Ciekawy sposób na "Klucz do mieszkania". Jak szybciej sprzedać używane M?

"Na rynku mieszkaniowym trwa walka o klientów. Wielu przed zakupem M powstrzymuje wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Niektórzy deweloperzy proponują więc harmonogram płatności: 10/90, 20/80 lub 30/70, który oznacza, że nabywca może wpłacić 70-90% ceny mieszkania dopiero przy jego odbiorze, czyli np. za rok czy półtora" - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I dodaje, że dla tego, kto korzysta z kredytu, oznacza to realną korzyść. Nie musi bowiem uruchamiać całej kwoty kredytu w momencie zakupu i płacić od całości odsetek. A jeśli ktoś ma gotówkę na mieszkanie, może ją trzymać przez czas realizacji inwestycji np. na lokacie w banku.

Wzrost ofert mieszkań - dłuższy czas sprzedaży w największych miastach

Z tego samego powodu także wielu sprzedających mieszkania na rynku wtórnym ma problem ze znalezieniem chętnych. Tym bardziej, że oferta gwałtownie wzrosła na początku tego roku. Jak wynika z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar, w Krakowie i Łodzi liczba unikalnych ofert mieszkań z drugiej ręki zwiększyła się od początku roku aż o 19%, w Warszawie – o 18%, w Poznaniu – o 16%, Katowicach – o 14%, a we Wrocławiu i Trójmieście – „tylko” o odpowiednio 8% i 7%. Prawdopodobnie wydłuży się więc jeszcze bardziej czas sprzedaży mieszkań.

Z raportu „Barometr Metrohouse&Credipass” wynika, że w czwartym kwartale ubiegłego roku od momentu rozpoczęcia sprzedaży mieszkania do znalezienia klienta zdecydowanego na jego zakup mijało w Warszawie przeciętnie 121 dni (trzy miesiące wcześniej 105 dni), w pięciu największych miastach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi) – 105 dni (92), a w pozostałych miastach – również 105 dni, ale tam liczba dni, jaka upłynęła od chwili pierwszej ekspozycji oferty na rynku a pozytywną decyzją oferenta o zakupie po uzgodnionej cenie, uległa skróceniu ze 107 dni.

Dopiero pod koniec roku spodziewany jest wzrost popytu na używane mieszkania, a to dzięki zapowiedzianemu przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii programowi „Klucz do mieszkania”. Zakłada on wsparcie dla kredytobiorców kupujących mieszkania, ale wyłącznie na rynku wtórnym. Niewykluczone, że część potencjalnych nabywców, którzy mają wystarczającą zdolność kredytową, przyspieszy w związku z tym decyzję zakupową.

„Bezpieczny Kredyt 2%” - jak dopłaty wpłyną na ceny mieszkań?

"Niedawne doświadczenie z „Bezpiecznym Kredytem 2%” pokazało, że pojawienie się dopłat może skutkować wzrostem cen najtańszych mieszkań. Tym bardziej, że sprzedający najpewniej będą próbowali dostosować cenę do zapowiadanego limitu 10-11 tys. zł za metr kwadratowy" – tłumaczy Marek Wielgo. I przyznaje, że potencjalni beneficjenci nowego programu wsparcia, też z tego samego powodu będą próbowali zarezerwować sobie mieszkanie wcześniej. Jak?

Na rynku pierwotnym, kiedy pojawiła się zapowiedź programu „Bezpieczny Kredyt 2%, momentalnie wzrosła liczba umów rezerwacyjnych, w której deweloper zobowiązywał się do wyłączenia na jakiś czas lokalu ze swojej oferty. Natomiast na rynku wtórnym ten sam cel można osiągnąć, zawierając umowę przedwstępną sprzedaży, zwaną też umową przyrzeczenia. Oczywiście lepiej się z tym wstrzymać przynajmniej do czasu, aż rząd skieruje do Sejmu projekt ustawy. Wtedy też będzie można z grubsza ocenić, kiedy kredyt z dopłatą w programie „Klucz do mieszkania” może się pojawić w ofercie banków.

Umowa przedwstępna - brak limitu czasu i elastyczność dla stron

Co ważne, w polskim prawie nie ma ustawowego limitu czasu, na jaki można zawrzeć umowę przedwstępną. Oznacza to, że strony mogą dowolnie ustalić, jak długo umowa będzie obowiązywać. W praktyce najczęściej przyjmuje się termin od kilku tygodni do kilku miesięcy, który pozwala na dopełnienie wszelkich formalności, np. kredytowych. Poza tym także sprzedającemu długi termin umowy przedwstępnej może być „na rękę”, np. jeśli zamierza kupić nowe mieszkanie, ale nie chce ryzykować sprzedaży, dopóki nie znajdzie czegoś dla siebie.

Umowa przedwstępna - zadatek jako zabezpieczenie transakcji

Dla większego bezpieczeństwa obydwu stron transakcji zaleca się spisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Ponadto, kupujący musi być przygotowany na wpłacenie zadatku sprzedającemu, np. w wysokości 10% ceny lokalu. Jeśli kupiec się rozmyśli, to sprzedający może ten zadatek zatrzymać. Jeśli z kolei sprzedający zrezygnuje lub nie wywiąże się z któregoś z warunków umowy (np. zmieni cenę), musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Zadatek pełni zatem funkcję zabezpieczającą i motywującą obie strony do wywiązania się z umowy.

Zaliczka czy zadatek - co bezpieczniejsze dla kupującego?

Z drugiej strony, z punktu widzenia nabywcy, który nie ma pewności, czy w przyszłości bank udzieli mu kredytu, bezpieczniejsza może być forma zaliczki. W razie zerwania umowy, sprzedający będzie musiał zwrócić te pieniądze. Z kolei kupujący musi się liczyć z tym, że nie otrzyma żadnej rekompensaty, jeśli sprzedający wystawi go do wiatru, np. sprzedając mieszkanie komuś innemu, kto zapłacił wyższą cenę.