Dane portalu RynekPierwotny.pl potwierdzają, że pomimo spadku popytu, w maju 2022 r. ceny nowych stołecznych mieszkań nadal były bardzo wysokie. Mowa o średniej ofertowej stawce za 1 mkw. wynoszącej około 13 500 zł. Taki poziom cen metrażu jeszcze niedawno wydawał się zupełnie abstrakcyjny - nawet dla wielu warszawiaków. Właśnie dlatego w komentarzach pod artykułami na temat stołecznych cen lokali dość często pojawiają się stwierdzenia, że za równowartość typowego warszawskiego „M” można kupić np. dom nad morzem w słonecznej Hiszpanii. Przeciętne mieszkanie z Warszawy o powierzchni 50 mkw. to nieruchomość kosztująca około 600 000 zł - 650 000 zł (130 000 euro - 140 000 euro). Sprawdzamy, czy za takie pieniądze można kupić coś ciekawego we wspomnianej już Hiszpanii.
Nie wszędzie na południu lokale oraz domy mocno podrożały
W pierwszej kolejności, eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że szybki wzrost cen metrażu z lat 2014 - 2021 nie był tylko domeną Polski. Informacje zebrane przez Bank Rozrachunków Międzynarodowych wskazują, że od I kw. 2013 r. do IV kw. 2021 r. hiszpański metraż średnio podrożał o 40%. Analogiczny wynik odnotowany dla Portugalii wyniósł aż 90%. W analizowanym okresie praktycznie nie podrożały natomiast greckie lokale i domy. W przypadku Włoch, od I kw. 2013 r. do IV kw. 2021 r. był z kolei widoczny sześcioprocentowy nominalny spadek średnich cen metrażu.
Cena zakupu 1 mkw. wynosząca 2000-3000 euro to norma
Wróćmy jednak do sytuacji dotyczącej hiszpańskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dane Banku Hiszpanii wskazują, że w ujęciu ogólnokrajowym pod koniec 2021 r. domy i lokale kosztowały średnio ok. 1700 - 1900 euro za 1 mkw. Z punktu widzenia tytułowego pytania, najistotniejsze są natomiast ceny notowane na południu Hiszpanii. Według serwisu Spainhouses.net w połowie 2022 r. takie średnie ofertowe stawki ze śródziemnomorskich wspólnot autonomicznych wyglądały następująco:
- Andaluzja - 2862 euro/mkw.
- Baleary - 3564 euro/mkw.
- Katalonia - 2333 euro/mkw.
- Murcja - 1326 euro/mkw.
- Walencja - 2121 euro/mkw.
Zróżnicowanie cenowe pomiędzy mocno turystycznymi Balearami i prowincjonalną Murcją jest aż nadto widoczne. Zresztą nawet w obrębie samej nadmorskiej części Andaluzji widzimy potężne różnice cenowe. Przeciętna nieruchomość mieszkaniowa z prowincji Almeria to koszt około 175 000 euro, a w przypadku Malagi analogiczny wynik z połowy 2022 r. przekraczał 750 000 euro. Generalnie rzecz biorąc, osoba szukająca w Andaluzji niewielkiego domu (100 mkw. - 140 mkw.) blisko wybrzeża za ok. 300 000 euro nie powinna zbytnio narzekać na wybór. Oczywiście, w tej cenie nie znajdziemy domów z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji. Trzeba równocześnie pamiętać, że przeciętne stołeczne lokum będące punktem naszego odniesienia kosztuje 130 000 euro - 140 000 euro.
W przypadku transakcji realizowanej przez Polaka na terenie Hiszpanii lub każdego innego państwa globu, mówimy oczywiście o pokryciu ceny zakupu wyłącznie z wykorzystaniem własnych środków. Rodzime banki nie chcą bowiem finansować nieruchomości znajdujących się poza granicą Polski. Wyjątek od zasady związanej z samodzielnym finansowaniem transakcji dotyczy tych rodaków, którzy w kraju zakupu mają stałe i udokumentowane dochody o odpowiedniej wysokości.
W krajach PIGS nie tylko ryzyko gospodarcze jest całkiem spore
Oczywiście, z punktu widzenia Brytyjczyków lub Niemców, często kupujących hiszpańskie nieruchomości podawane powyżej stawki cenowe wydają się mniej zniechęcające. Niezależnie od narodowości nabywcy, Hiszpania wyróżnia się pewnymi czynnikami ryzyka. Jednym z nich jest duże zagrożenie nielegalną, masową imigracją z kierunku afrykańskiego. Trzeba też pamiętać o takich aspektach, jak alarmująca relacja długu publicznego do PKB oraz wysoki poziom bezrobocia wśród młodzieży. Wspomniane czynniki poprzez przełożenie na gospodarkę mogą w przyszłości negatywnie wpływać na wartość nieruchomości.
Trzy inne kraje z tzw. grupy PIGS (ang. PIGS - Portugal, Italy, Greece, Spain) cechują się podobną specyfiką gospodarczą. Wszystkie państwa PIGS łączy też ryzyko związane z nielegalną imigracją oraz zmianami klimatu. Znaczenie kwestii klimatycznych w basenie Morza Śródziemnego będzie wzrastać z roku na rok. Obliczenia autorów ciekawego raportu MedECC (First Mediterranean Assessment Report - MAR 1) wskazują, że tempo ocieplania się klimatu w krajach śródziemnomorskich jest o 20% szybsze od światowej średniej. W przypadku miesięcy letnich, taka różnica wynosi aż 50%, co zapowiada piekielne upały.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl