Media (nie tylko ekonomiczne) dość często piszą o relacji między poziomem wynagrodzeń i cenami mieszkań. Trudno się dziwić, bo jest to zarówno ważny wskaźnik pokazujący trendy na rynku mieszkaniowym, jak i temat interesujący wielu Polaków. Takie analizy dostępności metrażu, niestety zwykle dotyczą jedynie kilku lub kilkunastu największych miast. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl pokusili się o szerszą perspektywę dzięki zbadaniu wyników z niemal 380 polskich powiatów i miast na prawach powiatu. Rezultatem tego badania jest ciekawa mapa oraz tabela pokazująca, gdzie statystycznie najłatwiej i najtrudniej jest zakupić lokum.
Na całościowe dane niestety trzeba nieco poczekać
Część czytelników może zastanawiać się, dlaczego eksperci portalu RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę dane z 2020 roku, a nie statystyki dotyczące np. pierwszej połowy 2021 roku. Przyczyna jest bardzo prozaiczna. Mianowicie, GUS dopiero pod koniec kolejnego roku podaje roczne statystyki dotyczące średniej ceny 1 mkw. lokali w niemal wszystkich polskich miastach na prawach powiatu i powiatach. Mimo opóźnienia w publikacji, takie informacje są bardzo wartościowe, gdyż opierają się na cenach podanych w aktach notarialnych.
W ramach swojej analizy, eksperci RynekPierwotny.pl porównali średnią transakcyjną cenę 1 mkw. wszystkich nowych i używanych mieszkań sprzedanych w danej lokalizacji przez cały 2020 rok, a także przeciętne lokalne wynagrodzenie netto. Taka umowna stawka netto stanowi 72% wyniku brutto podanego przez GUS.
/>
Sytuacja blisko większych miast wygląda dość słabo
Poniższa mapa przekrojowo przedstawia wyniki analizy dotyczące 377 miast oraz powiatów. Jak nietrudno zauważyć, w skali całego kraju metraż lokali możliwy do kupienia za jedno przeciętne wynagrodzenie jest bardzo zróżnicowany. Taki wskaźnik z 2020 roku waha się od 0,32 mkw. do 2,02 mkw. Niepokoić może fakt, że w statystycznym zestawieniu największe miasta oraz ich bezpośrednie okolice nie wypadają najlepiej. Oczywiście, ta negatywna różnica może być częściowo kompensowana przez niższą stopę bezrobocia w aglomeracjach.
Statystyczna dostępność mieszkania to nie wszystko
Przygotowana tabela przedstawia natomiast 30 powiatów i miast na prawach powiatu, dla których w 2020 r. odnotowano najlepszy oraz najgorszy wynik dotyczący dostępności cenowej mieszkań. Zdecydowanie najgorzej pod względem dostępności metrażu wygląda sytuacja z następujących lokalizacji:
- pow. tatrzański - 0,32 mkw. do kupienia za przeciętne miesięczne wynagrodzenie
- pow. kamieński - 0,32 mkw.
- Sopot - 0,38 mkw.
- pow. kołobrzeski - 0,45 mkw.
- Świnoujście - 0,48 mkw.
Niestety, w grupie piętnastu miast i powiatów z najgorszymi wynikami oprócz miejscowości typowo turystycznych znajdziemy np. Gdynię (0,51 mkw.), Warszawę (0,52 mkw.), Gdańsk (0,56 mkw.) oraz Kraków (0,56 mkw.).
Krajowa czołówka pod względem dostępności metrażu wygląda z kolei następująco:
- Jastrzębie-Zdrój - 2,02 mkw.
- pow. grudziądzki - 1,91 mkw.
- pow. górowski - 1,76 mkw.
- pow. prudnicki - 1,67 mkw.
- pow. lwówecki - 1,65 mkw.
Nie są to raczej lokalizacje cechujące się szczególnym zainteresowaniem deweloperów i młodych Polaków. Taka okoliczność potwierdza, że sama (statystyczna) dostępność metrażu nie jest jedynym czynnikiem w kontekście atrakcyjności osadniczej danego terenu.
Obecna sytuacja sugeruje np. rozwój kolei lokalnej
Czy na podstawie zaprezentowanych informacji można wysnuć jeszcze jakieś inne ciekawe wnioski? Wydaje się, że tak. Mapa przygotowana przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl sugeruje bowiem konieczność poprawy infrastruktury komunikacyjnej (zwłaszcza kolejowej) jako odpowiedź na problemy wynikające z niskiej dostępności cenowej lokali w metropoliach. Warto też nadmienić, że największe miasta doświadczają kłopotów związanych z nadmiernym zagęszczaniem lub rozlewaniem się zabudowy. Natomiast deweloperzy reagując na problemy z dostępnością gruntów szukają działek położonych na terenie podmiejskich powiatów.
Poprawa czasowej atrakcyjności dojazdu kolejowego do największych miast mogłaby zwiększyć zainteresowanie zakupem oraz budową lokali i domów w miejscowościach leżących nawet 50 - 70 kilometrów od centrum aglomeracji. Taka sytuacja wpłynęłaby dodatnio na miejscowe ceny nieruchomości, ale również stanowiłaby pewien impuls rozwojowy. Zresztą, już teraz widać, że nabywcy domów i lokali są zainteresowani np. lokalizacjami z dalszych okolic Warszawy, gdzie średnie ceny metrażu bywają nawet dwukrotnie niższe od stołecznych, a czas dojazdu koleją do centrum stolicy okazuje się podobny, jak z dalszych części Wawra lub Białołęki.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl