Nie ma sensu budować domów tam, gdzie nikt nie chce mieszkać. W tej materii sytuacja w Polsce jest postawiona na głowie. Tam, gdzie plany zagospodarowania są w nadmiarze – w małych miastach i wsiach – nie ma popytu. Tam, gdzie ich brakuje – w dużych miastach – popyt jest ogromny.

Lech Wałęsa obiecał kiedyś rozdać każdemu Polakowi po 100 mln zł. Oczywiście, nie spełnił obietnicy. Kazik napisał nawet o tym prześmiewczą piosenkę. Obecna ekipa rządząca postanowiła zainspirować kolejne pokolenia artystów. W wakacje tego roku ogłosiła program „Mieszkanie plus”, w ramach którego obiecała wybudować do 2030 r. dokładnie 2 752 733 tanie mieszkania czynszowe.

Dlaczego rząd chce budować mieszkania? Ponieważ w Polsce – to wśród polityków przekonanie powszechne – rynek nie radzi sobie z zapewnieniem ich wystarczającej liczby w przystępnych cenach. I panuje, tak nam się mówi, deficyt mieszkań.

A dlaczego to temat na sarkastyczne liryki? Ponieważ za ów deficyt odpowiadają w dużej mierze ci sami, którzy tak o nim trąbią. Gdyby nie prawo i sposób jego egzekwowania, mieszkań w Polsce byłoby więcej i byłyby znacznie tańsze.

Mieszkanie to nie ferrari

Deficyt mieszkań? Co to sformułowanie w ogóle znaczy? Czy mieszkań brakuje tak, jak za komuny brakowało papieru toaletowego? Nie. Nie ustawiamy się w długich kolejkach po mieszkanie i nie odprawia się nas słowami: „Dla pana/pani już nie wystarczy”. Przeciwnie. Masz pieniądze, mieszkanie się znajdzie. Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda normalnie. Są sprzedający, są też kupujący. Podaż spotyka popyt. Albo odwrotnie. Co więcej, liczba nowo budowanych mieszkań rośnie. Może więc twierdzenia o deficycie są na wyrost?

Po dokładniejszym przyjrzeniu się można jednak dostrzec, że faktycznie nie wszystko działa idealnie. Znacznie więcej osób potrzebuje mieszkania, niż może sobie na nie pozwolić. Oznacza to, że gdy politycy mówią o deficycie mieszkań, mają na myśli, co następuje: „Więcej osób powinno być stać na mieszkanie”. Nie chodzi więc o deficyt w ścisłym rozumieniu tego słowa, ale o zbyt słaby popyt efektywny (gdy chcę kupić i stać mnie, a nie gdy tylko marzę o kupnie).

Na ferrari także nie wszystkich stać, a nikt nie mówi, że na rynku mamy „deficyt ferrari”. Dlaczego? Ponieważ w razie braku ferrari zadowolimy się używaną hondą. Ma cztery koła i też dowiezie nas do pracy. Tymczasem statystycznego Polaka nie stać nie tylko na wypasione apartamenty (ferrari), lecz też na zakup byle kawalerki (używanej hondy). Średnia wysokość kredytu mieszkaniowego w Polsce to ok. 200 tys. zł, a najczęstsza pensja to ok. 1800 zł. Taki kredyt rozłożony na 30 lat będzie pochłaniał miesięcznie jej połowę. Owszem, można kupić mieszkanie w małym mieście na Podlasiu za 100 tys. zł, ale w małych miastach – ze względu na brak perspektyw – nikt nie chce mieszkać, a w dużych ceny są horrendalnie wysokie.

Brak własnych czterech kątów wpływa na standard życia mocniej niż brak wymarzonej fury – stanowi przeszkodę w rozwoju zawodowym, edukacji, zakładaniu rodziny. To przekłada się na społeczny regres – hodowlę niezaradnych maminsynków oraz mamincórek, mieszkających z rodzicami długo po osiągnięciu pełnoletności i żyjących na ich rachunek. W Polsce to już się dzieje. Według badań firmy Millward Brown 40 proc. Polaków po 50. roku życia przyznaje, że mieszkają z nimi dzieci, a 60 proc. – że regularnie wspierają je finansowo.

Patologiczną sytuację mieszkaniową unaoczniają międzynarodowe statystyki. Na tysiąc Polaków przypadają 363 mieszkania. Wiele z nich to mieszkania małe albo zbliżające się do kresu swojego żywota. We Włoszech analogiczny wskaźnik to 580 mieszkań. W Hiszpanii – 549. Nawet Czesi nas wyprzedzają – 458. Trzeba się więc podciągnąć. Ale jak?

Nie tak, jak chce rząd. Jego eksperci rozumieją rynek powierzchownie: widzą wysokie ceny kupna i najmu, niskie zarobki Polaków i konkludują, że skoro rynkowe ceny są za wysokie, to wyjściem jest albo dotowanie kredytów, albo subsydiowanie budowy czynszówek, których cena będzie ustalana nie za pomocą mechanizmu rynkowego, ale decyzji administracyjnej. Powstanie potężna oderwana od rynku gałąź transferów socjalnych.

Niesmaczne wuzetki

Od dekad mieszkaniówka – jako jedna z najważniejszych branż – jest przedmiotem badań ekonomicznych. Wynika z nich, że źródłem problemów nie jest ograniczenie popytowe, ale podażowe, a jego przyczyną nie jest niedoskonałość rynku, ale rządowa interwencja. Gdyby tylko było to możliwe, deweloperzy budowaliby więcej mieszkań i sprzedawali je większej liczbie ludzi po niższych cenach. Tłumaczy to ludzka chciwość. Jeśli możesz wybudować i sprzedać jedno mieszkanie i zarobić na nim 20 proc. albo trzy mieszkania i zarobić po 15 proc., wybierzesz drugą opcję. Problem w tym, że te możliwości są ograniczane.

W Polsce mamy trzy główne bariery: chaos w kwestii planów zagospodarowania przestrzennego, przeciągające się procedury administracyjne oraz nadmiar przepisów regulacyjnych.

Plany zagospodarowania przestrzennego to dokumenty określające, gdzie, co i jak można budować. Urbaniści wyznaczają tereny pod mieszkania, obiekty publiczne, infrastrukturę, biura. Przyjęcie takiego planu ma znaczenie dla samorządu, właścicieli gruntów i inwestorów. Samorząd zobowiązuje się do zapewnienia i sfinansowania infrastruktury koniecznej dla realizacji planu, inwestor „wie, na czym stoi”, właściciele gruntów, które w wyniku przyjęcia planu zyskały na wartości (np. przekwalifikowano je z rolniczych na budowlane), muszą zapłacić gminie opłatę planistyczną przy ewentualnej ich sprzedaży. W teorii owa opłata mogłaby finansować infrastrukturę i odszkodowania za wywłaszczanie gruntów pod drogi.

– W praktyce nie działa to, jak powinno. Samorządy nie wywiązują się ze zobowiązań infrastrukturalnych, a ci, którzy powinni otrzymać odszkodowania, nie otrzymują ich, bo gminy nie mają pieniędzy z renty planistycznej. A nie mają pieniędzy, bo ludzie czekają ustawowe pięć lat na możliwość sprzedaży gruntu bez konieczności uiszczania opłaty. Planów jest za mało, a jeśli są, to albo nie tam, gdzie trzeba, albo nie takie, jak trzeba. W praktyce 60 proc. mieszkań buduje się na tzw. wuzetkach, czyli arbitralnej administracyjnej decyzji o warunkach zabudowy. Ta sytuacja powoduje niepewność. Wydajesz pieniądze na przygotowania do inwestycji, na grunt, na projekt i czekasz na decyzję. A ona nie musi być pozytywna. W jednym na dziesięć przypadków inwestor musi się wycofać, ponosząc stratę, za którą zapłacą nabywcy udanych inwestycji – mówi Jacek Bielecki, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich i doradca BGK Nieruchomości, spółki realizującej „Mieszkanie plus”.

Niektórzy uważają, że to narzekanie nie ma podstaw, bo obecnie funkcjonujące plany zagospodarowania przewidują miejsce na mieszkania dla nawet 80 mln osób. Pytają więc: dlaczego deweloperzy nie chcą skorzystać z miejsc, które już wyznaczono? To proste. W ostatecznym rozrachunku to nie deweloperzy, ale nabywcy mieszkań decydują o ich lokalizacji. Trudno oczekiwać, że jeśli powstanie plan zagospodarowania pozwalający na budowę mieszkań w najwyższych partiach Tatr, to w rezultacie pojawią się tam bloki mieszkalne. Nie ma sensu budować domów tam, gdzie nikt nie chce mieszkać. W tej materii sytuacja w Polsce jest postawiona na głowie. Tam, gdzie plany zagospodarowania są w nadmiarze – w małych miastach i wsiach – nie ma popytu. Tam, gdzie ich brakuje – w dużych miastach – popyt jest ogromny.

Wrocław jeszcze wypada jako tako – objęty jest planami w 56 proc. Ale Warszawa to już tylko 36 proc. Łódź – 11 proc. Nie ma gdzie budować i za każdym razem trzeba starać się o wuzetki. Czekanie może potrwać nawet trzy lata, a opóźnienia generują koszty. Każde pół roku spóźnienia to dodatkowe 3–5 proc. wartości całej inwestycji. Nic dziwnego, że gęstość zaludnienia w polskich miastach jest niewielka. Możliwe, że historycznym źródłem braku planów jest brak przemyślanej prywatyzacji gruntów.

Wiele nieruchomości, które świetnie nadawałyby się na inwestycje mieszkalne, pozostało w rękach państwa lub państwowych spółek i nic produktywnego z nimi nie zrobiono. Przykładem marnotrawstwa jest parking nad śródmiejską stacją kolejki WKD w Warszawie. Zamiast niego mógłby powstać tam dowolny budynek. Właściciel gruntu, czyli PKP, wpadł na to dopiero trzy lata temu i ogłosił budowę wieżowca. Dotąd konkretów – poza zamiarami – brak. – Jednym z błędów planistycznych jest utrwalanie istniejącego zagospodarowania na terenach przemysłowych, z których wynoszą się zakłady produkcyjne. Uniemożliwia to zabudowę mieszkaniową na obszarach atrakcyjnych dla potencjalnych mieszkańców – zauważa Bielecki.

Kosztowne 153 dni

W kategorii „Uzyskiwanie pozwolenia na budowę” rankingu Doing Business Banku Światowego Polska zajmuje 52. miejsce. Aby rozpocząć u nas budowę, trzeba średnio 153 dni, których wymaga realizacja 12 osobnych procedur. „Podjęcie decyzji administracyjnej trwa od 60 do 365 dni, a jej walidacja może zająć od 14 dni do 4 lat” – czytamy w raporcie. Skąd taka rozbieżność? Stąd, że przyszłą inwestycję mogą blokować jej sąsiedzi? To byłoby oczywiste i zrozumiałe. Problem w tym, że blokować mogą także organizacje ekologiczne. Zazwyczaj „ekolodzy” po prostu grożą paraliżem inwestycji, dopóki ich fundacja nie otrzyma od dewelopera odpowiedniego wsparcia. Polski Związek Firm Deweloperskich sygnalizuje, że co drugi deweloper chociaż raz był zmuszony dokonać takiej opłaty. Jak pisała niedawno Anna Krzyżanowska na łamach DGP w tekście „Ekoterroryści wyłudzają pieniądze od deweloperów", haraczy domagają się nie tylko podmioty deklarujące się jako działające na rzecz ochrony przyrody czy środowiska, lecz także różne stowarzyszenia, robiąc to już na etapie uzyskiwania pozwoleń konserwatorskich.

Takich problemów nie ma – a przynajmniej w takim stopniu, jak Polska – np. Nowa Zelandia, lider rankingu Doing Business w kategorii budownictwa. Co prawda procedur jest tam tylko o dwie mniej niż u nas, ale ich realizacja trwa zaledwie 93 dni. Z badania Doing Business wynika także, że kontrola jakości w budownictwie jest w Nowej Zelandii o 33 proc. skuteczniejsza niż u nas. A więc można. A przecież przerost regulacyjny w Nowej Zelandii także był kiedyś spory. Do chwili, gdy do władzy doszli właściwi ludzie. Jedną z osób odpowiedzialnych za reformy w tej materii jest Bill English, wicepremier i minister finansów. Wciąż nie jest zadowolony z osiągnięć swojego kraju. – Regulacje, które mają chronić przed efektami zewnętrznymi, same produkują takie efekty w postaci wyższych cen – mówił w zeszłorocznym przemówieniu, zapowiadając kolejne zmiany.

W Polsce również wiele się mówi o reformach, ale w praktyce niewiele się robi. Do największych osiągnięć ostatnich lat należy zniesienie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Zapowiada się też wprowadzenie mniej restrykcyjnego kodeksu budowlanego, ale to dopiero projekt na etapie konsultacji społecznych. Jak na razie barier jest sporo, a budowa musi spełniać wiele różnego rodzaju wymogów, z których część jest nonsensowna. Przykład. Gdy budujesz blok mieszkalny, musisz spełnić wyśrubowane wymagania przeciwpożarowe dla garaży, co kosztuje do 800 razy więcej niż straty w wyniku ewentualnego pożaru. Istnieje też wymóg budowania mieszkań większych niż 28 mkw. Jeśli Nowak jest singlem, do tego minimalistą i chciałby kupić tanie mieszkanie 20-metrowe, nie może. Według ustawodawcy byłoby to niekomfortowe. Nie stać Nowaka na większe i droższe? Trudno. Niech się zgłosi po państwową dotację.

Nawet jednak sensowne normy są egzekwowane w głupi sposób. Na przykład te dotyczące odpowiedniego nasłonecznienia pomieszczeń czy energooszczędności. Uzupełnia się je szczegółowymi wskazaniami, co do sposobu ich osiągania – przepisy regulują grubość ścian, wielkość okien i dopuszczalne materiały. Gdyby jutro wymyślono budulec 20-krotnie tańszy od betonu, deweloperzy nie mogliby go zastosować, dopóki nie zezwoliłyby na to przepisy. – Producenci materiałów budowlanych wiedzą, że jesteśmy skazani na produkty o konkretnych parametrach, nie muszą starać się być bardziej konkurencyjni. Na zasadzie grosik do grosza wszystko to pompuje końcowe ceny mieszkań – przekonuje Jacek Bielecki.

A może, jak twierdzą złośliwcy, deweloperzy „ściemniają”? Niekoniecznie. Profesor Stephen Malpezzi, ekonomista z University of Wisconsin, dużą część kariery naukowej poświęcił badaniu zależności między poziomem regulacji nakładanych na budownictwo a cenami domów i najmu. Z jego badań wynika, że jeśli weźmiemy dwa systemy, z których jeden cechuje się liberalnymi regulacjami, a drugi wyśrubowanymi, to różnice w cenach, które można przypisać różnicom w regulacjach (a nie innym czynnikom), sięgają nawet 13–26 proc. dla cen najmu i 50 proc. dla cen zakupu. Malpezzi prezentuje pogląd wspólny dla większości ekonomistów. Ze świecą szukać prac, które udowadniałyby, że kontrola zagospodarowania terenu i regulacje budowlane przekładają się na większą dostępność mieszkań i niskie ceny.

Centralni planiści urbaniści

Jeśli ktoś chce osiągnąć społeczny cel „uwłaszczenia mieszkaniowego”, powinien opowiadać się za fundamentalnymi reformami i... – a fe! – deregulacją. O dziwo nawet najbardziej wrażliwe społecznie osoby rzadko to robią. Jednym z wyjaśnień jest wpływ, jaki na naszą świadomość wywierają urbaniści. Urbanistyka jako nauka teoretyczna jest mało pociągająca – jej uprawianie jest ekscytujące dopiero wtedy, gdy jest stosowana. Nic dziwnego, że jej adepci wykazują często mentalność centralnych planistów. Kusi ich wizja władzy kreowania otoczenia zgodnie z ich koncepcjami. Ta mentalność to właśnie punkt wspólny między nimi a wrażliwą społecznie lewicą.

Modne obecnie nurty w urbanistyce dążą do zabudowy miejskiej zorganizowanej wokół placu centralnego, do tego, by mieszkańcy mieli pod ręką wszystko, co im potrzebne, od urzędów przez sklepy po szkoły i by mogli do większości tych miejsc dotrzeć piechotą. Stawia się na parki, deptaki, nie toleruje się samochodów, wspiera komunikację publiczną. Miasto ma być harmonijną społecznością szczęśliwych mieszkańców. Wizja ta ma więc naturalny urok.

Problem w tym, że niemal każdy sposób jej realizacji wiąże się ze ścisłymi regulacjami rynku budowlanego. Świetnym przykładem jest amerykańskie Portland, które przez ostatnie dwie dekady realizowało ideę nowego urbanizmu. Ceny ziemi wzrosły tam w rezultacie o 400 proc., a ceny domów o blisko 80 proc. W rezultacie ubogich na zamieszkanie w Portland nie stać wcale.

Na całym świecie urbaniści walczą z negatywnymi skutkami swoich planów poprzez dokładanie kolejnych ograniczeń. Gdy okazuje się, że ludzie zamiast mieszkać w centrum, wolą przedmieścia, ustanawiają np. pasy zieleni ograniczające rozrost miasta. Efekt to dalsze ograniczanie podaży. Na przykładzie Seulu obliczono, że 1 proc. wzrostu podaży gruntów pod budowę mieszkań przekłada się na 1,4 proc. spadku cen ziemi i 0,2 proc. spadku cen nieruchomości.

To wszystko nie oznacza jednak, że miast nie należy planować wcale i pozwolić na ich zupełnie nieskrępowany rozwój. Istnieją warte rozważenia ekonomiczne argumenty za tym, że regulacja jest czasami konieczna. Zbyt duże zagęszczenie (albo zbyt małe) budynków mieszkalnych skutkować będzie totalnym zakorkowaniem ulic. Mogą zniknąć tereny zielone, co doprowadzi do spadku jakości powietrza w mieście. Obok niskich budynków mogą powstawać zbyt wysokie, zasłaniając dopływ światła dziennego. Obok budynków mieszkalnych mogą powstawać fabryki, które produkują np. hałas czy uciążliwe zapachy.

Mądrze zaprojektowane regulacje to takie, które zamiast ograniczać wzrost miasta i wtłaczać go w sztywne ramy ograniczonej wyobraźni planistów, próbują dostosować się do potrzeb mieszkańców – tych obecnych i tych przyszłych. – U nas nie ma dialogu pomiędzy urbanistami a rynkiem. Urbaniści powinni zbierać sygnały, czego rynek, czyli kupujący i sprzedający, chce i brać je za punkt wyjścia przy tworzeniu strategii rozwoju. Nie chodzi przy tym o to, by Polskę pokryć w stu procentach planem zagospodarowania, ale o to, by plany tworzono tam, gdzie są potrzebne, czyli tam, gdzie ludzie chcą mieszkać – uważa Jacek Bielecki.

Uniknąć bombardowania

Nasze metropolie w wyniku dekad błędów planistycznych skazane są jeszcze na długie lata problemów mieszkaniowych. Wobec tego niektórzy uważają, że należy ograniczyć np. ceny najmu. Taki pogląd niedawno przedstawił Jakub Wątor w artykule „Wprowadźmy limit ceny wynajmu” na łamach „Gazety Wyborczej”, powołując się na przykład Berlina, w którym kontrola czynszów obowiązuje od zeszłego roku. To zły pomysł. Już szwedzki ekonomista (i przy okazji socjalista) Assar Lindbeck zauważał, że „kontrola czynszów to najbardziej efektywne narzędzie dewastacji miasta zaraz obok bombardowania”. Kontrola czynszów, jeśli jest realnie egzekwowana, prowadzi do dalszego ograniczania podaży mieszkań i spadku ich jakości. Gdy w USA porównano mieszkania i domy podlegające i niepodlegające kontroli czynszów, okazało się, że aż 28 proc. z tych pierwszych popadało w ruinę. Drugich zjawisko degradacji dotknęło tylko w 8 proc. W Berlinie, na szczęście, limity cen najmu nie są w praktyce egzekwowane.

Skoro kontrola czynszów jest złym pomysłem, wraca argument o konieczności wspierania rynku państwowymi subwencjami do kredytów i programem „Mieszkanie plus”. Pamiętajmy jednak, jak wyglądają dotychczasowe osiągnięcia państwa w tych kwestiach. Jedyna grupa, która naprawdę wzbogaciła się w ramach programu Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych, to deweloperzy, którzy wiedząc, na jakie mieszkania będą dopłaty, odpowiednio podnieśli ich ceny. Załóżmy, że sprzedajesz pomarańcze, a rząd dopłaca kupującym złotówkę do każdego kilograma. Czy nie podniósłbyś cen np. o 90 groszy? Taki mechanizm zadziałał u deweloperów.

Dodajmy też, że dotychczasowe plany wsparcia mieszkalnictwa dały w sumie niecałe 300 tys. nowych lokali (dane za Money.pl), co każe sądzić, że plan wybudowania do 2030 r. 2,7 mln mieszkań to myślenie magiczne. Nie powiódłby się nawet wtedy, gdyby rząd budował w tempie z czasów PRL-u (przyrost mieszkań był wyższy niż obecnie).

Są jednak inne rozwiązania, którymi można wspomóc rynek równolegle z racjonalizacją planowania i reformą administracji. Można wprowadzić ulgi podatkowe dla osób oszczędzających na własne mieszkania. Można wprowadzić bony mieszkaniowe dla niezamożnych, pozwalające na tańszy wynajem i ułatwiające prywatyzację mieszkań komunalnych. Można zachęcać do wykorzystywania nowych technologii z dziedziny „ekonomii dzielenia się” – takich, jak serwis Airbnb – które pozwalają łatwiej zarabiać na prywatnym wynajmie.

– Dodatkową podaż mieszkań na wynajem uruchomiłaby też zmiana praw chroniących lokatorów. Umowa najmu powinna opierać się na kodeksie cywilnym. Nie może być tak, że osoba, która nie płaci, może mieszkać dalej... To tak, jakby pracodawca mógł nie płacić swoim pracownikom. Ponadto więcej mieszkań na wynajem to niższe czynsze rynkowe – zauważa prof. Marek Bryx ze Szkoły Głównej Handlowej. Profesor przekonuje także, że grunty należące obecnie do państwa można by oddać deweloperom pod budowę czynszówek niemal za darmo. – Pod warunkiem że przez pierwsze 20 lat pobieraliby niższy czynsz. O ile, to kwestia negocjacji. To rozwiązanie znane w innych krajach – uważa.

Tego typu działań, których efekt znacznie łagodziłby problemy mieszkaniowe niezamożnych i dał czas na zaprojektowanie bardziej fundamentalnych reform, można by podjąć sporo. Tylko czy politycy mieliby żywotny interes w uleczeniu mieszkaniówki? Niekoniecznie. Straciliby wtedy jedno z naprawdę potężnych narzędzi polityki socjalnej służących do manipulowania wyborcami. ⒸⓅ