– Nieruchomości premium to wyjątkowy produkt, który cieszy się niesłabnącą popularnością i zawsze znajdzie nabywców. Należy zwrócić uwagę, że w Polsce nie ma zbyt wielu tego typu inwestycji, stąd pojawienie się nowych propozycji zawsze wzbudza ciekawość. Klienci stają się coraz bardziej wymagający i dlatego, wychodząc naprzeciw ich oczekiwaniom, postanowiliśmy postawić na jakość. Ona zawsze jest warta swojej ceny – zauważa Rafał Kula, prezes Noho Investment.

Niska oferta wynika przede wszystkim z bardzo ograniczonej dostępności terenów inwestycyjnych, które można przeznaczyć na tego typu projekty. Nieruchomości luksusowe z definicji stanowią unikatową ofertę, która musi charakteryzować się prestiżową lokalizacją, wyjątkową architekturą oraz najwyższym standardem wykończenia, spełniającym oczekiwania szczególnie wymagających klientów.

Teraz dodatkowo dochodzi fakt zawieszania wielu interesujących inwestycji z tego segmentu, głównie z powodów proceduralnych.

– Czasami niemożność rozpoczęcia budowy przez deweloperów powoduje, że pojawia się deficyt inwestycji premium na rynku – mówi Teresa Witkowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Napollo Residential.

Reklama

Eksperci przyznają, że ostatnie wydarzenia również miały przełożenie na rynek. Popyt nieco osłabł, ale nie na tyle, by miało to wpłynąć na realizację nowych projektów.

– Przez pierwsze dwa tygodnie po wybuchu wojny w Ukrainie nastąpiło lekkie wyhamowanie sprzedaży, co jest naturalną reakcją. Podobne zachowania konsumentów miały miejsce w pierwszych tygodniach pandemii. Teraz widoczny jest wzrost. Komfort i poczucie bezpieczeństwa naszych klientów są dla nas równie ważne jak jakość, którą im oferujemy w naszym standardzie – zaznacza Rafał Kula.

Lena Gronek, młodszy specjalista ds. marketingu w RealCo, dodaje, że do firmy wpływa wiele zapytań odnośnie obecnych, jak i przyszłych inwestycji.

Poza tym, jak zaznaczają eksperci, na dobrze zlokalizowane i atrakcyjne apartamenty, które uzupełnia bardzo atrakcyjne otoczenie, popyt będzie zawsze.

Do tego nieruchomości premium są kupowane przez bardzo świadomych klientów, którzy dokładnie wiedzą, czego szukają i są dobrze przygotowani do zakupu, również finansowo. Nabywcy apartamentów na kredyt to naprawdę wielka rzadkość. Dla większości z nich nie jest to pierwsze mieszkanie od dewelopera.

– Decyzja o zakupie jest więc dokładnie przemyślana i związana albo z zamiarem poprawy swoich warunków mieszkaniowych, albo np. z planem zarabiania na wynajmie – zauważa Jacek Zengteler, wiceprezes Yareal, dodając, że tacy klienci wybierają w związku z tym wyłącznie bardzo atrakcyjne i perspektywiczne inwestycje. – Jedno, co na pewno można stwierdzić, to że klienci potrzebują więcej czasu na decyzję, bo doszły oczywiste czynniki wpływające na ten proces – uzupełnia.

Nadal jednak wolą inwestować kapitał w nieruchomości niż tracić majątek przez inflację. Ta jest więc czynnikiem mobilizującym do „ucieczki” z gotówką w dobre jakościowo nieruchomości. A apartamenty premium są postrzegane jako te, których ceny są najmniej narażone na ewentualną korektę. Pozostają więc stabilne niezależnie od zmian na całym rynku nieruchomości

– Dobre nieruchomości w wyjątkowym miejscu zawsze są świetną lokatą kapitału. Nie zapominajmy, że polskie miasta takie jak Warszawa, Wrocław, Kraków mają jeszcze spory potencjał do wzrostu wartości ceny nieruchomości w porównaniu z innymi miastami europejskimi – uważa Rafał Kula.

Jak wynika z danych JLL, w ciągu ostatnich kilku lat w segmencie high-end warszawskiego rynku mieszkaniowego ceny rosły najszybciej. W latach 2014–2021 podwyżka średniej ceny tego typu nieruchomości nastąpiła aż o 68 proc. Dla całej oferty na rynku pierwotnym wzrost średniej ceny wyniósł w tym samym czasie 52 proc., a dla segmentu mieszkań popularnych zaledwie 40 proc.

Jak wyjaśnia Piotr Tarkowski, członek zarządu Allcon, nawet w czasie potężnego kryzysu w latach 2007–2009, kiedy indeks WIG odnotował spadek rzędu 70 proc., a wartości srebra i globalnego rynku akcji zmalały o 55 proc., inwestorzy stracili na nieruchomościach najwyżej 8 proc., przy czym wynik ten uwzględniał zarówno segment projektów ekonomicznych, popularnych, jak i premium. A ten ostatni jest najbardziej odporny na wahania rynku i we wspomnianym okresie w ogóle nie ucierpiał.

– Dlatego ze względu na pogłębiającą się inflację bardzo często zakup takiej inwestycji nie jest podyktowany chęcią wynajmu i dodatkowego zarobku, ale po prostu brakiem alternatywny dla lokowania swojego kapitału – zauważa Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży i marketingu Napollo Residential.

Choć jest też grupa, która wycofała się z transakcji i planuje przeczekać obecną sytuację mimo ryzyka, że za jakiś czas apartamenty będą droższe. To z kolei efekt rosnących kosztów realizacji, cen surowców oraz wysokiej inflacji.

– Dotyczy to zwłaszcza przedsiębiorców współpracujących z firmami na Wschodzie lub zatrudniających pracowników z Ukrainy lub Białorusi. Innym powodem jest wysoki koszt pieniądza, który może utrudniać transakcje osobom prowadzącym biznesy w dużej części finansowane z kapitałów obcych – wyjaśnia Piotr Tarkowski.

Lena Gronek wylicza, że ceny transakcyjne wzrosły o kilka procent w ciągu kilku ostatnich miesięcy. Przy nowych inwestycjach planowane są też podwyżki.

– Jeśli chodzi o gotowe nieruchomości, to zmiany cen nie są tak znaczące. Problem pojawia się w przypadku trwających prac budowlanych. Bardzo trudno jest oszacować wzrost ceny materiałów, a zatem kosztów budowy. Branża budowlana cierpi też z oczywistych względów na deficyt siły roboczej. Te dwa kluczowe czynniki przekładają się na próbę oszacowania przyszłych kosztów budowy, a docelowo ceny finalnej dla klienta. Jesteśmy jednak przekonani, że w ofercie Noho Investment klienci znajdą najwyższy, spełniający ich oczekiwania standard, który jest warty swojej ceny i stanowi na rynku niepowtarzalną pod względem jakości ofertę – tłumaczy Rafał Kula.

Nadal jednak ceny nieruchomości premium w Polsce są uznawane za atrakcyjne, szczególnie jeśli porównamy je z innymi stolicami europejskimi.

Jak wynika z danych JLL, najdroższe jednostki luksusowe dostępne w Warszawie znaleźć można w cenach w przedziale 8,7–11,7 tys. euro za 1 mkw. Zbliżony poziom średnich cen lokali w tym segmencie odnotowywany jest na rynku nieruchomości w Pradze. Najdroższe oferty na rynkach regionalnych w Polsce nie przekroczyły natomiast pułapu 8 tys. euro za 1 mkw. Tymczasem za luksusowe apartamenty oferowane w Paryżu czy Berlinie zapłacić trzeba średnio ok. 15 tys. euro za 1 mkw.

Ceny będą wiec dalej rosły, choć według specjalistów dziś trudno przewidzieć skalę zmian. Szczególnie że presja inflacyjna, z którą mamy do czynienia od kilku kwartałów, przełoży się także na ograniczenie podaży nowych projektów.

– W zależności od kształtowania się realnego popytu możemy mieć do czynienia z dalszą presją na koszty w wyniku nierównowagi rynkowej. Nieruchomości z górnej półki rządzą się nieco innymi prawami niż segment popularny, wolniej też pojawiają się w nim zmiany trendów – mówi Jacek Zengteler.

Rosną ceny, ale też dochodzi do zmiany preferencji zakupowych, która była już widoczna w związku z wybuchem pandemii. Wciąż rośnie zainteresowanie inwestycjami premium w zabudowie jednorodzinnej.

– Klienci interesują się zakupem domów zarówno z segmentu standard, jak i premium. Te ostatnie sprzedają się, bo ich właściciele mają zgromadzoną gotówkę. Segment standard jest zaś mocno ograniczony ze względu na zmiany w kredytowaniu zakupu nieruchomości – mówi Teresa Witkowska.

Kupujący pytają też częściej o duże czteropokojowe mieszkania na własne potrzeby. Są zainteresowani zakupem dużych – ok. 300 mkw. – powierzchni, najlepiej na ostatniej kondygnacji z dużymi tarasami.

– Niezmiennie największe zainteresowanie budzą znakomicie zlokalizowane inwestycje, zapewniające wysoki standard przestrzeni wspólnych, udogodnienia na miejscu i w okolicy oraz przemyślana architektura. Znaczenie mają wyróżniki, którymi mogą być np. ekskluzywny taras na dachu dla mieszkańców z efektownym widokiem, sala do ćwiczeń albo komfortowe pomieszczenie do organizowana rodzinnych uroczystości. Z każdym rokiem rośnie znaczenie wartościowych terenów wspólnych i atrakcyjnej zieleni – dodaje Jacek Zengteler

Na znaczeniu zyskują także aspekty środowiskowe, odzwierciedlane w rozwiązaniach projektowych czy materiałowych, coraz częściej potwierdzane tzw. zielonym certyfikatem.

attachment Nieruchomości - dodatek 31.03.2022
pobierz plik