Fot. Wojtek Gorski
Reklama
Marek Niechciał prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Pod koniec września UOKiK i KNF wydały ostrzeżenia, w których przestrzegały przed ryzykiem, które wiąże się z inwestycjami w apart- i condohotele. Teraz zaś rozpoczęła się kampania informacyjna „Oczarowani” ostrzegająca przed pochopnym angażowaniem kapitału. Dlaczego właściwie UOKiK zajął się tematem aparthoteli? Czy było na ten temat dużo skarg czy to inicjatywa urzędu?
Zainteresowaliśmy się tą kwestią w związku z dużą aktywnością firm zachęcających do lokowania swoich środków w apart- i condohotele. Jadąc przez Polskę, nie sposób nie zauważyć licznych reklam i ogłoszeń zachęcających do tego typu inwestycji. Postanowiliśmy przyjrzeć się temu rynkowi, przede wszystkim ofertom prezentowanym w mediach oraz sposobowi działalności tych firm.
Jakie zatem podjęto działania?
Przepytaliśmy firmy działające na rynku, sprawdzając głównie metody finansowania, zarządzania i sposoby oferowania tych inwestycji konsumentom. Analiza była nam potrzebna przede wszystkim do określenia ewentualnych zagrożeń, które mogą czekać na potencjalnych nabywców lokali. Wysłaliśmy ankiety z pytaniami do ok. 80 deweloperów i operatorów oraz 25 firm pośredniczących w zakupie nieruchomości lub pomagających w finansowaniu zakupu. Obecnie sprawdzamy m.in. sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje. Na razie wyniki tych badań dały podstawę do wszczęcia dziewięciu postępowań wyjaśniających.
Co budzi szczególne wątpliwości UOKiK?
Niepokoi nas określenie „gwarantowany zysk”. W naszej ocenie firmy budujące aparthotele i condohotele nadużywają tego pojęcia. Reklamy inwestycji obiecują „ośmioprocentowy gwarantowany zysk w skali roku”, niekiedy nawet wyższy. Tymczasem deweloperzy często nie uwzględniają kosztów zarządzania i utrzymania nieruchomości, konieczności opłacania odpowiednich podatków, finansowania remontów. Niestety nie biorą pod uwagę na przykład braku wpływów ze względu na sezonowość najmu lub zwiększoną konkurencję w sąsiedztwie.
Kolejne słowo – nadużywane i podkreślane przez inwestorów ‒ to „bezpieczeństwo”. Wydaje nam się, że w wielu przypadkach o bezpieczeństwie trudno mówić. Inwestycje w aparthotele nie mają rachunku powierniczego, który chroniłby środki wpłacone przez konsumenta, tak jak dzieje się to podczas zakupu mieszkania. Z reguły bezpieczeństwo okazuje się jedynie pustą deklaracją, a w praktyce mamy ryzykowną inwestycję, niekiedy sprowadzającą się wyłącznie do ładnej reklamy i projektu dziury w ziemi. Dlatego urząd zapytał poszczególne firmy m.in. o stosowane zabezpieczenia środków wpłaconych przez konsumentów.
A jakie zastrzeżenia UOKiK ma, jeśli chodzi o umowy?
Na tym etapie jeszcze za wcześnie, by mówić o konkretach. Na pewno nie podoba nam się obecna forma prezentowania zysku, to na etapie przedkontraktowym, natomiast w samej umowie zwracamy uwagę na zabezpieczenia inwestycji, np. analogicznie jak jest w przypadku zakupu mieszkania, sprawdzamy, czy są rachunki powiernicze, a także, mówiąc najogólniej, jak umowa kształtuje prawa i obowiązki konsumenta.
Czy już wiadomo, czy będą zarzuty i jakie?
Mamy postępowania wyjaśniające. Na obecnym etapie nie chcielibyśmy przesądzać o tym, czy i komu będą postawione zarzuty.
A czy sami deweloperzy podejmują jakieś działania zmieniające ich sposób działania?
Mam wrażenie, że niekiedy samo rozpoczęcie naszych działań powoduje, że branża będąca na naszym celowniku modyfikuje swoje postępowanie. Tak było również w tym przypadku. Kiedy skierowaliśmy pierwsze pytania do branży dotyczące reklam, to słowa „gwarantowany” i „bezpieczny” stopniowo zaczęły znikać z reklam skierowanych do konsumentów.
Jakie inne problemy prawne ujawniły się podczas analiz?
Rynek jest nadal dużą zagadką. Nie ma wiarygodnych danych mówiących o jego wielkości. Sposoby finansowania tych inwestycji też są różne, wiele do życzenia pozostawiają zgody i pozwolenia na budowę. Pojawia się proste pytanie: jeśli to takie intratne inwestycje, to dlaczego budujący nie idą po finansowanie do banku, ale udają się po nie do inwestorów. Wydaje mi się, że już możemy postawić taką tezę, że w przypadku apart- i condohoteli deweloperzy działają może nie na granicy prawa, ale w warunkach budzących wątpliwości. W wielu przypadkach nie ma np. jasnej informacji, czy budujący mają pozwolenie na postawienie hotelu lub apartamentowca. A to jedna z ważniejszych kwestii dla klientów, bo inaczej inwestuje się ze świadomością posiadania aktu własności, a inaczej, jeśli takiego dokumentu nigdy się nie otrzyma. Niejasne są też informacje o wyodrębnieniu poszczególnych lokali, a także jak wyliczany jest zysk.
Jakie zastrzeżenia ma urząd do sposobu prezentowania zysków?
Jeśli inwestor inwestuje pieniądze w banku, to otrzymuje pewną wymierną informację, która pozwala mu porównać oferty. W przypadku inwestycji w aparthotele informacje o zysku prezentowane są różnie, bo nie ma jednolitych zasad.
Czy zatem w ocenie UOKiK ta kwestia i inne powinny być uregulowane prawnie?
Rynek rozwija się dynamicznie. Pytanie, czy nie trzeba wprowadzić odpowiednich regulacji, a może samoregulacji, jest więc ważne z punktu widzenia przede wszystkim jego uczestników. Myślę tu zarówno o deweloperach, jak i konsumentach. Jeśli tak – to w jakim kierunku te rozwiązania powinny zmierzać? Na pewno takie kwestie, jak rachunki powiernicze, wyjaśnienie własności czy ewentualnego zysku, powinny zostać dookreślone.
We wrześniu w UOKiK odbyło się w tej sprawie spotkanie zespołu złożonego z przedstawicieli kilku resortów. Jakie resorty biorą udział? Czy prace będą kontynuowane?
Tak. Spotkaliśmy się z przedstawicielami m.in. Komisji Nadzoru Finansowego, Ministerstwa Sportu i Turystyki, Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, Ministerstwa Finansów, Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, a także Kancelarii Prezesa Rady Ministrów. Chcieliśmy przede wszystkim w jednym miejscu zebrać różne instytucje, które mogą mieć jakąś styczność z tym tematem. Podczas spotkania okazało się, że problem jest wielowątkowy. Oprócz sygnalizowanego przez nas nadużywania słów „gwarantowany zysk” czy „bezpieczeństwo” pojawiają się inne kwestie, które wykraczają poza obszar naszych kompetencji.
Rozpoczęliśmy dyskusję na ten temat, bo naszym zadaniem jest ochrona konsumentów, a już widzimy pewne niejasności. Po spotkaniu wiem, że nasza rola nie może być wiodąca, bo niewątpliwie działalność także w wielu innych obszarach wymyka się spod obecnie obowiązujących regulacji prawnych – w zakresie procesu budowlanego, kwestii podatkowych, turystycznych. Wiodącą rolę przejmie zapewne inny resort, a być może kancelaria premiera. Termin na zebranie propozycji czy kolejne spotkanie nie został jeszcze wyznaczony. Ze swojej strony deklarujemy gotowość i chęć przedstawienia naszych propozycji. ©℗
Rozmawiała Joanna Pieńczykowska
