"Rządowy program preferencyjnych kredytów hipotecznych Bezpieczny Kredyt 2 proc. oraz zapowiedź Mieszkania na start zmieniły nastroje na rynku mieszkaniowym. Warto jednak zwrócić uwagę, że trend odbudowy podaży w 2024 roku będzie hamowany przez szereg czynników, które ostatecznie mogą zadecydować o sytuacji na rynku" - powiedział główny ekonomista Polityki Insight i współautor Kwartalnika Adam Czerniak, cytowany w komunikacie.
Drogi kapitał?
Ekspert podkreśla, że główną barierą w realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych będzie wysoki koszt pozyskania kapitału. To z kolei przesądzi o tym, że sfinalizowane zostaną jedynie najbardziej korzystne finansowo projekty - czyli takie, których marża brutto będzie oscylowała wokół 25-30 proc. Każda taka inwestycja z założenia powinna przynieść deweloperom przychód pozwalający na spłatę pożyczonego kapitału.
Ponadto w 2024 roku jeszcze większym wyzwaniem niż dotychczas może być uzyskiwanie pozwoleń na budowę.
"Po okresie boomu budowlanego zasoby łatwo dostępnych gruntów, zwłaszcza w dużych miastach, są obecnie historycznie niskie. Natomiast działki, które w teorii mogłyby zostać przeznaczone na budowę bloków mieszkalnych, w praktyce często są obarczone problemami prawnymi wynikającymi z braku planów zagospodarowania przestrzennego i długiego czasu wyznaczania warunków zabudowy lub też trudnościami z uzyskaniem zgód środowiskowych. Uzyskanie pozwoleń na budowę staje się więc coraz bardziej czasochłonne" - wyjaśnił Czerniak.
Reforma planistyczna za moment
Sytuację deweloperów może dodatkowo skomplikować wprowadzona w 2023 roku reforma planistyczna. Zobowiązuje ona gminy do uchwalenia planów ogólnych do końca 2025 roku. To z kolei może sprawić, że w trakcie uchwalania nowych dokumentów samorządy nie będą skore do szybkiego wydawania warunków zabudowy na dotychczasowych zasadach.
"Czy to oznacza, że nad deweloperami zbierają się same czarne chmury? Niekoniecznie. Wprowadzaniu nowych inwestycji w 2024 roku będą z kolei sprzyjały obserwowane od września 2023 roku wyhamowanie, a nawet spadki cen materiałów budowlanych oraz prognozowane obniżki kosztów wykonawstwa" - czytamy dalej.
Według ekspertów Otodom i Polityki Insight wiele wskazuje na to, że 2024 rok pod względem obrotów i zachowań popytu może być podobny do poprzedniego. Zapowiedź programu - jeszcze bardziej - preferencyjnych kredytów rozbudziła apetyty kolejnych grup konsumentów. Nie tylko tych, którzy akurat wsparcia przy zakupie mieszkania potrzebują. W przypadku tych, dla których subsydium jest praktycznie jedyną szansą na zakup, to zdolność kredytowa i możliwości akumulacji kapitału na wkład własny zadecydują o tym, czy będą mieli realną szansę na zakup coraz droższych nieruchomości, podsumowano.
Nowe inwestycje
W odpowiedzi na wysokie zainteresowanie zakupem mieszkań deweloperzy pod koniec roku zaczęli uruchamiać nowe inwestycje. W listopadzie 2023 roku na siedmiu głównych rynkach wprowadzili do sprzedaży 6,4 tys. mieszkań, czyli 20 proc. więcej niż w październiku i ponad trzykrotnie więcej niż na początku 2023 roku, przypomniano w Kwartalniku.
IV kwartał roku okazał się rekordowy pod względem wzrostu cen ofertowych mieszkań. W ciągu ostatnich trzech miesięcy roku podniosły się one średnio o 5,2 proc. kw/kw. A to najwyższe tempo wzrostu cen odnotowane od czasu boomu na rynku nieruchomości w latach 2020-2021. Podwyżki najmocniej widoczne były w metropoliach, liczących powyżej 500 tys. mieszkańców (+5,5 proc.), a najmniej - w małych miastach, do 50 tys. mieszkańców (+4,4 proc.).
Wysoka dynamika wzrostu wynagrodzeń przy równoczesnym spadku poziomu inflacji i obniżeniu stóp procentowych wpłynęła na zwiększenie zdolności kredytowej kupujących, także tych niekwalifikujących się do programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Na rynku mieszkaniowym aktywni byli zatem zarówno kredytobiorcy korzystający z Bezpieczny Kredyt 2 proc., jak i ubiegający się o kredyt na rynkowych warunkach zachęcani dodatkowo zwiększonym, najwyższym od III kwartału 2022 roku wyborem ofert mieszkań na sprzedaż.
Które nieruchomości drożały?
Najbardziej zdrożały mieszkania z rynku wtórnego. Ich średnie ceny ofertowe wzrosły bowiem o ponad 7 proc. w porównaniu do poprzedzającego kwartału i o 15 proc. r/r, podano także.
Boom cenowy nie ominął także rynku domów. W ciągu ostatnich trzech miesięcy roku segmenty zdrożały o ponad 3,5 proc. kw/kw, domy wolnostojące na działkach do 500 m2 o ponad 3 proc. kw/kw, a te na dużych działkach o ponad 2,5 proc. Z kolei najmniejsze podwyżki odnotowano w kategorii działek na sprzedaż - ich średnia cena ofertowa wzrosła z 241 zł/m2 do 244 zł/m2.
(ISBnews)
