Ostatnio więcej mówi się o budownictwie społecznym. Ten temat powrócił w sposób, który można było przewidzieć po ubiegłorocznych wzrostach cen metrażu. Pojawiają się postulaty dotyczące możliwości wynajmu mieszkań przez szeroko pojęte państwo nie tylko osobom najmniej zamożnym, ale również nieco lepiej zarabiającym. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, czy taka opcja wydaje się realna. Owszem, można ją zrealizować i co więcej jest ona już realizowana (w ograniczonym stopniu). Chodzi jednak o najem poza segmentem mieszkań gminnych
Do mieszkań gminnych długa kolejka niezamożnych
Dobrym wstępem do analizowanego tematu wydają się dane, które niedawno podał GUS. Mowa o statystykach, które wskazują, że pod koniec 2023 r. na najem lokum od gminy czekało w całej Polsce 139 556 gospodarstw domowych. To wynik mniejszy niż w poprzednich latach, ale nadal bardzo wysoki. Zgodnie z poniższą tabelą, w tej długiej kolejce czekały/czekało:
56 433 gospodarstwa domowe uprawnione do najmu mieszkań komunalnych
29 098 gospodarstw domowych z bardzo niskimi dochodami uprawnionych do najmu socjalnego lokali o bardzo niskim standardzie oraz czynszu
38 274 gospodarstwa domowe uprawnione do najmu socjalnego lokalu w związku z eksmisją
15 751 gospodarstw domowych, które mimo eksmisji nie mają prawa do najmu socjalnego, lecz mogą wynająć pomieszczenie tymczasowe
Powyższe informacje wskazują nie tylko, że pod koniec 2023 r. ponad 50 000 eksmisji było wstrzymanych przez brak lokali socjalnych lub pomieszczeń tymczasowych. Te statystyki przypominają również, że nawet w razie szybszej budowy nowych mieszkań komunalnych oraz remontów pustostanów, rozładowanie obecnej kolejki będzie dość czasochłonne. Dopiero znacząca i trwała poprawa sytuacji w segmencie mieszkań gminnych może pozwolić na sukcesywne podnoszenie obecnych, bardzo niskich limitów dochodowych dla najemców.
TBS/SIM, czyli rozwiązanie dla klasy średniej - niższej
Najem mieszkań z gminnego zasobu należy odróżnić od rozwiązania, które zostało zaprojektowane z myślą o nieco zamożniejszych lokatorach. Mowa o wynajmie tak zwanych mieszkań społecznych wybudowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego i społeczne inicjatywy mieszkaniowe. O przeznaczeniu lokali z SIM/TBS dla nieco zamożniejszych najemców świadczy nie tylko wymóg wnoszenia przez lokatora partycypacji wynoszącej do 30% kosztów budowy mieszkania.
Wyniki analizy NBP z początku 2023 r. wskazują, że wówczas średnia stawka czynszowa dla lokatorów TBS z miast wojewódzkich oscylowała na poziomie 15,5 zł/mkw. miesięcznie. W przypadku mieszkań komunalnych i socjalnych, analogiczne stawki wynosiły odpowiednio 8,0 zł/mkw. oraz 1,9 zł/mkw. Obecne wyniki są zapewne znacząco wyższe (np. przekraczające 20,0 zł/mkw. dla TBS-ów), lecz proporcje stawek czynszowych powinny być zbliżone.
Kwestia wykupu niestety zawsze będzie newralgiczna
System „TBS-owski” może zadowalać tych lokatorów, którzy zdają sobie sprawę, że ewentualny wykup mieszkania (po uprzedniej zgodzie TBS-u) jest możliwy za wartość rynkową pomniejszoną o partycypację i jednocześnie powiększoną o spłatę kredytu budowlanego. W przypadku najnowszych inwestycji SIM z opcją stopniowego dojścia do własności, o rozłożonym na lata wykupie można mówić dopiero po spłacie przez lokatora (w miesięcznym czynszu) preferencyjnego kredytu zaciągniętego na budowę mieszkania. Można przypuszczać, że niezależnie od dalszej ścieżki rozwoju budownictwa społecznego, kwestia ewentualnego wykupu lokali pozostanie newralgiczna. Z jednej strony mamy bowiem do czynienia z postulatami udzielenia bonifikaty przy wykupie, której dość często domagają się osoby mieszkające od lat w lokalach społecznych.
Z drugiej strony, w rządzie pojawiają się propozycje całkowitego zakazania wykupu nowych mieszkań społecznych zbudowanych ze wsparciem państwa. Taka zasada mogłaby zniechęcić część potencjalnych lokatorów lub stworzyć presję na jej zmianę w przyszłości. Trafny wydaje się więc wniosek, że programy budownictwa społecznego najlepiej działają, jeśli duża część społeczeństwa nie traktuje długookresowego najmu jako zła koniecznego.
