Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Polacy boją się podatku katastralnego
Na początku bieżącego roku, krajowe media znów zaczęły mocno akcentować temat opodatkowania nieruchomości od wartości, czyli podatku katastralnego. Przyczyniły się do tego rekomendacje OECD. Co ciekawe, takie niewiążące rekomendacje były wydawane już wcześniej (m.in. w 2023 r.). Wtedy jednak krajowe media … przeoczyły temat. Tymczasem niedawno pojawiły się artykuły sugerujące nawet wysokość spodziewanego podatku (np. 6000 zł – 10 000 zł rocznie), choć brakuje nie tylko ustawodawstwa, ale również rozwiązań umożliwiających masową wycenę nieruchomości. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, dlaczego nie można traktować wyrywkowych informacji z innych krajów UE jako podstawy do spekulowania o wysokości ewentualnego polskiego podatku katastralnego.
Porównywanie podatków w UE sporym wyzwaniem
Ogólnie rzecz biorąc, porównywanie wysokości opodatkowania z różnych krajów jest trudne. W tym kontekście chodzi nie tylko o poziom samych stawek podatkowych, które bywają np. progresywne. W praktyce jeszcze ważniejsze od stawek podatkowych są podstawy opodatkowania, a sytuację dodatkowo komplikują ewentualne ulgi, wyłączenia i zwolnienia. Podatek katastralny jest doskonałym przykładem takiej sytuacji. Na podstawie dostępnych w Internecie informacji o zachodnioeuropejskich średnich stawkach podatku katastralnego (wynoszących rzekomo 1% - 2%), pojawiają się jednak spekulacje, jakoby przeciętny Polak miał w przyszłości płacić np. 6000 zł podatku rocznie za mieszkanie warte rynkowo 600 000 zł.
Nie ma czegoś takiego jak średnia stawka „katastru”?
Zasadniczy problem ze wspomnianymi spekulacjami polega na tym, że owe „1% - 2%” jest w poszczególnych krajach Europy Zachodniej mnożone przez zupełnie różną podstawę podatkową - czasem zupełnie nieprzystającą do aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. Przykłady? Wystarczy wymienić następujące państwa:
- Francja – podatki taxe d’habitation (obecnie mocno ograniczony) oraz taxe foncière są obliczane z uwzględnieniem rocznej wartości czynszowej nieruchomości, czyli teoretycznej sumy możliwych do uzyskania czynszów. Wartości czynszowe bazują na szacunkach z lat 70., które dotychczas były jedynie waloryzowane o inflację. Od kilku lat planowane jest ponowne oszacowanie wartości czynszowych.
- Niemcy – niemiecki podatek od nieruchomości do 2024 r. bazował na bardzo starych wartościach katastralnych, które pochodziły z 1964 r. (zachodnia część kraju) lub nawet z 1935 r. (wschodnie Niemcy). W 2025 r. zaczynają obowiązywać nowe wyceny, bardziej adekwatne do wartości rynkowej nieruchomości. Cała reforma ma być neutralna z punktu widzenia wpływów podatkowych państwa, ale zmienią się indywidualne roczne kwoty podatku.
- Włochy – wartość podatkowa nieruchomości na potrzeby daniny zwanej IMU (imposta municipale unica), bazuje na ocenie potencjalnych dochodów z nieruchomości. Taka wartość czynszowa później zostaje odpowiednio przekształcona (m.in. poprzez przemnożenie jej przez inny przelicznik dla różnych rodzajów nieruchomości). Rezultatem jest podstawa podatku, która często znacznie odbiega od wartości rynkowej lokum.
- Hiszpania – podatek IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) jest obliczany z uwzględnieniem wartości katastralnych, które bywają znacznie mniejsze od wartości rynkowych (np. o 30% - 40%).
Nawet powyższa, bardzo skrócona analiza dotycząca zaledwie czterech krajów UE potwierdza, że proste porównywanie stawek podatku katastralnego z różnych państw i odnoszenie wyników do Polski nie ma większego sensu. Stawki procentowe bywają bowiem mnożone przez bardzo odmienne podstawy podatku – nie wspominając już o ewentualnych wyłączeniach, ulgach i zwolnieniach podatkowych. Poza tym zbyt daleko idące jest spotykane czasem założenie, że polski wariant podatku katastralnego miałby być równie albo nawet bardziej obciążający finansowo niż podatki z Europy Zachodniej.
Polska: słaba administracja i słaba dyskusja w mediach
Oczywiście, kluczową kwestią w kontekście ewentualnego wprowadzenia opodatkowania nieruchomości od wartości, nie jest słaba jakość debaty publicznej, lecz wieloletnia nieudolność organizacyjna państwa w zakresie tworzenia nowoczesnej bazy danych katastralnych. Mimo planów sprzed ponad 20 lat, w dalszym ciągu nie powstała taka ewidencja, która jest potrzebna nie tylko do celów wyceny podatkowej nieruchomości.
Słaba jakość informacji o nieruchomościach powoduje problemy, które niekoniecznie są związane tylko z opodatkowaniem. Jako przykład można podać niezgodności informacji z ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków. Poza tym miliony działek ewidencyjnych wymagają procedury ustalania granic. Takie problemy są mniej atrakcyjne dla polityków oraz dziennikarzy, ale jednocześnie ważniejsze z punktu widzenia typowego Kowalskiego niż mglista na razie wizja podatku katastralnego.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
