Rok 2020 przeszedł do historii i z pewnością zostanie zapamiętany na długo. Cały świat zadaje teraz pytanie, co dalej. Branża mieszkaniowa do tej pory radzi sobie bardzo dobrze. W niepewnych czasach to właśnie inwestycja w nieruchomości jest pewnym rozwiązaniem.
2020 rok – zatrzymanie, wzrost i rekord
Wybuch pandemii koronawirusa i wprowadzone restrykcje sanitarne prawie całkowicie zamroziły rynek nieruchomości w II kwartale minionego roku. Liczba transakcji w całym kraju spadła wtedy o około połowę. Decyzje inwestycyjne zostały wstrzymane lub odłożone, a Polacy zaczęli gromadzić większe oszczędności na kontach, na co wskazują dane NBP. Koronawirus zatrzymał też wzrostowy trend cen nieruchomości, który obserwowaliśmy przez ostatnie lata. Niektórzy przewidywali krach na rynku mieszkań, masowe wyprzedaże i drastyczny spadek cen. Pomiędzy lutym a październikiem wartość m2 w największych polskich miastach jednak praktycznie się nie zmieniła, okresowo pojawiały się kilkuprocentowe spadki. W trzecim i czwartym kwartale 2020 roku nastąpił stopniowy wzrost aktywności na rynku, co pokazuje nie tylko liczba transakcji, ale również wskaźnik mieszkań oddanych przez deweloperów. Finalnie, 2020 r. będzie najlepszym rokiem w historii pod tym względem, co pokazuje poniższy wykres:
/>
2021 rok – ceny nieruchomości w górę
Wiele wskazuje na to, że obecny rok przywróci wzrostowy trend cen nieruchomości. Prognozy dotyczące koniunktury w 2021 roku można określić jako umiarkowanie optymistyczne. Poprawa sytuacji na krajowym rynku powinna nastąpić już od II kwartału, kiedy prawdopodobnie zniknie część obostrzeń, które aktualnie spowalniają gospodarkę.
/>
Warto pamiętać także o bardzo wysokiej korelacji pomiędzy poziomem wynagrodzeń a wysokością cen mieszkań. W ostatnich latach wynosiła ona aż ponad 90%.
/>
Źródło: Opracowanie własne na podstawie NBP i GUS. Ceny nieruchomości w październiku i listopadzie 2020 r. w oparciu o dane Morizon. Ceny nieruchomości – średnia ważona cena nieruchomości dla 7 głównych polskich miast: Gdańsk, Gdynia, Poznań, Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław. Łączna populacja wymienionych miast to blisko 5 mln osób, a całkowity zasób rynkowy mieszkań to ponad 1,5 mln lokali. Średnie wynagrodzenie – średnie miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw (tj. podmiotów zatrudniających powyżej 9 osób).
Wszystko wskazuje na to, że ta silna korelacja zostanie utrzymana. W 2021 roku możemy oczekiwać więc ok. 5-7% wzrostu cen nieruchomości. Oznacza to, że średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym dla siedmiu największych polskich miast jeszcze w tym roku może przekroczyć 10 tys. zł za 1 mkw.
2022 rok – rok dynamicznych wzrostów
Zgodnie z oczekiwaniami, w 2022 roku gospodarka powinna być już na pełnych obrotach. Wpłynąć na to ma m.in. prawdopodobny finał pandemii Covid-19 oraz napływ do Polski środków unijnych z Funduszu Odbudowy. Szacuje się, że przynajmniej przez najbliższe 2 lata stopy procentowe pozostaną niskie, chociaż prawdopodobnie już w przyszłym roku NBP zdecyduje się na ich stopniowe podnoszenie. Kupno mieszkania będzie więc jedną z niewielu ogólnodostępnych opcji inwestycyjnych pozwalających osiągnąć zyski przewyższające inflację. To ważna informacja, ponieważ na ceny nieruchomości wpływa nie tylko popyt wynikający z życiowych potrzeb, ale też ten czysto inwestycyjny.
Optymistycznym prognozom sprzyja fakt, że na rachunkach bankowych Polaków znajduje się obecnie najwyższa kwota pieniędzy w historii. Między marcem a listopadem 2020 r. saldo rachunków osobistych urosło o 120 mld zł, a po dodaniu rachunków firmowych wzrost wyniósł aż 200 mld zł. Gospodarcze restrykcje wpłynęły na odroczenie popytu, który już w 2022 roku może okazać się „bombą popytową” i pozytywnie wpłynąć na całą koniunkturę, także w sektorze nieruchomości.
/>
Odrodzenie koniunktury niesie za sobą automatyczny wzrost wynagrodzeń. W ślad za nimi powinny pójść ceny nieruchomości, ze względu na wspomnianą bardzo wysoką korelację. W oparciu o prognozę NBP można oszacować, że w 2022 roku rynek urośnie o ok. 6-8%. Oznacza to, że za 24 miesiące średnie ceny mieszkań w największych miastach mogą osiągnąć (a nawet przekroczyć) poziom 11 tys. złotych. Podobny wzrost może utrzymać się także w 2023 roku, jeśli nic nie stanie na przeszkodzie.
/>
Autor: Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon Osiedla