Problem niekontrolowanej zabudowy ma rozwiązać reforma systemu planowania przestrzennego, z którą zostają wprowadzone plany ogólne gmin. Jasne wskazanie lokalizacji na przestrzeń, gdzie będzie zieleń, gdzie staną domy, gdzie znajdą się produkcja i usługi. Tak by te aktywności na wzajem się nie blokowały.
Zgodnie z prawem termin przyjęcia dokumentów planistycznych przewidziany jest na 31 sierpnia 2026. Jednak większość gmin nie jest na to gotowa. Do tej pory plany ogólne uchwaliło tylko 59 z blisko 2500 tysiąca polskich gmin. Mieszkańcy, przedsiębiorcy, wciąż mogą sprawdzić, co planuje ich gmina i mieć wpływ na te decyzje. W końcu od warunków przeznaczenia przestrzeni często zależny jest rozwój biznesu i dobrostanu mieszkańców. Deweloperka to nie jedyny interesariusz i gałąź gospodarki, która powinna mieć wpływ na decyzję o przeznaczeniu terenu.
Samorządy a plan ogólny gminy
Ponad połowa samorządów (56 proc.) nie rozpoczęła jeszcze prac nad planami ogólnymi lub jest na wczesnym etapie. Aktualnie termin przyjęcia dokumentów planistycznych przewidziany jest na 31 sierpnia 2026 r.
– Problem w tym, że uchwalenie takiego dokumentu trwa zwykle od 2 do nawet 3 lat. Jest to złożony proces obejmujący przygotowanie projektu, opiniowanie, konsultacje i uchwalanie. Dlatego wiele, a być może nawet większość samorządów, nie zdąży przyjąć planów w ustawowym terminie, co oznacza paraliż inwestycyjny na terenach, dla których nie przyjęto miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – mówi Ilona Gosk, Fundacja Sendzimira.
Chaos, pojedyncze decyzje i brak spójnego planu rozwoju
Obecnie obowiązujące przepisy pozwalają na wprowadzanie zabudowy niezgodnie z polityką przestrzenną gminy. Taka sytuacja wspiera postępujący chaos przestrzenny i rozlewanie się zabudowy. Jeśli na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), inwestycje powstają na podstawie tzw. warunków zabudowy.
Pozwolenia „WZ” nie uwzględniają szerszego kontekstu obszaru, dla którego są wydawane, ponieważ nie muszą być zgodne z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Efekt to zabudowa, która rozlewa się na tereny takie jak łąki, lasy czy mokradła, które pomagają nam przystosować się do zmiany klimatu, osiedla bez odpowiedniej infrastruktury, a co za tym idzie dodatkowe wydatki dla gmin związane z koniecznością obsłużenia tych terenów oraz dla ich mieszkańców np. koszty dojazdów.
– Dziś terenów pod zabudowę mieszkaniową mamy w Polsce tyle, że mogłoby tam zamieszkać nawet 200 milionów osób, ponad pięć razy więcej niż wynosi liczba mieszkańców naszego kraju, a ten chaos przestrzenny generuje rocznie 84,3 mld zł strat – dodaje Agnieszka Machnowska, architektka krajobrazu i urbanistka.
Plan ogólny to wyścig z czasem i deweloperami
Reforma planowania przestrzennego ma rozwiązać problem i wesprzeć zrównoważony rozwój. Jej fundamentem jest Plan Ogólny Gminy. To dokument, który ma jasno określić: tu budujemy bloki, tu domy, a tutaj, pod groźbą kar, zostawiamy zieleń. Plany ogólne określają strefy planistyczne, intensywność, dopuszczalną powierzchnię i wysokość zabudowy.
Ponadto wskazują minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, czyli terenu, gdzie rośnie i rozwija się roślinność oraz zatrzymywana jest woda. Zaliczają się do niej również powierzchnie tarasów, stropodachów, a także inne powierzchnie umożliwiające naturalny rozwój roślinności. Jako mieszkańcy powinniśmy dbać o to, aby była ona jak największa, jeśli nie chcemy mieszkać w betonowej dżungli.
Każda gmina musi sprawdzić prognozę liczby mieszkańców, istniejące zasoby mieszkaniowe oraz zapotrzebowanie na nową zabudowę, a także policzyć, ile terenów jest już pod nią przeznaczonych w MPZP. Od tych wyliczeń zależy czy i ile nowych terenów może być zabudowanych.
Gminy przygotowują plany ogólne w ustalonej odgórnie cyfrowej formie, co ułatwi przepływ informacji między nimi oraz poprawi dostęp do danych dla mieszkańców.
Plan ogólny a Plan Zagospodarowania Miejscowego
Obecnie warunki zabudowy wydawane są bezterminowo. Po wejściu w życie planów ogólnych warunki zabudowy wydawane będą tylko na 5 lat, wyłącznie na terenach, na których wyznaczony jest obszar uzupełnienia zabudowy, co ograniczy niekontrolowane rozlewanie się miejscowości. Uwaga praktyczna.
Jeśli do końca sierpnia nie zostaną uchwalone plany ogólne oraz nie ma MPZP, nie będzie możliwości uruchomienia inwestycji. Dlatego inwestorzy ścigają się o uzyskanie warunków zabudowy na starych zasadach. - Po ogłoszeniu reformy liczba wniosków o wydanie warunków zabudowy wzrosła – tylko w 2024 r. było ich ponad 30% więcej niż w 2022 r. według danych GUS, a dane z 2025 r. będą jeszcze gorsze – komentuje Ilona Gosk.
Plan ogólny na zrównoważony rozwój
Zieleń w naszym sąsiedztwie to nie luksus, a polisa ubezpieczeniowa w związku ze zmieniającym się klimatem. Różnica temperatur między betonowym osiedlem a terenem z dziką roślinnością może wynosić od 4 do 6°C, a nawet 10°C.
Drzewa działają jak darmowa klimatyzacja, a łąki kwietne i torfowiska jak magazyny zatrzymujące wodę, dzięki czemu chronią nas przed podtopieniami. Nasze samopoczucie oraz zdrowie zależne są od kontaktu z zielenią. Szczególnie istotne jest to w miastach o zwartej zabudowie.
Ponad 80 proc. Polek i Polaków uważa, że miasto jest miejscem dla przyrody i chciałoby ją mieć w swoim sąsiedztwie.
Jak obywatele i przedsiębiorcy mogą wpłynąć na Plan Ogólny Gminy
W czasie pracy nad planem ogólnym gminy muszą przeprowadzić obowiązkowe konsultacje społeczne.
W procesie przygotowania planu ogólnego są dwa kluczowe momenty na działanie, na początku – kiedy gmina przystępuje do prac nad planem ogólnym, każdy zainteresowany może zgłosić swój wniosek, co do przyszłego kształtu dokumentu, następnie po publikacji gotowego dokumentu planu ogólnego, kiedy mieszkańcy mogą uczestniczyć w konsultacjach oraz zgłaszać uwagi do projektu.
Na co zwrócić uwagę podczas konsultacji
- 1. Sprawdź, co planuje Twoja gmina i monitoruj na jakim etapie są prace. Każda informacja o przystąpieniu do przygotowania planu lub o konsultacjach społecznych musi pojawić się w Biuletynie Informacji Publicznej Gminy. Ponadto zweryfikuj, czy gmina dostosowuje poziom zabudowy do potrzeb związanych z demografią.
- 2. Zgłaszaj wnioski i uwagi. Masz prawo zgłosić swoje uwagi do konsultowanego projektu planu ogólnego. Ponadto możesz zasygnalizować swoje sugestie na samym początku prac. Składanie wniosków jest formalnie bardzo proste.
- 3. Wnioskuj o strefę otwartą na obszarach niezabudowanych, łąkach i mokradłach. Pozwoli to na trwałą ochronę tych obszarów przed zabudową. Mokradła, łąki, lasy najskuteczniej chronią nas przed skutkami suszy i powodzi błyskawicznych, dlatego sprawdzenie, czy zostały objęte strefą otwartą jest szczególnie istotne.
- 4. Wnioskuj o wysoki procent powierzchni biologicznie czynnej dla nowej zabudowy. Staraj się, żeby udział tego wskaźnika był jak najwyższy. Im większy udział powierzchni biologicznie czynnej na danym obszarze, tym bardziej zazieleniona i zdolna do czasowego zatrzymania wody jest przestrzeń.
- 5. Wnioskuj o uzupełnienie planu ogólnego gminy o standardy dostępności do zieleni publicznej. Może to spowolnić rozlewanie się zabudowy na tereny niezabudowane i pozytywnie wpłynąć na jakość przestrzeni publicznej. Zieleń publiczna spełnia wiele funkcji np. poprawia jakość powietrza czy ogranicza suszę. Wymień we wniosku te, o które szczególnie warto zadbać w twojej gminie.
Niezaplanowana przestrzeń wiąże się z konsekwencjami zarówno dla mieszkańców, jak i samorządów. Przede wszystkim oznacza wyższe koszty infrastruktury, transportu oraz większe wydatki na utrzymanie rozproszonej zabudowy.
Mieszkańcy rozrastających się przedmieść tracą długie godziny w korkach. To od dzisiejszych decyzji radnych zależy, czy w przyszłości będziemy mieszkać w przyjaznym otoczeniu, czy w dusznej, betonowej pułapce.
