu wskutek wzrostu stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej w efekcie rekomendacji KNF dla banków. Jednocześnie boom mieszkaniowy ostatnich lat uruchomił wiele nowych projektów inwestycyjnych i wzmocnił mocno osłabioną stronę podażową rynku, zwłaszcza poza największymi miastami, co w obecnej fazie cyklu koniunkturalnego nie sprzyja utrzymaniu wzrostów cen. Szczyt sprzedaży mieszkań przypadł na II kw. 2021 r. i od roku obserwujemy stopniowy spadek wolumenów transakcji, przy bardzo silnym spadku w maju-czerwcu br." - czytamy w raporcie.
Według danych PKO BP średnia cena transakcyjna w II kw. 2022 r. na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach wzrosła o 0,3% kw/kw i 13,7% r/r wobec wzrostu o 17,7% r/r w I kw. 2022 r. Spadek średniej ceny względem I kw. 2022 r. odnotowano w Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu. Ceny mieszkań na warszawskim rynku pierwotnym wzrosły o 1,7% kw/kw.
Rentowność nowych projektów leci w dół
"Silny wzrost kosztów budowy mieszkań przy braku możliwości przeniesienia tego wzrostu na ceny mieszkań w warunkach osłabienia popytu, powoduje, że rentowność nowych projektów spada, a deweloperzy podejmują decyzję o wstrzymywaniu nowych inwestycji. Będzie to owocowało obniżeniem nowej podaży w perspektywie 2-3 lat" - napisali także analitycy.
Z punktu widzenia aktywności budownictwa mieszkaniowego ważne są także obecne sygnały spadków cen materiałów budowlanych. "Oceniamy, że przy wysokich stanach zapasów w firmach, tendencja spadkowa może się utrzymać. W takim scenariuszu prawdopodobne będzie uruchamianie projektów z niższymi cenami ofertowymi" - czytamy dalej.
Odbicie na rynku dopiero w 2025 roku
"W naszej ocenie obecny cykl zacieśnienia polityki pieniężnej dobiega końca. Wobec prognoz wyraźnego obniżenia dynamiki PKB w najbliższych kwartałach oraz spadku inflacji do celu w 2024, bank centralny może przed końcem 2023 zareagować obniżkami stóp procentowych, wzmacniając stronę popytową rynku mieszkaniowego i powodując jego ożywienie w 2024. Spodziewamy się, że spadek cen mieszkań potrwa przez około półtora roku do dwóch lat. W jego efekcie ceny powrócą do poziomów z pierwszej połowy 2021, a więc skorygowany zostanie dynamiczny wzrost cen z okresu III kw. 2021 r. - I kw. 2022 r. odnotowany w warunkach spadającej sprzedaży. Do dynamicznych wzrostów cen rynek powróci wg nas w 2025" - podsumowano.
