Większe zainteresowanie przedsiębiorców ofertą pożyczek hipotecznych to efekt tego, że obecnie trudno jest zdobyć kredyt obrotowy czy inwestycyjny zabezpieczony tylko np. wekslem lub poręczeniem osoby trzeciej.
– Banki podchodzą ostrożnie do finansowania firm i niechętnie pożyczają pieniądze – mówi Paweł Majtkowski, główny analityk Finamo.
Dodaje, że najtrudniej uzyskać kredyt inwestycyjny zabezpieczony hipoteką, natomiast znacznie łatwiej jest o pożyczkę hipoteczną na bieżące potrzeby firmy.
– W ciągu ostatniego roku wartość pożyczek hipotecznych udzielonych przez Bank Ochrony Środowiska wzrosła trzykrotnie – przyznaje Sławomir Szkubel, dyrektor Bankowości Korporacyjnej i Finansów Publicznych w BOŚ.
Reklama

Pieniądze na wszystko i na długo

Pożyczki hipoteczne adresowane są najczęściej do wszystkich przedsiębiorców – bez względu na wielkość firmy, jej status prawny czy rodzaj prowadzonej działalności.
– Pożyczkę hipoteczną kierujemy m.in. do mikro oraz małych i średnich firm. Uważamy, że w tych firmach często drzemie duży potencjał rozwoju, który jest niewykorzystany ze względu na brak środków na realizację projektów – mówi dyrektor Szkubel.
Przy ubieganiu się o tę formę finansowania, od firm nie jest wymagane udokumentowanie celu, na jaki przeznaczone zostaną środki. Dlatego pożyczka może być spożytkowana zarówno na spłatę innych kredytów i pożyczek, potrzeby inwestycyjne przedsiębiorstwa jak i na bieżące wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Ważna jakość nieruchomości

W każdym przypadku podstawą przyznania przedsiębiorstwu pożyczki hipotecznej jest ocena zdolności kredytowej firmy. Przedsiębiorca musi m.in. udowodnić osiąganie regularnych dochodów, które umożliwią spłatę rat kapitałowo-odsetkowych. Niezbędna jest też zazwyczaj minimum roczna historia prowadzenia działalności gospodarczej, a także posiadanie rachunku w banku kredytodawcy. Od tych elementów zależy, ile ostatecznie za taką pożyczkę zapłaci.
– Oprocentowanie jest obliczane jako suma stawki WIBOR (lub LIBOR dla kredytów walutowych) oraz marży banku – przypomina Paweł Majtkowski.
Najważniejszym wyróżnikiem oferty pożyczek hipotecznych jest jednak zabezpieczenie w postaci nieruchomości (np. usługowych, biurowych lub mieszkalnych).
– Najbardziej restrykcyjnie banki podchodzą do przedsiębiorstw, które działają w branżach najbardziej dotkniętych przez kryzys. Dotyczy to głównie przemysłu (w szczególności przedsiębiorstw eksportowych). Pieniądze łatwiej mogą uzyskać firmy działające w branży usługowej – twierdzi Paweł Majtkowski.
– W branżach takich jak gastronomia, hotelarstwo czy turystyka własna nieruchomość ułatwia prowadzenie działalności gospodarczej i zaciągnięcie pożyczki hipotecznej – mówi Sławomir Szkubel.
Czasami ważny jest jednak typ budynku, bo niektóre banki nie akceptują jako zabezpieczenia zabytków, obiektów użyteczności publicznej, sakralnych i rekreacyjno-sportowych. Zwykle podstawowym wymogiem jest, by były one wolne od jakichkolwiek obciążeń z tytułu innych kredytów. Wpis hipoteki na rzecz banku na drugim i kolejnym miejscu dopuszcza się jedynie w przypadku, gdy kredyt jest udzielany na całkowitą spłatę wierzytelności wobec innych wierzycieli, których zabezpieczeniem są hipoteki posiadające prawo pierwszeństwa, a spłata wierzytelności spowoduje wygaśnięcie tych hipotek.

Dobre zabezpieczenie

Dbając o swoje bezpieczeństwo, banki udzielają pożyczek na 60–85 proc. wartości nieruchomości. Przy czym wskaźnik ten zależy nie tylko od oferty danego banku, ale też rodzaju nieruchomości. Na przykład w BOŚ 70-proc. limit obowiązuje dla nieruchomości handlowych, usługowych i biurowych oraz nieruchomości mieszkalnych (lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych), a 60 proc. w przypadku pozostałych nieruchomości.
Do tego niektóre banki wymagają cesji z ubezpieczenia budynku od ognia i innych zdarzeń losowych. Tradycyjnie wymagany też jest weksel in blanco pożyczkobiorcy.
Jest też możliwość zaciągnięcia pożyczki zabezpieczonej na nieruchomości, której kredytobiorca nie jest właścicielem (lub wyłącznym właścicielem), czyli osoby trzeciej, jeśli ta zgodzi się użyć swojego majątku pod zastaw. W takich przypadkach jednak wartość pożyczki może stanowić jedynie ok. połowy wartości zabezpieczenia.
– Spadki cen nieruchomości skłaniają banki do zmniejszania dostępnego dla klientów LTV, czyli stosunku pożyczonej kwoty do wartości zabezpieczenia – zaznacza Paweł Majtkowski z Finamo. Pod uwagę brana jest aktualna wartość nieruchomości oceniana przez ekspertów banku, a nie oparta na deklaracjach przedsiębiorcy. Dziś możemy więc uzyskać niższą pożyczkę niż np. jeszcze rok temu.
Porównując oferty banków na finansowanie działalności firm, warto dokładnie zapoznać się z wieloma produktami. Bywa, że banki nie mają w ofercie produktu pod nazwą pożyczka hipoteczna, ale stosują zabezpieczenia w postaci nieruchomości dla pożyczek inwestycyjnych czy na bieżącą działalność (np. PKO BP zabezpieczenie na nieruchomości przewiduje przy kredycie „Plan inwestycyjny”).
W zależności od instytucji, długość okresu, na jaki można dostać pożyczkę lub kredyt zabezpieczony nieruchomością, wynosi 10, a nawet 20 lat. Małe i średnie przedsiębiorstwa mogą też liczyć na sześcio- czy nawet 12-miesięczną karencję w spłacie kapitału. Pożyczki udzielane są zazwyczaj w: złotych, euro, franku szwajcarskim oraz dolarze amerykańskim.
POŻYCZKA HIPOTECZNA
Pożyczka hipoteczna jest formą pozyskania kapitału z wykorzystaniem majątku posiadanego w nieruchomościach (np. lokali usługowych, biurowców, magazynów itp.). Banki, stosując zabezpieczenie na ich hipotece, pożyczają przedsiębiorcy pieniądze – z reguły na dowolny cel związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W zdecydowanej większości pożyczki hipoteczne dla firm mają charakter długoterminowy – 15 lat i dłuższy.