Eksperci rankomat.pl przygotowali analizę cen mieszkań na rynku wtórnym, porównując dane z końca 2022 roku ze stawkami na koniec I kwartału 2023 roku. W oparciu o nie stworzyli nieruchomościową prognozę pogody dla miast wojewódzkich i całych województw1.
Cenowy skwar w Warszawie, Gdańsku i Krakowie
Już od kilku lat kolejność najbardziej upalnych miast wojewódzkich pod względem cen mieszkań wygląda podobnie. Prowadzi Warszawa (obecnie 13 223 zł / 1 m²), następne są Gdańsk, Kraków i Wrocław, które regularnie zamieniają się miejscami. Do przekroczenia progu 10 000 zł / 1 m² mieszkania z rynku wtórnego zbliża się Poznań, a pułap 9000 zł wkrótce przebiją Rzeszów, Lublin i Szczecin. Natomiast najbardziej przyjemny klimat cenowy ze wszystkich miast wojewódzkich mają Zielona Góra, Bydgoszcz i Gorzów Wielkopolski, gdzie kupujący płacą za 1 m² poniżej 7000 zł.
Mimo że Warszawa cenowo jest prawie dwa razy bardziej upalna od Gorzowa Wlkp., to właśnie w tym ostatnim wzrost ceny na 1 m² był jednym z najwyższych w kraju (+778 zł). Ceny szybko rosły także we Wrocławiu (+842 zł) i Opolu (+1075 zł). Najbardziej stabilna sytuacja panuje w Toruniu (+32 zł / 1 m²), Białymstoku (+108 zł) i Łodzi (+181 zł).
/>
Wyraźne ocieplenie w zachodniopomorskim
Cenowa temperatura mieszkań jest nieco niższa w perspektywie całych województw. Najgorętszymi są mazowieckie (11 500 zł / 1 m²), małopolskie (10690 zł) i pomorskie (9969 zł). Tuż za podium znalazło się zachodniopomorskie, gdzie ceny mieszkań są zdecydowanie niższe (7558 zł).
Najzimniejszymi województwami pod tym względem są śląskie (5630 zł), lubuskie (5741 zł)
i opolskie (5445 zł). W całej Polsce średnia cen mieszkań wynosi obecnie 7661 zł / 1 m².
W odróżnieniu od miast wojewódzkich niektóre województwa zanotowały spadki cen mieszkań między IV kw. 2022 r. a I kw. 2023 r. Najwięcej ochłodziły się stawki mieszkania z rynku wtórnego w mazowieckim (-307 zł / 1 m²), dolnośląskim
(-249 zł) i pomorskim (-233 zł). Między kwartałami były też wyraźne ocieplenia cen, jak w podkarpackim (+510 zł/1m2), opolskim (+311 zł) i świętokrzyskim (+305 zł).
/>
Zakopane i Orneta na cenowych biegunach
Ze wszystkich większych miejscowości najgorętsze ceny mieszkań mają Zakopane (18 950 zł / 1 m²), Międzyzdroje (15 943 zł) i Sopot (15 694 zł). Temperatura cen mieszkań jest tam znacznie wyższa od stolicy danego województwa. Podobnie jest w śląskim i dolnośląskim, gdzie Katowice ustępują Bielsku-Białej, a Wrocław Karpaczowi.
Jeszcze większe skrajności widać w zestawieniu cen mieszkań w poszczególnym województwie. W mazowieckim najgorętszym miastem pod względem stawek za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego jest Warszawa (13 223 zł), a prawie trzykrotnie chłodniej jest w Ciechanowie (5405 zł). Podobna proporcja dotyczy Zakopanego i Trzebini, Sopotu i Malborka, Międzyzdrojów i Drawska Pomorskiego czy Karpacza i Nowej Rudy.
Nie tak duże różnice temperatur cen mieszkań panują w obrębie łódzkiego (Łódź i Bełchatów), świętokrzyskiego (Kielce i Ostrowiec Świętokrzyski) czy kujawsko-pomorskiego (Toruń i Rypin).
/>
Temperatura polisy mieszkaniowej bez zmian
Coraz cieplejsze ceny mieszkań w miastach wojewódzkich nie przekładają się na gwałtowny wzrost temperatur w stawkach za ubezpieczenie.
Wynika to z prostej kalkulacji. Nawet jeśli rekordowy wzrost temperatury za 1 m² wyniósł w Opolu +1075 zł, co oznacza zmianę ceny mieszkania 100 m² z 570 000 zł na 650 000 zł, to w przypadku polisy ceny pozostaje praktycznie na tym samym poziomie.
- Zmiana sumy ubezpieczenia o 80 000 zł powoduje, że za najtańszą polisę mieszkaniową zapłacimy tylko kilka złotych więcej w skali roku. Znacznie większa różnica, rzędu kilkuset złotych rocznie, dotyczy ofert, które zawierają dodatkowe zdarzenia ubezpieczeniowe, jak dewastacja, pakiet medyczny, NNW psa i kota czy wariant All Risk - mówi Michał Ratajczak, ekspert ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl.