Rola tylko dla rolników. Dla wielu Polaków już nie

1 Polska wynegocjowała sobie najdłuższy okres ochronny ze wszystkich państw, które w 2004 r. wchodziły do UE, co uzasadniano dużą powierzchnią ziem rolnych, znaczną różnicą w ich cenie w porównaniu ze starymi członkami Unii, jak i bardzo dużą wówczas różnicą w zamożności. Ograniczenia stosowane w okresie przejściowym pomogły, bo gdy popatrzy się tylko na oficjalne statystyki, cudzoziemcy stanowią niewielki odsetek osób kupujących ziemię rolną, a w obcych rękach znajduje się znikoma ilość polskich gruntów. Według rejestru Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji w 2015 r. cudzoziemcy kupili w Polsce 253 ha ziemi i 159 ha lasów.
Ale te liczby nie uwzględniają zakupu przez obcokrajowców lub zagraniczne firmy udziałów w polskich spółkach posiadających grunty rolne bądź leśne. To, że zagraniczne podmioty kupują polskie grunty rolne przy pomocy tzw. słupów, czyli polskich figurantów, nie jest żadną tajemnicą, niewiadoma jest jednak skala zjawiska.

2 Od 1960 r. obrót ziemią rolną podlega SAFER (Stowarzyszeniu Zagospodarowania Ziemi i Urządzania Obszarów Wiejskich). Ma ono ustawowe prawo pierwokupu sprzedawanej ziemi rolnej, a następnie decydowania o niej, tak aby trafiła do osób faktycznie zajmujących się działalnością rolną. SAFER dba także o równowagę między podażą a popytem na rynku, o poprawę jakości odkupywanych ziem przed ich odsprzedażą oraz decyduje o jej pozarolniczym wykorzystaniu. SAFER jest także zobligowane do interwencji, gdyby ziemia rolna miała przejść w ręce osoby niebędącej rolnikiem lub gdyby w wyniku transakcji gospodarstwo miało utracić rodzinny charakter.
Ziemia będąca w zasobach SAFER sprzedawana jest w publicznych przetargach, ale obowiązuje w nich ocena kandydatów. Pierwszeństwo mają w szczególności właściciele małych gospodarstw rodzinnych sąsiadujących ze sprzedawaną nieruchomością, rolnicy wywłaszczeni, młodzi rolnicy, którzy zamierzają założyć własne gospodarstwo, oraz te osoby, które wskutek spadku zostały pozbawione gospodarstw, na których pracowały. W każdym wypadku niezbędnymi warunkami są wykształcenie rolnicze, przynajmniej pięć lat pracy w rolnictwie w ciągu ostatnich 15 lat lub po ukończeniu wyższej szkoły rolniczej trzy lata pracy na roli. Nabywca ziemi zobowiązuje się do tego, że co najmniej przez 15 lat będzie prowadził kupione gospodarstwo i osobiście wykonywał w nim część prac, bez prawa wydzierżawienia lub oddania w użytkowanie.
W tym okresie przekazać gospodarstwo można tylko dzieciom, zaś sprzedaż jego części jest ograniczona do wyjątkowych sytuacji i wymaga zgody SAFER. Obywateli pozostałych państw UE obowiązują te same regulacje co Francuzów, a w przypadku innych państw dochodzi jeszcze minimum 10-letnie zezwolenie na pobyt, ale w praktyce zakup ziemi rolnej przez cudzoziemców jest bardzo trudny.

3 Obecne przepisy o obrocie ziemią rolną obowiązują od 1995 r. Przyjęta wówczas ustawa wprowadzała pojęcie gospodarstw priorytetowych (najczęściej są to gospodarstwa rodzinne, ale mogą nimi też być spółdzielnie i spółki cywilne).
Do uzyskania statusu gospodarstwa priorytetowego niezbędne jest spełnienie kilku warunków, m.in. powinno ono dawać pełne zatrudnienie przynajmniej jednej osobie, prowadzący powinien uzyskiwać przynajmniej 50 proc. dochodów z działalności rolniczej, legitymować się odpowiednimi kwalifikacjami, a także zamieszkiwać w jednostce administracyjnej, w której znajduje się dane gospodarstwo, lub w jednostce sąsiedniej. Tylko gospodarstwom priorytetowym przysługuje sąsiedzkie prawo pierwokupu (choć nie obowiązuje ono, gdyby zakup prowadził do nadmiernej koncentracji ziemi), które ogranicza nabywanie ziemi przez osoby niebędące rolnikami.
Hiszpańskie prawo nie zezwala na transakcje zmniejszające obszar gospodarstwa poniżej minimalnej powierzchni uprawnej, czyli takiej, która zapewnia satysfakcjonujący dochód dla rodziny, a także na podział gospodarstw w wyniku spadku.

4 Do zakupu nieruchomości rolnej, szczególnie przez cudzoziemców, konieczne jest spełnienie kilku warunków. Nabywca musi mieć ukończone 18 lat, być obywatelem Danii lub któregoś z państw UE lub EFTA (Europejskiego Stowarzyszenia Wolnego Handlu), mieć prawo do stałego pobytu w Danii, a także na podstawie przepisów w kraju ojczystym prawo do nabycia nieruchomości w Danii.
W chwili nabycia ziemi rolnej w Danii jego nabywca, współmałżonek i dzieci nie mogą mieć nieruchomości rolnej w innym kraju, a jeśli mają – przed zawarciem transakcji muszą ją sprzedać. W ciągu sześciu miesięcy od zakupu należy na stałe osiedlić się na terytorium Danii.
Dodatkowo w przypadku gruntów o powierzchni przekraczającej 30 ha wymagane jest, by nabywca samodzielnie zarządzał nabytą nieruchomością oraz miał kwalifikacje uznane przez duńskie ministerstwo rolnictwa.

5 W tym kraju przeniesienie własności gruntu podlega kontroli administracyjnej. Władze mogą odmówić zgody na transakcję w sytuacji, gdy: zakup prowadziłby do nadmiernej koncentracji gruntów w rękach jednej osoby, zwłaszcza jeśli grunty już przez nią posiadane są wystarczające dla egzystencji jej i jej rodziny; zakupu miałaby dokonać osoba, która nie jest rolnikiem, nie prowadzi osobiście gospodarstwa rolnego i której grunt rolny nie jest potrzebny do stworzenia lub wzmocnienia podstawy egzystencji; zakup gruntu wskazywałby na spekulacyjny charakter, czyli gdy potencjalny nabywca nie zamierza włączyć gruntów do gospodarstwa i w sposób trwały użytkować ich rolniczo; wskutek transakcji dojdzie do nieuzasadnionego gospodarczo podziału lub zmniejszenia, tzn. gospodarstwo straci samowystarczalność gospodarczą lub jego powierzchnia spadnie poniżej 1 ha; gdy cena rażąco odbiega od wartości gruntu, którą w takich sytuacjach ocenia się na podstawie jej wartości dochodowej, a nie rynkowej.
Z tej kontroli wyłączone jest przekazanie gruntu w wyniku spadku, jednak przepisy o dziedziczeniu gospodarstw rolnych mówią, że gospodarstwa nie powinny być wówczas dzielone.

6 Kraj ten znowelizował przepisy o handlu ziemią w kwietniu 2014 r. Podstawowym warunkiem, jaki musi spełnić chętny na litewską ziemię, jest potwierdzenie rolniczych kwalifikacji albo przez przedstawienie dyplomu o ukończeniu uczelni rolniczej, albo udokumentowanie pracy w rolnictwie. Firmy muszą też przejść specjalny test żywotności ekonomicznej opracowany przez resort rolnictwa.
Każda transakcja, której przedmiotem jest grunt większy niż 10 ha, wymaga zgody Narodowej Służby Ziemskiej (NZT).

7 Nowe przepisy o obrocie gruntami obowiązują od 1 czerwca 2014 r., czyli od czasu, kiedy skończył się w tym kraju okres przejściowy na zakup ziemi przez cudzoziemców. Zgodnie z nimi potencjalny nabywca ziemi musi spełniać dwa warunki.
Po pierwsze, jeśli jest osobą fizyczną, musi wykazać się 10-letnim pobytem na Słowacji. Firmy zaś mogą nabywać grunty dopiero wtedy, gdy od momentu ich rejestracji w kraju również minęło 10 lat. Po drugie, ustawa nakłada obowiązek udokumentowania, że w okresie co najmniej trzech lat przed zgłoszeniem zamiaru zakupu potencjalny nabywca prowadził działalność gospodarczą lub pracował w rolnictwie.
Dodatkowo obowiązuje procedura pierwokupu. Pierwszeństwo do wystawionego na sprzedaż gruntu mają osoby z terenu danej gminy, a jeśli nie znajdą się chętni – z terenów gmin ościennych. Ostatecznie oferta trafia jeszcze na specjalny serwis internetowy prowadzony przez resort rolnictwa.

8 Nowe przepisy regulujące obrót ziemią obowiązują na Węgrzech od 2014 r. Zgodnie z nimi potencjalni nabywcy gruntów rolnych o powierzchni powyżej 1 ha muszą wykazać posiadanie kwalifikacji rolniczych lub że przynajmniej od trzech lat prowadzą nieprzerwanie działalność rolniczą na terenie Węgier, czym zajmują się władze samorządowe.
Oprócz tego nabywca musi także uzyskać akceptację lokalnego komitetu ziemskiego, czyli organu reprezentującego rolników. Musi także zobowiązać się, że nie zmieni rolniczego przeznaczenia gruntu przez pierwsze pięć lat, a także że nie przekaże go w użytkowanie osobom trzecim i będzie osobiście na nim pracował.

9 W przeciwieństwie do innych krajów Europy Środkowo- -Wschodniej rumuńskie przepisy o obrocie ziemią były dość liberalne. O ile osoby fizyczne spoza kraju musiały w trakcie okresu przejściowego ubiegać się o pozwolenie na nabycie gruntu, o tyle ograniczenie to nie obowiązywało w przypadku firm założonych przez takie osoby na terenie Rumunii.
Jednak 11 kwietnia 2014 r. Bukareszt wprowadził nowe przepisy, zgodnie z którymi oferta sprzedaży ziemi musi najpierw trafić do lokalnej administracji. Jeśli obejmuje ona grunt o powierzchni do 30 ha, pozwolenie na transakcję pozostaje w gestii władz lokalnych. Jeśli przekracza 30 ha, wymagana jest zgoda ministerstwa rolnictwa.

10 Nowe przepisy o handlu ziemią obowiązują od 7 maja 2014 r. Grunty mogą nabyć tylko te osoby, które od pięciu lat mieszkają w kraju, lub firmy zarejestrowane w Bułgarii minimum pięć lat przed zgłoszeniem zamiaru kupna ziemi.
Warunkiem zawarcia umowy o zakupie nieruchomości rolnej jest przedłożenie wobec notariusza oświadczenia o pochodzeniu środków na zakup nieruchomości. Ziemi nie mogą nabywać podmioty, w których udziały mają spółki zarejestrowane w rajach podatkowych.