Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie. Co z wpisem w księdze wieczystej?

Zasiedzenie nieruchomości. Po ilu latach?

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (Art. 172) osoba posiadająca nieruchomość w wyniku zasiedzenia, staje się jej właścicielem po upływie minimum 20 lat. Okres ten obejmuje posiadanie w dobrej wierze, czyli w przypadku, gdy posiadacz nie zdaje sobie sprawy z tego, że faktycznie nie jest właścicielem nieruchomości.

W przypadku tzw. złej wiary, okres ten wydłużony zostaje do 30 lat. Dotyczy to sytuacji, gdy użytkownik nieruchomości zdaje sobie sprawę z faktu, że nie jest właścicielem. Sądy w orzeczeniach powołują się również na sytuacje, gdy niewiedza użytkownika nie jest usprawiedliwiona.

Co ciekawe, do 1990 roku okres ten wynosił odpowiednio 10 lat (dobra wiara) i 20 lat (zła wiara). Ustawodawca uznał, że terminy trzeba znacząco wydłużyć.

Uznanie przez sąd zasiedzenia. Co trzeba zrobić?

Po upływie stosownego okresu (20 lub 30 lat) użytkownik ma prawo wnioskować o zmianę w księdze wieczystej. Jednak w pierwszej kolejności sąd rejonowy, właściwy dla danego położenia nieruchomości, musi stwierdzić zasiedzenie. W tym celu każdy zainteresowany może złożyć „Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia” oraz wpłacić 2000 zł opłaty administracyjnej. Niektóre sądy zamieszczają stosowny druk na swojej stronie.

Należy w nim podać m.in.:

• dane wnioskodawcy
• dane nieruchomości, włącznie z numerem księgi wieczystej
• dane świadków wzywanych na rozprawę.

Konieczne jest udokumentowanie zasiedzenia. Poza zeznaniami świadków mogą być to m.in. potwierdzenia opłacenia podatku od nieruchomości, zdjęcia, opłaty za media, opłaty za remonty nieruchomości czy np. dokumentacja geodezyjna.

Sąd może wezwać innych zainteresowanych, którzy nie zostali wymienieni przez osobę zgłaszającą wniosek. Jeżeli w terminie wskazanym w ogłoszeniu nikt się nie zgłosi – sąd stwierdza zasiedzenie, o ile zostało ono odpowiednio udokumentowane.

Zmiana wpisu w księdze wieczystej. Kiedy to zrobić?

Po uznaniu przez sąd zasiedzenia, możliwe jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W tym celu należy wypełnić formularz urzędowy KW-WPIS oraz wpłacić 200 zł opłaty administracyjnej. Składa się go do Wydziału Ksiąg Wieczystych w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

We wniosku, w części „treść żądania”, należy pisać siebie jako właściciela oraz podać prawomocne postanowienie sądu o zasiedzeniu jako podstawę do dokonania zmiany.

Zgodnie z prawem zmiana w księgach wieczystych odbywa się na posiedzeniu niejawnym.

Problem z księgą wieczystą

W przypadku nieruchomości nabytych przez zasiedzenie zdarzają się problemy związane z faktyczną sytuacją prawną nieruchomości. W takiej sytuacji „zwykły” wpis do KW nie jest możliwy. Konieczny jest pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W takim przypadku sprawą zajmuje się wydział cywilny, nie wieczystoksięgowy. Roszczenie można zgłosić na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. We wniosku należy podać:

• numer księgi wieczystej
• błędną treść
• jaka powinna być prawidłowa
• swój interes prawny.