Jak działa najem zwrotny i dlaczego firmy się nim interesują?
Jeszcze niedawno był traktowany w polskim biznesie jako niszowa ciekawostka, teraz ten trend przyspiesza. – Najem zwrotny polega na sprzedaży nieruchomości inwestorowi, a następnie na wynajęciu jej od niego. To daje dostęp do kapitału w krótkim czasie, co może być korzystne w sytuacjach wymagających natychmiastowego finansowania – wyjaśnia Daniel Radkiewicz, ekspert rynku nieruchomości i prezes firmy INWI.
– Uwalniane są środki, które były zamrożone w nieruchomościach, przynoszących niższą stopę zwrotu w porównaniu z możliwością ich alokacji w działalność o wyższym poziomie rentowności. W porównaniu z innymi formami finansowania najem zwrotny może więc prowadzić do uzyskania znacznie wyższej stopy zwrotu z inwestycji – dodaje Radkiewicz.
Podobnie ocenia go prof. Waldemar Rogowski ze Szkoły Głównej Handlowej. - Najem zwrotny oferuje dostęp do znacznie większego kapitału przy jednoczesnej przewidywalności kosztów i uproszczonych procedurach. Jego kluczową zaletą jest możliwość uwolnienia zamrożonych środków z aktywów trwałych, bez utraty operacyjnej kontroli nad nieruchomością. Dla firm o stabilnej pozycji rynkowej i zdrowych fundamentach finansowych to często optymalne rozwiązanie wspierające dynamiczny rozwój i wzrost wartości przedsiębiorstwa – komentuje prof. Rogowski.
Dlaczego firmy szukają alternatywy dla kredytu
W obecnym otoczeniu gospodarczym przedsiębiorstwa coraz częściej poszukują elastycznych źródeł finansowania. Tradycyjne kredyty bankowe pozwalają zachować własność nieruchomości, ale jednocześnie wiążą się z ograniczeniami, rygorystycznymi wymogami oraz ekspozycją na zmienne stopy procentowe WIBOR i EURIBOR.
Najem zwrotny działa inaczej – uwalnia kapitał bez konieczności rezygnacji z użytkowania nieruchomości, a jednocześnie pozwala firmom szybciej reagować na potrzeby inwestycyjne.
Najem zwrotny kontra kredyt i leasing. Różnice w praktyce
Jak wskazuje Daniel Radkiewicz, skala możliwości finansowania w najmie zwrotnym jest znacząco większa niż w klasycznych instrumentach bankowych. – Przy założeniu, że dana spółka posiada wartościowe nieruchomości, przychody powyżej 100 milionów złotych oraz stabilnie wykazuje dodatnie EBITDA, kwota dostępnego finansowania w ramach najmu zwrotnego to 30 mln EUR. Typowy okres wynosi 15–30 lat, a wymagany wiek nieruchomości – do 50 lat. Możliwe są wszystkie lokalizacje. Koszt uzyskania środków wynosi 5–9 proc., niezależnie od WIBOR czy EURIBOR. Ryzyko wypowiedzenia umowy praktycznie nie istnieje. Przeznaczenie finansowania jest dowolne. Szybkość jego pozyskania mieści się w granicach 2–3 miesięcy – wyjaśnia Radkiewicz.
według prof. Rogowskiego, w przypadku kredytu, przy spełnieniu tych samych warunków, można uzyskać finansowanie na poziomie 15 mln EUR - Zazwyczaj trwa ono od trzech do pięciu lat. Nieruchomości nie mogą być starsze niż piętnaście lat, a w praktyce finansowane są głównie nowe inwestycje. Koszt wynosi 6–8 proc. i zależy od WIBOR lub EURIBOR. Ryzyko wypowiedzenia umowy jest wysokie, a środki muszą być przeznaczone na konkretny cel. Proces trwa 6–9 miesięcy.
W przypadku leasingu zwrotnego dostępna kwota to ok. 20 mln EUR, okres finansowania 3–10 lat, nieruchomości do 10 lat, a akceptowane lokalizacje to głównie duże miasta i węzły komunikacyjne. Koszt wynosi 6–9 proc., również zależny od WIBOR/EURIBOR. Ryzyko wypowiedzenia umowy jest wysokie, a proces trwa 6–9 miesięcy – tłumaczy Radkiewicz.
Dlaczego najem zwrotny zyskuje przewagę
Zestawienie dostępnych form finansowania pokazuje, że najem zwrotny wyróżnia się przede wszystkim skalą i elastycznością. Jak wskazuje ekspert z INWI, jego kluczowe zalety to możliwość pozyskania znacznie większego kapitału, brak uzależnienia od WIBOR i EURIBOR, wysoka elastyczność wykorzystania środków, szybki proces decyzyjny oraz relatywnie niskie wymogi formalne. W praktyce oznacza to, że firmy mogą znacznie szybciej uruchomić finansowanie niż w przypadku kredytu czy leasingu i jednocześnie nie są ograniczone sztywnymi warunkami bankowymi. – Kiedy liczy się szybkie tempo wzrostu, żadne inne rozwiązanie nie daje takiej dostępności kapitału i elastyczności, jak najem zwrotny – podkreśla Radkiewicz.
Istotną przewagą jest również brak konieczności zmiany lokalizacji. Firma może kontynuować działalność w tym samym miejscu, bez kosztów przeprowadzki czy reorganizacji operacyjnej. – Akceptowane są wszystkie typy nieruchomości: handlowe, magazynowe, biurowe, produkcyjne, w tym specjalistyczne. Nie ma wymagań co do lokalizacji czy wieku budynku – dodaje ekspert.
Umowy najmu zwrotnego są zawierane zazwyczaj na okres od 15 do 30 lat, z możliwością przedłużenia. Firmy mają również wpływ na warunki umowy – w tym wysokość czynszu czy szczegółowe zasady użytkowania nieruchomości.
Po stronie najemcy pozostają głównie obowiązki związane z utrzymaniem obiektu, ubezpieczeniem oraz regularnymi opłatami czynszowymi.
Jest też ryzyko związane z najmem zwrotnym
Jak każde rozwiązanie finansowe, najem zwrotny ma również swoje ograniczenia. – Jedną z wad jest utrata własności. To może być trudne do zaakceptowania z powodu zmniejszenia wartości aktywów w bilansie, ale także z perspektywy kulturowej, zwłaszcza w Polsce – wskazuje Radkiewicz.
Dodatkowym ryzykiem jest wysokość czynszu, która w długim okresie może rosnąć w zależności od warunków rynkowych.
Prof. Rogowski podkreśla, że kluczowe znaczenie ma dopasowanie instrumentu do sytuacji firmy. – Najem zwrotny najlepiej sprawdza się w przypadku firm w fazie ekspansji, które szukają kapitału na rozwój. Nie jest to instrument dla firm w trudnej sytuacji finansowej. Jego wartość ujawnia się wtedy, gdy uwolniony kapitał zostaje zainwestowany w projekty o wyższej stopie zwrotu niż nieruchomość – podsumowuje.
Rynek w Polsce dojrzewa i przyspiesza
Rok 2025 można uznać za moment przełomowy dla rynku najmu zwrotnego w Polsce. Według danych rynkowych rok 2025 był rekordowy dla tego segmentu. W naszym kraju zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 3,5 mld zł, a liczba transakcji wzrosła o 25–30 proc. rok do roku. Po raz pierwszy w historii przekroczono też poziom 800 tys. m² powierzchni objętej najmem zwrotnym. Mimo dynamicznego wzrostu, rynek nadal nie osiągnął poziomu znanego z Europy Zachodniej czy USA, gdzie sale and leaseback jest jednym z podstawowych narzędzi zarządzania kapitałem w firmach. W Polsce jego rozwój hamuje przede wszystkim ograniczona wiedza przedsiębiorców oraz konserwatywne podejście do finansowania opartego na utracie własności aktywów.
Wzrost liczby transakcji o kilkadziesiąt procent, rosnące zainteresowanie funduszy inwestycyjnych oraz coraz większa świadomość przedsiębiorstw wskazują, że model ten stopniowo przestaje być niszowy.
Choć wciąż pozostaje mniej popularny niż kredyt czy leasing, jego przewagi w zakresie płynności i skali finansowania sprawiają, że coraz więcej firm traktuje go jako realne narzędzie strategiczne, a nie tylko alternatywę awaryjną.
Absolwentka politologii i dziennikarstwa na Uniwersytecie Jagiellońskim, także PR-owiec. Przez blisko dziesięć lat jej pasją było radio, gdzie prowadziła audycje i robiła reportaże, ostatecznie zwyciężyła magia mediów internetowych. Bliskie są jej tematy związane z rynkiem pracy i przedsiębiorczością. Lubi rozmawiać z ludźmi i opisywać ich historie, także te biznesowe, prowadzące do sukcesu. Prywatnie wielbicielka psów i kotów, górskich wędrówek, jazdy na nartach i podróży w miejsca nieoczywiste.