Popyt na mieszkania spadł, ale ceny nie. Tyle trzeba zapłacić

Spadek popytu na nowe mieszkania

II kwartał br. przyniósł schłodzenie popytu na nowe mieszkania po bardzo udanym początku roku, w efekcie czego sprzedaż na 7 głównych rynkach spadła o 20% w ujęciu kw/kw, do 11,9 tys. szt. Jednocześnie deweloperzy ograniczyli uruchamianie nowych projektów o 16% kw/kw, do 9,9 tys. lokali, wynika ze wstępnych danych portalu RynekPierwotny.pl. Oznacza to, że już drugi kwartał z rzędu sprzedano więcej mieszkań niż wprowadzono do sprzedaży. Nie przełożyło się to jednak na wzrost cen mieszkań, które w większości metropolii pozostały stabilne. Rynek powinien powrócić do większej aktywności sprzedażowej dopiero w IV kw. 2026 r. Nie będzie to jednak boom, a jedynie powolny powrót do poziomów sprzedaży notowanych na początku roku.

"Po wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie zaczęły pogarszać się nastroje zarówno wśród kupujących nowe mieszkania, jak i deweloperów, którzy liczyli na stopniowe ożywienie rynku. Z każdym miesiącem rosła ostrożność. Podrożały kredyty, część potencjalnych nabywców przyjęła postawę wyczekiwania, a pogorszenie wyników sprzedaży skłoniło deweloperów do ograniczenia liczby nowych inwestycji" - powiedział ekspert portalu Marek Wielgo, cytowany w komunikacie.

Sprzedano mniej mieszkań o prawie 20 proc.

Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu oraz miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii sprzedali w II kwartale 2026 r. łącznie ok. 11,9 tys. mieszkań. To wynik o blisko 20% słabszy niż w I kwartale, ale jednocześnie o niespełna 1% lepszy niż rok wcześniej. Był to wynik o niecałe 4% niższy od średniej kwartalnej notowanej w 2025 r.

Spadek sprzedaży kwartał do kwartału odnotowano we wszystkich analizowanych metropoliach. Najbardziej sprzedaż spadła w Łodzi (-28%), Trójmieście (-25%) i we Wrocławiu (-24%). W Warszawie liczba sprzedanych mieszkań zmniejszyła się o 21%, w Poznaniu o 16%, a w Krakowie o 11%. Najłagodniej schłodzenie popytu odczuła Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie sprzedaż spadła o 8% względem pierwszego kwartału. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku sytuacja wyglądała jednak znacznie lepiej. Największy wzrost sprzedaży odnotował Kraków (+17%), a dodatnią dynamikę miały także Łódź (+9%) i Warszawa (+7%). Z kolei najsłabszy wynik zanotowało Trójmiasto, gdzie sprzedaż była o 21% niższa niż rok wcześniej, wymieniono.

"Znacznie mocniej zmieniła się sytuacja po stronie podaży. Według wstępnych danych, w siedmiu największych metropoliach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży niespełna 9,9 tys. mieszkań, czyli o 16% mniej niż w I kwartale oraz aż o 28% mniej niż rok wcześniej. Był to również wynik o 24% niższy od średniej kwartalnej z 2025 r. Oznacza to, że już drugi kwartał z rzędu nowa podaż była mniejsza od sprzedaży. W II kwartale różnica wyniosła blisko 2 tys. mieszkań. Rynek zaczął stopniowo wchłaniać nadwyżkę mieszkań zgromadzoną wcześniej przez deweloperów" - czytamy dalej.

Oferta mieszkań wciąż jest bardzo duża

Mimo przewagi sprzedaży nad nową podażą oferta mieszkań pozostaje bardzo duża. Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec czerwca deweloperzy mieli w sprzedaży ok. 17 tys. mieszkań w Warszawie, 11,5 tys. w Krakowie, blisko 11,5 tys. w Łodzi, 11,2 tys. w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, 9,9 tys. we Wrocławiu, ponad 9 tys. w Trójmieście oraz 7,9 tys. w Poznaniu. Oznacza to, że kupujący nadal mogą przebierać w bardzo szerokiej ofercie. Ograniczenie nowej podaży nie przełożyło się jeszcze na wyraźne kurczenie liczby dostępnych mieszkań. Dodatkowo część nabywców rezygnowała w tym okresie z zakupu mieszkań, które wracały do oferty deweloperów, podkreślono.

Ceny mieszkań

II kwartał upłynął pod znakiem stabilizacji średnich cen metra kwadratowego mieszkań. Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w większości metropolii zmiany były niewielkie, a ewentualne wzrosty wynikały głównie ze zmian struktury cenowej oferty, a nie z powszechnych podwyżek cenników. Najdroższą metropolią pozostaje Warszawa, gdzie średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wynosiła pod koniec czerwca blisko 19,9 tys. zł. Była ona o ok. 10% wyższa niż rok wcześniej. Na kolejnych miejscach znalazły się Trójmiasto (17,8 tys. zł za m2) oraz Kraków (17,1 tys. zł). W Krakowie średnia cena metra kwadratowego była zaledwie o ok. 2% wyższa niż przed rokiem. We Wrocławiu wzrost wyniósł ok. 4%, a w Trójmieście i Poznaniu - ok. 6%. Z kolei w Łodzi oraz Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena była o 2% niższa niż przed rokiem.

Kiedy rynek wróci do wyższej sprzedaży?

Rynek powinien powrócić do większej aktywności sprzedażowej dopiero w IV kw. 2026 r. Nie będzie to jednak boom, a jedynie powolny powrót do poziomów sprzedaży notowanych na początku roku. Jak wspomniano, ochłodzenie, które obserwowano w II kwartale, było w dużej mierze pochodną pogorszenia nastrojów po wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie, a te napięcia będą się stopniowo rozładowywać, wskazano również.

"Trzeci kwartał potraktowałbym jako okres przejściowy, w którym rynek będzie odbudowywał zaufanie kupujących. Dopiero późną jesienią możemy liczyć na ożywienie, choć raczej w granicach tego, co widzieliśmy w styczniu i lutym tego roku, a nie dynamicznych wzrostów z marca" - powiedział główny ekonomista portalu Rynek Pierwotny.pl Jan Dziekoński, cytowany w materiale.

Koszt finansowania zakupu mieszkania i stopy procentowe

Nie należy też oczekiwać istotnej zmiany w koszcie finansowania zakupu mieszkania. Stopy procentowe powinny pozostać bez zmian do końca roku, utrzymując się na poziomie 3,75% Same koszty kredytu będą spadać za sprawą spadku oprocentowania obligacji i kontraktów IRS, a także konkurencji między bankami, ale nie należy oczekiwać szybkiego powrotu do poziomów z lutego 2026 r., gdy warunki kredytowania były najkorzystniejsze od dawna. Dla części potencjalnych nabywców będzie to oznaczało dalsze odkładanie decyzji zakupowej, zwłaszcza że wciąż mają w czym wybierać.