W ostatnim czasie całkiem sporo mówi się o rosnącej ofercie deweloperów. Ten temat jest poruszany zwykle w kontekście kilku największych ośrodków miejskich. Nie można jednak zapominać, że w sąsiedztwie tych największych miast prosperują całkiem duże rynki deweloperskie. Przykładowo, inwestorzy działający pod Warszawą mają znacznie większą ofertę nowych mieszkań i domów niż ta ze Szczecina, Lublina lub Bydgoszczy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem przyjrzeć się ofercie deweloperskiej spod największych krajowych miast. Okazuje się, że nie wszędzie wybór jest większy niż przed rokiem.

Pod Warszawą deweloperzy nie uzupełnili podaży

Poniższa tabela pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy pod największymi miastami deweloperzy zdołali uzupełnić podaż po intensywnej wyprzedaży z drugiej połowy minionego roku. Jeżeli chodzi o sprecyzowanie takich określeń jak na przykład „okolice Warszawy” lub „okolice Krakowa”, to na stronie RynekPierwotny.pl (w wyszukiwarce nieruchomości) można sprawdzić dokładnie, jakie gminy są brane pod uwagę. Warto pamiętać, że prezentowane w tabeli informacje uwzględniają również deweloperów niewspółpracujących z portalem RynekPierwotny.pl.

Wróćmy teraz do danych z poniższej tabeli, które wskazują na przykład, że w okolicach Warszawy i Krakowa sierpniowa oferta nowych lokali i domów była wyraźnie mniejsza niż przed rokiem. W przypadku okolic Warszawy, mowa o spadku wielkości oferty deweloperskiej o 23% (sierpień 2023 r. - 5757, sierpień 2024 r. - 4439). Na uwagę zasługuje również bardzo duża dysproporcja pomiędzy podkrakowskim i podwarszawskim rynkiem deweloperskim. Okolice Krakowa pod względem wielkości oferty deweloperów obecnie ustępują nawet Łodzi.

ikona lupy />
Tabela 1 / Rynekpierwotny.pl

Nowe domy nie wszędzie tak samo popularne

Co ważne, informacje zaprezentowane w tabeli uwzględniają łącznie nowe domy oraz lokale mieszkalne. Okazuje się, że we wszystkich analizowanych lokalizacjach to mieszkania są dominującym elementem oferty deweloperskiej. Pod koniec sierpnia br. udział domów od deweloperów w całej ofercie rynku pierwotnego wyglądał następująco:

  • okolice Warszawy - 19%
  • okolice Trójmiasta - 4%
  • okolice Wrocławia - 24%
  • okolice Poznania - 16%
  • okolice Łodzi - 8%
  • okolice Krakowa - 39%

Wydaje się, że niewielka podkrakowska oferta deweloperów może wynikać po części z mocnego ukierunkowania tych inwestorów na budowę domów.

Pod miastami wyraźnie drożej niż przed rokiem

Zainteresowanie może wzbudzać również porównanie średnich cen 1 mkw. z podmiejskiej oferty deweloperów. Sierpniowe dane BIG DATA RynekPierwotny.pl na ten temat wyglądają następująco:

  • okolice Warszawy - średnia cena 10 291 zł za 1 mkw./roczny wzrost o 14%
  • okolice Trójmiasta - 12 130 zł/roczny wzrost o 16%
  • okolice Wrocławia - 8 588 zł/roczny wzrost o 21%
  • okolice Poznania - 8 307 zł/roczny wzrost o 17%
  • okolice Łodzi - 7 363 zł/roczny wzrost o 5%
  • okolice Krakowa - 9 576 zł/roczny wzrost o 15%

Dopiero drugie miejsce podwarszawskiego rynku pierwotnego w cenowym rankingu wynika z jego rozległości geograficznej. Kolejne ciekawe spostrzeżenie dotyczy faktu, że wszystkie podmiejskie rynki poza łódzkim pod względem tempa rocznych zmian cenowych wyprzedzają ofertę deweloperów z pobliskiego miasta wojewódzkiego.

Katowice i okolice, czyli specyficzny rynek

W przygotowanej tabeli znajdziemy również informacje na temat oferty deweloperskiej miast GZM (Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) z wyłączeniem Katowic. Ten obszar to specyficzny rynek deweloperski, który pod względem łącznej podaży niewiele ustępował okolicom Warszawy w sierpniu 2024 r. Podkatowicka oferta deweloperów przez rok średnio podrożała o 11% (do 9071 zł/mkw.), czyli w stopniu nieco mniejszym niż nowy katowicki metraż (+16%). Ze względu na mocno zurbanizowany charakter tamtego terenu, nie dziwi bardzo mały udział domów jednorodzinnych w ofercie deweloperów budujących pod Katowicami (2%).

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl