Brak odpowiedniego finansowania dla programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wywołał popłoch wśród Polaków pod koniec 2023 roku. Widmo wygaszenia najhojniejszego dotychczas programu mieszkaniowego spowodowało, że obywatele ruszyli po kredyty z dopłatą. W efekcie – jak wynika z danych BIK – w grudniu zgłosiliśmy popyt na kredyty mieszkaniowe o w sumie największej wartości w historii. W ciągu zaledwie miesiąca złożyliśmy wnioski kredytowe opiewające na ponad 20 miliardów złotych. Wynik był więc ponad 5 razy wyższy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Aby w pełni docenić skalę wzmożenia, z którym mieliśmy do czynienia, warto dodać, że w całym 2022 roku łączna wartość udzielonych kredytów wyniosła około 45 miliardów. Pokreślmy, że był to efekt sprzedaży kredytów mieszkaniowych przez wszystkie banki w Polsce przez cały rok.

ikona lupy />
Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe / HRE Investments

Gdy coś się kończy, to popyt nie zna granic

Reklama

Nie był to pierwszy przypadek, kiedy wiadomość, że przykręcenie kurków z kredytami albo zamknięcie programu dopłat do kredytów powoduje szał na zakupy na ostatnią chwilę. Tak samo było na przykład przy okazji programu „Mieszkanie dla młodych”, w którym nawet w ciągu zaledwie kilku dni potrafiły wyczerpywać się środki przewidziane w budżecie na dopłaty. To samo przeżyliśmy też w marcu 2022 roku, kiedy KNF zapowiedziała utrudnienia w dostępie do kredytów. Automatycznie mnóstwo ludzi ruszyło po kredyty, aby skorzystać z działających jeszcze bardziej liberalnych zasad badania zdolności kredytowej.

Teraz powtórzyliśmy ten sam mechanizm przy okazji wygaszania „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Skutki były jak zawsze złe – kupujący bardzo szybko podejmowali niekoniecznie przemyślane decyzje o zakupie, oferta wyprzedawała się na pniu, a ceny rosły. To kolejna lekcja dla polityków, aby programy mieszkaniowe wprowadzać z rozwagą i w horyzoncie długoterminowym, a więc już najlepiej „ponad podziałami”. Ponadto jak już okaże się, że coś w obowiązującym programie nie działa, albo nawet mogłoby działać lepiej, to należy stopniowo modyfikować działające programy, a nie znienacka je wygaszać i wprowadzać nowe. Takie na zmianę stymulowanie i chłodzenie popytu przeważnie prowadzi bowiem do nierównowagi na rynku, bo tak jak zmotywować kupujących do decyzji jest bardzo łatwo, tak stworzenie nowej oferty wymaga czasu. Nie jest przy tym tajemnicą, że jeśli na rynku towaru jest mało, a chętnych do zakupu nie brakuje, to ceny idą w górę.

Mieszkań w Polsce brakuje

Podane powyżej przykłady zrywów popytu na wieść o zbliżających się utrudnieniach w zakupie nieruchomości są jednak też dowodem na to, że głód mieszkaniowy w Polsce jest niezaspokojony. Mieszkań w Polsce jest po prostu za mało, są relatywnie niewielkie, nierzadko zlokalizowane niekoniecznie tam, gdzie byśmy chcieli mieszkać, a przy tym nie sposób nie wspomnieć, że część istniejących mieszkań jest w złym stanie technicznym.

W kontekście popularnych ostatnio programów wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie warto zwrócić też uwagę na ostatnie dane Eurostatu. Sugerują one, że ponad połowa Polaków w wieku 25-34 lat mieszka z rodzicami. Jest to najgorszy wynik zanotowany w historii prowadzenia tych badań.

Szarpany popyt utrudnia odbudowę oferty

I choć „Bezpieczny Kredyt 2%” miał wszelkie podstawy, aby ten stan zacząć poprawiać, to miałoby to szanse powodzenia tylko jeśli działałby on kilka lat, a nie kilka miesięcy. Można było mieć jednak zastrzeżenia do tego czy nie był on zbyt hojny. W związku z tym zamiast go po kilku miesiącach wygaszać, bardziej racjonalna byłaby jego zmiana tak, aby publiczne pieniądze trafiały np. do osób, które wsparcia faktycznie potrzebowały, a nie do wszystkich – także dobrze zarabiających – nabywców pierwszych mieszkań. Tymczasem krótki okres obowiązywania programu dopłat do kredytów spowodował, że obserwujemy negatywne efekty stymulacji popytu (mniejsza oferta i wyższe ceny nieruchomości), a mieliśmy za mało czasu, aby w pełni docenić atuty tego rządowego programu (więcej rozpoczynanych budów i łatwiejsza realizacja marzeń o pierwszym mieszkaniu).

W efekcie 2023 rok przejdzie do historii jako okres co najmniej trzech zrywów popytu, które doprowadziły do drastycznego spadku oferty mieszkań na sprzedaż i szybkich wzrostów cen. Pierwszym szokiem popytowym było odkręcenie kurków z kredytami na początku 2023 roku. Drugi to uruchomienie rządowego programu dopłat do kredytów w lipcu. To wszystko zwieńczyliśmy trzecim szokiem i masowymi zakupami „na ostatnią chwilę” przed wygaszeniem „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Tego ostatniego mogliśmy uniknąć, gdyby z odpowiednim wyprzedzeniem zabezpieczyć odpowiednie środki na realizację programu. Przy okazji jego warunki można było wtedy zacząć stopniowo zmieniać tak, aby budżetowe pieniądze trafiały tam, gdzie są faktycznie potrzebne.

Tak się jednak nie stało, czego efektem było wykupienie oferty mieszkań. Właścicieli znalazły niemal wszystkie sensownie wycenione nieruchomości. Co ciekawe, w październiku i listopadzie widać było, że rynek zaczynał odzyskiwać równowagę. Wzmożona aktywność deweloperów zaczęła przynosić efekty, co przełożyło się na powolną odbudowę oferty i ograniczenie presji na wzrost cen.

Później jednak gruchnęła informacja o wyczerpywaniu się środków na preferencyjny kredyt i oferta znowu zaczęła topnieć. Z danych Unirepo wynika, że unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż w miastach wojewódzkich było na początku stycznia 2024 roku o ponad 30% mniej niż rok wcześniej. Najbardziej wykupiona została oczywiście oferta w segmencie mieszkań najtańszych. Biorąc pod uwagę miasta wojewódzkie trzeba z przykrością skonstatować, że wybór w segmencie lokali z ceną do pół miliona złotych jest teraz o ponad połowę mniejszy niż rok temu.

ikona lupy />
Liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż w miastach wojewódzkich / HRE Investments

Nowy program można jeszcze poprawić

Na tak poturbowanym rynku mieszkaniowym pojawił się pomysł wprowadzenia programu kredytów jeszcze tańszych niż „Bezpieczny Kredyt 2%”. Nowy rząd zapowiada jednak, że chce na ten cel przeznaczyć mniej niż na poprzedni program, bo 500 mln złotych i dzięki temu ma być udzielonych 50 tysięcy preferencyjnych kredytów w 2024 roku. To sugerowałoby, że nowy program, pojawiający się w mediach pod nazwą „Mieszkanie na Start”, powinien być okrojoną wersją swojego poprzednika. Do podobnych wniosków skłania nas zapowiedź, że z tańszych kredytów mają korzystać osoby o niższych dochodach, które z uzyskaniem standardowego kredytu mogłyby mieć problem. Z drugiej strony wyłączeni z „Mieszkania na Start” mają być najlepiej zarabiający. Cel ze wszech miar słuszny.

Problem w tym, że wstępnie komunikowane założenia wydają się być jeszcze bardziej liberalne niż zasady, na których działał „Bezpieczny Kredyt 2%”. Progi dochodowe są postawione tak, że prawie wszyscy kupujący pierwsze „M” będą mogli się na nie załapać – szczególnie jeśli mają wpływ na osiągany dochód. Limit wieku na poziomie 35 lat jest co prawda bardziej restrykcyjny niż ten z „Bezpiecznego Kredytu 2%” (45 lat), ale dotyczyć ma tylko singli. Nowy preferencyjny kredyt ma być też niżej oprocentowany niż jego poprzednik, a do tego nie wskazano żadnej górnej granicy ceny nieruchomości nabywanej z pomocą tańszego kredytu. A gdyby tego było mało, to rodziny wielodzietne, będą mogły pożyczyć za darmo (kredyt 0%) całkiem pokaźne kwoty i to nie tylko na zakup pierwszego mieszkania.

Oferta znowu może być szarpana wichrem zmian

Oczywiście nie poznaliśmy jeszcze projektu ustawy. W tym dokumencie mogą pojawić się lepiej skalibrowane założenia i ograniczenia, których póki co nie znamy. Jeśli jednak tak nie będzie i politycy faktycznie wprowadzą bardzo liberalny program mieszkaniowy, to popyt znowu gwałtownie wzrośnie. Zastanówmy się więc co może nas w tym roku czekać, bo dziś wiele wskazuje na to, że akcja będzie nabierała tempa wraz z kolejnymi mijającymi miesiącami.

W pierwszym półroczu deweloperzy będą najpewniej stopniowo odbudowywać ofertę rozpoczynając nowe projekty, ale też przyjmując z powrotem do oferty mieszkania wcześniej zarezerwowane. To naturalna konsekwencja bardzo dużego popytu ze strony nabywców posiłkujących się kredytem. Jasnym jest przecież, że nie wszyscy owe kredyty dostaną. Jeśli ponadto prace nad nowy programem mieszkaniowym „Mieszkanie na Start” będą postępowały w przyzwoitym tempie, to część osób chcących kupić pierwsze mieszkanie może chwilowo wstrzymywać się z decyzjami o zakupie. To w sumie może niestety spowodować, że skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji będzie w najbliższych miesiącach mniejsza niż gdyby „Bezpieczny Kredyt 2%” był kontynuowany.

Spadające stopy i rosnące pensje sprzyjają mieszkaniówce

Stać się tak może pomimo faktu, że pomijając programy mieszkaniowe – popyt na nieruchomości powinien w 2024 roku być mocny. Przecież już same oczekiwania cięć stóp procentowych, do których może dojść nawet w marcu, powodować powinny spadek oprocentowania kredytów, a więc też większy dostęp do „standardowych hipotek”. Od dobrej sytuacji na rynku pracy oczekujemy ponadto niskiego bezrobocia i najszybszego wzrostu siły nabywczej wynagrodzeń od 2019 roku. To również powinno wzmocnić popyt na mieszkania i to ze strony wszystkich nabywców.

Załóżmy jednak, że w drugim półroczu startuje nowy program mieszkaniowy. Wtedy ta z trudem odbudowująca się przez kilka miesięcy oferta znowu zacznie być wyczerpywana. Jeśli ponadto rządowy program okaże się zbyt hojny, to znowu pieniądze na ten cel mogą się szybko wyczerpać powodując kolejny zryw popytu „na ostatnią chwilę”. A gdyby i tego było mało, to minister Krzysztof Hofman sugeruje, że o kredyt z programu „Mieszkanie na start” będziemy mogli wnioskować tylko do końca 2025 roku. Nawet więc jeśli unikniemy wygaszenia nowego programu mieszkaniowego w 2024 roku, to już nie unikniemy go w roku kolejnym, a to znowu może doprowadzić do zrywu popytu.

Całe szczęście jesteśmy dopiero na bardzo wstępnym etapie prac nad „Mieszkaniem na start”. Jest jeszcze wiele czasu i okazji, aby dobrze go skalibrować – urealnić limity dochodowe dla osób, które będą mogły z niego skorzystać, wprowadzić górną granicę ceny nabywanego lokum czy przerobić go w program długoterminowy, aby w końcu nasz rynek mieszkaniowy - po kilku latach szarpania różnymi wichrami - miał w końcu szanse na odzyskanie stabilności.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust