Garaż 1,5 m od granicy działki albo bezpośrednio przy niej – nielegalny i właściciel będzie musiał doprowadzić obiekt do stanu zgodnego z prawem, czy jednak przepisy na to pozwalają?

Czy garaż może stanąć bezpośrednio przy granicy działki?

W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej garaż lub budynek gospodarczy może zostać postawiony bezpośrednio przy granicy działki budowlanej albo w odległości co najmniej 1,5 m od niej. Aby było to możliwe muszą zostać spełnione określone warunki:

• jego długość nie może przekraczać 6,5 m,
• jego wysokość nie może przekraczać 3 m,
• w stronę granicy jest zwrócony ścianą bez okien i drzwi.

Przepis nie oznacza jednocześnie, że cały garaż musi być pozbawiony okien. Zakaz dotyczy ściany zwróconej w stronę granicy, przy której korzysta się z tego szczególnego sposobu usytuowania.

A co, jeżeli garaż ma okno od strony granicy?

Jeżeli ściana garażu zwrócona w stronę granicy ma okno lub drzwi, zasadą jest zachowanie odległości co najmniej 4 m od granicy działki budowlanej. Ściana z oknem lub drzwiami może wtedy znajdować się w odległości mniejszej niż 4 m, ale nie mniejszej niż 3 m, pod warunkiem że jednocześnie zewnętrzna krawędź okna lub drzwi znajduje się w odległości co najmniej 4 m od granicy. Oba warunki muszą być spełnione łącznie.

Od 15 sierpnia 2024 r. obowiązuje również dodatkowe rozwiązanie dotyczące ścian usytuowanych nierównolegle do granicy działki – o czym szerzej w dalszej części tekstu.

Ściana przy granicy działki, ale co z okapem?

Osobne zasady dotyczą elementów budynku wystających poza jego ścianę, w szczególności okapu – czyli dolnej część połaci dachu, która jest wysunięta poza obrys ścian zewnętrznych budynku. Co do zasady odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy. W przypadkach wskazanych w § 12 ust. 2 i 4 przepisy pozwalają zmniejszyć odległość okapu do 1 m.

Ma to istotne znaczenie w przypadku garażu ustawionego bardzo blisko granicy. Jeżeli jego ściana znajduje się 1,5 m od granicy, okap od tej strony może – przy spełnieniu przesłanek przepisu – zbliżyć się do granicy na 1 m.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy ściana garażu stoi dokładnie w granicy. Zwykły okap wystający poza tę ścianę w stronę sąsiedniej działki nie może zachować wymaganej minimalnej odległości. Dach od tej strony musi więc zostać odpowiednio zaprojektowany, np. bez okapu wysuniętego w kierunku sąsiada.

Kiedy jeszcze można wybudować budynek 1,5 m od granicy?

Wyjątek dotyczący niewielkiego garażu nie jest jedyną możliwością zbliżenia budynku do granicy. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej przepisy pozwalają sytuować budynek ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy albo w odległości mniejszej niż standardowe 3 m, ale nie mniejszej niż 1,5 m.

Możliwe jest również sytuowanie budynku w odległości co najmniej 1,5 m od granicy albo bezpośrednio przy niej, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość dla ściany bez okien i drzwi.

Przepisy dopuszczają ponadto, przy spełnieniu określonych warunków, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce, a jego wysokość będzie zgodna z miejscowym planem albo decyzją o warunkach zabudowy.

Garaż na zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Prawo budowlane odrębnie określa, czy budowa danego garażu wymaga pozwolenia na budowę, czy zgłoszenia. Co do zasady budowa wolno stojącego garażu o powierzchni zabudowy do 35 m² może być realizowana bez decyzji o pozwoleniu na budowę, na podstawie zgłoszenia, jeżeli spełnione są warunki wskazane w art. 29 Prawa budowlanego. Łączna liczba wymienionych w tym przepisie budynków gospodarczych, garaży i wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² jej powierzchni.

Garaż realizowany na zgłoszenie nie może jednak zostać usytuowany w dowolnym miejscu działki. Także w takim przypadku trzeba przestrzegać wymagań dotyczących jego usytuowania, w tym wymaganych odległości od granicy działki. Usytuowanie budynku na zasadach określonych w § 12 ust. 2–4 powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu Prawa budowlanego. Może to mieć znaczenie dla sytuacji właściciela sąsiedniej nieruchomości oraz przebiegu postępowania administracyjnego dotyczącego inwestycji. Warto więc wyraźnie rozróżnić kwestie zasad dotyczących odległości garażu od granicy działki od formalności wymaganych do jego budowy.

Co jeśli garaż stoi pod kątem do granicy działki?

Jak wspomniano już wcześniej, od 15 sierpnia 2024 r. przepisy dokładniej regulują sposób ustalania odległości w przypadku ścian mających uskoki, załamania albo ustawionych pod kątem do granicy. Każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku traktuje się jako oddzielną ścianę. W przypadku ściany z oknami lub drzwiami ustawionej nierównolegle do granicy możliwe jest jej zbliżenie poniżej 4 m, jednak nie bliżej niż do 3 m, jeżeli zewnętrzna krawędź okna lub drzwi pozostanie co najmniej 4 m od granicy.

Co ze starszymi inwestycjami?

Zmiany warunków technicznych, które weszły w życie w 2024 r., zostały objęte przepisami przejściowymi. Jeżeli przed wejściem nowych regulacji w życie m.in. złożono odpowiedni wniosek, wydano wskazaną decyzję albo dokonano zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych, do inwestycji mogą mieć zastosowanie przepisy dotychczasowe.

Przy inwestycjach rozpoczętych wcześniej znaczenie ma zatem nie tylko obecne brzmienie przepisów, lecz również data dokonania poszczególnych czynności formalnych.

Czy w 2026 r. można postawić garaż przy granicy działki?

Zgodnie z aktualnym stanem prawnym nadal obowiązuje przepis pozwalający, w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, na usytuowanie garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki albo w odległości co najmniej 1,5 m od niej, pod warunkiem że ściana zwrócona w stronę granicy nie posiada okien ani drzwi. Nie wprowadzono zatem ogólnego zakazu budowy garaży przy granicy działki.

Warto jednak zwrócić uwagę na planowaną przez Ministerstwo Infrastruktury nowelizację rozporządzenia określającego warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jeżeli nowe przepisy wejdą w życie zgodnie z planem, od 20 września 2026 r. właściciele domów jednorodzinnych oraz gospodarstw rolnych będą mogli budować większe garaże i budynki gospodarcze bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości 1,5 m od niej.

Maksymalne wymiary takich obiektów mają wynosić:

• 7 m długości,
• 3,5 m wysokości.

Co sprawdzić przed budową garażu przy granicy?

Przed rozpoczęciem inwestycji warto sprawdzić przede wszystkim:

• wymiary garażu,
• czy w ścianie od strony granicy są okna lub drzwi,
• odległość ściany oraz otworów od granicy,
• wymagania przeciwpożarowe,
• sposób wykonania okapu i dachu,
• szerokość działki,
• ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy,
• wymagany tryb realizacji inwestycji – zgłoszenie albo pozwolenie na budowę,
• przepisy przejściowe, jeżeli inwestycja przypada na okres zmiany warunków technicznych.

W konkretnej inwestycji znaczenie mogą mieć ponadto inne wymagania techniczno-budowlane oraz przepisy odrębne.

biznes.gov.pl, pap, dgp.pl

Podstawa prawna

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225, ze zm.),

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2023 r. poz. 2442),

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 marca 2024 r. w sprawie zmiany rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2024 r. poz. 474),

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 9 maja 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2024 r. poz. 726),

Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – (Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)

Ustawa z 31 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa oraz ustawy – Prawo budowlane – (Dz.U. z 2026 r. poz. 1161)