Kredyt 2 proc.: zarobią banki, deweloperzy i inwestorzy. Pozostali słono zapłacą

Przede wszystkim uruchomił popyt na skalę, której rząd się nie spodziewał, szacując, że w tym roku banki podpiszą ok. 10 tys. umów. Eksperci od początku wróżyli mu duże zainteresowanie. W końcu nigdy dotąd żaden rząd nie wspierał tak hojnie kupujących mieszkania. Dziesięć lat dopłat do rat, dzięki którym kredyt jest tańszy, a do tego łatwiej dostępny. Jeśli dołożymy skumulowany popyt, który blokowały wysokie stopy procentowe, drogi najem i strach, że pieniądze przeznaczone na finansowanie programu szybko się skończą, toszturm młodych (do 45 lat) Polaków na banki nie dziwi. Nie dziwi też reakcja sprzedających, którzy podnieśli ceny.

O ile wzrosły ceny nieruchomości do ogłoszenia programu?

Barbara Mariańska z Centrum Amron, w swojej analizie dowodzi, że od momentu ogłoszenia programu w połowie grudnia 2022 r. ceny nieruchomości rosną z miesiąca na miesiąc. W Warszawie ceny nabrały jeszcze większego rozpędu od marca 2023 r. Obecnie zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym osiągają średnią wartość około 16 tys. zł/m2. W połowie grudnia średnia cena jednostkowa wynosiła około 14,5 tys. zł/m2. To wzrost aż o 10 proc. na przestrzeni jedynie 6 miesięcy. Podobnie zareagowały rynki nieruchomości Krakowa i Gdańska, jednak tam wzrosty nie są tak duże.

- Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest na pewno pomocny w zakupie mieszkania i widzimy, że sprzedaż w dużych miastach istotnie wzrosła, nie wszędzie jednak rozgrzewając rynek do czerwoności tak, jak to ma miejsce w Warszawie. Sytuacja w stolicy jest skutkiem skurczenia się prawie o połowę, mierząc rok do roku, liczby ofert mieszkań na rynku pierwotnym, a ograniczenie kwot udzielanego kredytu do 500 i 600 tys. zł sprawia, że dostępność jeszcze bardziej maleje. Gdy duży popyt napotyka na zmniejszoną podaż, to skutkiem musi być wzrost cen. Stąd nasz, powtarzany przy każdej okazji, apel do rządzących – pomóżcie nam uruchomić podaż, na przykład, udostępniając grunty z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Skoro skończył się program „Mieszkanie plus”, nie ma powodu blokować zgromadzonej tam ziemi – mówi Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development i członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Brak gruntów pod budowę mieszkań

Brak atrakcyjnych gruntów w miastach powoduje, że te, które się pojawiają, zwłaszcza na terenach objętych planem miejscowym czy z decyzją o warunkach zabudowy, osiągają zawrotne ceny.

- W Warszawie czy Wrocławiu ceny takich gruntów, w ciągu ostatnich kilku lat, podwoiły się. Tam, gdzie jest z tym lepiej, jak na przykład w Łodzi, też obserwujemy wzrost cen i zainteresowania klientów, ale nie powoduje to, takiej gorączki zakupowej, jak w Warszawie. Brak gruntów i ich rosnące ceny, poza przewlekłymi procedurami i inflacją, sprawiają, że trudno spodziewać się zatrzymania wzrostu cen mieszkań. Ziemi nie wyprodukujemy w fabryce. Musimy znaleźć sposoby, by wykorzystać to, co mamy – dodaje prezes Stoga.

Kupujący tracą zdrowy rozsądek

Analiza HREIT pokazuje, że topniejąca oferta mieszkań, to nie tylko problem rynku pierwotnego, ale i wtórnego. Nie tylko Warszawy. Krakowa czy Gdańska, ale też w Białegostoku, Torunia, Bydgoszczy, Łodzi. Jednak to w stolicy kupujący chyba najostrzej ścigają się sami ze sobą i rosnącymi cenami. By obraz był pełny, nie można zapomnieć, że mieszkań poszukują nie tylko kredytobiorcy BK 2 proc., ale też zaciągający kredyty hipoteczne bez dopłat. Wciąż też są na rynku klienci gotówkowi. Kredytowi, mając świadomość przewagi gotówkowych, próbują w Warszawie już od progu przebić cenę ofertową, byle właściciel zdecydował się poczekać kilka miesięcy, aż przejdą procedurę kredytową. Gotowi są zaryzykować utratę nawet wysokiego zadatku.

-Po kilku tygodniach od uruchomienia BK2 proc. zapał kupujących w Warszawie nie spada. Rośnie natomiast liczba klientów, którzy zgłaszają się do nas z prośbą o pomoc w wyszukaniu dla nich odpowiedniego lokum i zweryfikowanie cen ofertowych. Całkiem sporo mieszkań jest wystawionych po przeszacowanych cenach. Sprzedający testują możliwości kupujących. Kluczowy jest teraz czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku kredytowego. Być może we wrześniu wróci na rynek część zarezerwowanych przez zainteresowanych kredytem 2 proc., mieszkań, którym banki odmówią kredytowania. Póki co, przynajmniej w Warszawie, mieszkań wystawionych na sprzedaż jest za mało, by mogły zaspokoić popyt – mówi Maciej Harasim, pośrednik nieruchomości z agencji We Do Estates.

Taka sytuacja powoduje, że niektórzy kupujący tracą zdrowy rozsądek. Chcą wnosić opłaty rezerwacyjne zanim obejrzą mieszkanie, byle sprzedający już nikomu go nie pokazał. Nie sprawdzają ksiąg wieczystych. Nie weryfikują czy sprzedający jest właścicielem nieruchomości. Taką sytuację wykorzystują też oszuści. Jeden z Internautów żali się, że licytując telefonicznie przebił oferty innych kupujących i nie widząc mieszkania podpisał umowę online oraz wpłacił zadatek. Gdy po powrocie z wakacji do Krakowa stawił się na spotkanie ze sprzedającym, ten się nie pojawił i przestał odbierać telefon.

W których miastach najłatwiej kupić mieszkanie?

Przywoływana tu już analiza HREIT pokazuje też, że gorączka zakupów nie dotarła wszędzie, a przynajmniej nie a takiej samej skali. W badanym okresie od początku czerwca do 24 lipca 2023 nie zmieniła się liczba ofert sprzedaży mieszkań z drugiej ręki we Wrocławiu. W Szczecinie, Rzeszowie czy Opolu zmniejszyła się tylko o 2 proc. A w Olsztynie i Katowicach wzrosła o odpowiednio 5 i 1 proc.

- Rzeczywiście w Katowicach tej gorączki zakupów nie widać. Kupujący nie mogą narzekać na mały wybór. Z moich obserwacji wynika, że sprzedają się mieszkania, których cena w stosunku do rynku jest konkurencyjna. Zdecydowanie bardziej widać tu jeszcze większą aktywność klientów gotówkowych, którzy wyszukują atrakcyjnych cenowo ofert – mówi pośredniczka Mariola Palion, prowadząca biuro Home Nieruchomości.

Pytanie, które wielu zainteresowanych kupnem mieszkania teraz sobie stawia brzmi – co z tego poruszenia na rynku nieruchomości wyniknie? Stanąć do wyścigu, tam, gdzie do niego dochodzi czy przeczekać? Może ta fala skumulowanego popytu opadnie? Jak będą zachowywać się ceny?

- Przytoczone dane wprost pokazują, że Bezpieczny kredyt 2%, który ma być wsparciem w drodze do celu, jakim jest posiadanie własnego mieszkania, znacznie zmienił rynek nieruchomości w sposób ograniczający pulę dostępnych na rynku mieszkań. To zjawisko wykorzystują sprzedający, windując ceny ofertowe mieszkań. Pozytywny aspekt wprowadzonego programu odczują jedynie ci, którzy skorzystają z Bezpiecznego kredytu 2%, natomiast dla pozostałej, przeważającej grupy kupujących (tych, którzy nie spełniają warunków uzyskania takiego kredytu) możliwość zakupu własnego mieszkania znów staje się bardziej odległa – ocenia Barbara Mariańska w analizie centrum Amron.

Zarabia biznes, Kowalski traci

Podobnego zdania jest Dariusz Kusper, nazywany w mediach królem krakowskiego flippingu. Podsumowując na swoim facebookowym profilu sytuację na rynku nieruchomości pod koniec lipca, napisał: „Ruszył kredyt 2 proc. i na nieszczęście wszystkich, którzy nie będą z niego skorzystać … działa. Niestety ten program sprawi, że zarobią banki, doradcy kredytowi, deweloperzy, inwestorzy, flipperzy. Skorzystają ludzie, którzy się na to załapią, a niestety wszyscy pozostali słono za to zapłacą”.

Bezpieczny kredyt 2 proc. nie jest jedynym graczem, który rozdaje karty na rynku nieruchomości. Poprawa zdolności kredytowej sprawiła, że na rynek wrócili też kupujący, których wzrost stóp procentowych zmusił do zmiany planów. Nieruchomości pozostają także bezpieczną przystanią dla inwestorów. Coraz chętniej kupują w Polsce mieszkania cudzoziemcy. Nawet jeśli opadnie fala zakupowa wywołana przez beneficjentów BK2 proc., to bez wzniecenia fali podażowej mieszkania, zwłaszcza w tych pożądanych lokalizacjach, staną się coraz mniej dostępne dla Kowalskiego.

Eksperci, których przepytała firma doradcza ThinkCo, przygotowując raport „Najem 2030” spodziewają się w Polsce spadku presji społecznej na posiadanie własnego mieszkania. Przyczyną ma być wzrost cen nieruchomości i ograniczony dostęp do kredytów. Te dwa zjawiska mogą w najbliższych latach zmniejszyć pulę potencjalnych nabywców mieszkań do osób najzamożniejszych.