Brak nowych mieszkań i niskie koszty kredytów napędzają popyt na nieruchomości, który może okazać się groźny dla szwedzkiej gospodarki. Ceny mieszkań od 2000 r. wzrosły ponad dwukrotnie, a tylko w ciągu ubiegłego roku wzrost wyniósł 14 proc. Dług konsumencki sięga rekordowych poziomów, a MFW ostrzega, że Szwecja musi podjąć zdecydowane kroki, by zadłużenie i ceny mieszkań nie wymknęły się spod kontroli. Zdaniem głównego ekonomisty szwedzkiego oddziału Danske Bank, Rogera Josefssona, politycy muszą zadbać o to, żeby nie przekroczyły one wzrostu dochodów – na przykład poprzez stopniowe zmniejszanie ulg podatkowych od kredytów hipotecznych i wprowadzenie powszechnego wymogu opłat amortyzacyjnych.

Nie będzie to łatwa decyzja przed wyborami na jesieni 2014 r., co potwierdził szwedzki minister finansów Anders Borg. Minister powiedział, że wymóg amortyzacji kredytów hipotecznych nie jest priorytetem na najbliższy rok i że istnieją „bardziej naturalne” sposoby zahamowania długu konsumenckiego. Nie planuje on również likwidacji ulg podatkowych.
W październiku 2010 r. szwedzki rząd wprowadził ograniczenia, które pomogły znacznie zwolnić wzrost akcji kredytowej do 4,5 proc., poziomu najniższego od 20 lat. Od tamtego czasu pożyczki nabrały tempa, a popyt na nieruchomości wciąż nie słabnie. W sierpniu średnia cena mieszkania w centrum Sztokholmu osiągnęła 65,259 koron/m2 (ok. 31 tys. zł.). Dla porównania, ceny mieszkań w Londynie to ok. 39 tys. zł/m2. Jak podaje Statistics Sweden, wzrost cen spowodowany jest po części brakiem możliwości wynajmu w dużych miastach po tym, jak od 2000 r. 160 tys. nieruchomości na terenie Szwecji stało się mieszkaniami własnościowymi, a budowa nowych mieszkań nie wystarcza do zaspokojenia potrzeb rosnącej populacji.

>>> Polecamy: Prawie 3 mln dorosłych Polaków nie ma własnego mieszkania

Jednocześnie koszty pożyczek osiągnęły rekordowo niski poziom. W Szwecji, gdzie zwykle przez określony czas nie trzeba spłacać kredytu hipotecznego, roczne oprocentowanie w Swedbank AB wynosi 2,98 proc. Ponad połowa gospodarstw domowych ma hipotekę o zmiennym oprocentowaniu, która naraża je na wahania stóp. Moody’s Investors Service ostrzega, że „nagromadzenie długu konsumenckiego powoduje osłabienie systemu bankowego”, a Standard & Poor planuje podwyższyć współczynnik ryzyka Szwecji z 2 do 3 na dziesięciostopniowej skali. Zdaniem analityków S&P, szwedzki rynek mieszkaniowy jest przewartościowany o 25 proc., gdyż ceny nieruchomości rosną szybciej niż rzeczywiste dochody. Owa rozbieżność wymaga albo obniżki cen, albo szybszego tempa wzrostu płac. Według danych Statistics Sweden na przestrzeni roku ceny mieszkań wzrosły o 14 proc, a wartość domów jednorodzinnych o 4 proc., podczas gdy wzrost płac wyniósł 1,9 proc. dla pracowników fizycznych i 1,5 proc. dla umysłowych.

Szwedzki nadzór finansowy ogłosił w ubiegłym miesiącu, że rozważa nałożenie obowiązku opłacania miesięcznej amortyzacji kredytów hipotecznych. Z marcowego raportu wynika, że w obecnym tempie większości rodzin pełna spłata hipoteki może zająć ok 140 lat. Natomiast rząd, mimo już istniejących wymagań wobec banków (Współczynnik Tier 1 Capital na poziomie 12 proc. RWA do 2015 r.), planuje wprowadzenie buforów antycyklicznych i ostrzega pożyczkodawców, że dla ochrony podatników może jeszcze zaostrzyć wymagania. Analitycy S&P zauważają jednak, że Szwecja dysponuje również innymi, wspomnianymi już wcześniej, narzędziami do opanowania zadłużenia konsumenckiego i na rynku nieruchomości. Opłaty amortyzacyjne to dodatkowe koszty dla rodzin, które z tego powodu nie będą mogły pożyczać od banków pieniędzy na zakup domów, co wpłynie również na ich ceny.

Carl-Viggo Oestlund, prezes państwowego pożyczkodawcy SBAB, uspokaja, że pomimo wzrostu cen Szwecji nie grozi bańka mieszkaniowa, choć należy zachować ostrożność i uważnie obserwować rozwój sytuacji. Jednak według analityka Krajowej Rady ds. Mieszkalnictwa, Budownictwa i Planowania, Bengta Hanssona, szwedzki rynek nieruchomości jest znacznie przewartościowany i chęć odłożenia w czasie spłaty długu to tendencja widoczna we wszystkich krajach, które w końcu popadły w kłopoty. A dalszy wzrost zadłużenia i cen mieszkań stanowi poważne zagrożenie dla szwedzkiej gospodarki.

>>> Czytaj również: Niespłacone kredyty hipoteczne to biznes dla windykatorów

ikona lupy />
Sztokholm / ShutterStock