Magazyny z szansą na wzrost

Nie udało się w ubiegłym roku przekroczyć 35 mln mkw. na rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej. A to dlatego, że skala oddanych do użytku nowych projektów nie była wyższa niż 3 mln mkw. W sumie, jak wynika z danych Axi Immo, nowa podaż w 2024 r. sięgnęła 2,6 mln mkw. Dla porównania rok wcześniej było to 3,7 mln mkw. Powodem tego ostudzenia aktywności deweloperskiej była globalna sytuacja gospodarcza, która znalazła odzwierciedlenie w popycie. Najemców znalazło w sumie 5,8 mln mkw. To wynik zaledwie o 4 proc. wyższy od tego z poprzedniego roku. W 2023 r. współczynnik powierzchni niewynajętej na polskim rynku magazynowym wynosił 7,4 proc. Dziś, mimo nowych transakcji, pozostaje na podobnym poziomie.

Zdaniem ekspertów taki wynik nie jest oznaką tego, że polski rynek magazynowy zaczyna się zwijać. Po latach rekordowych wzrostów, spowodowanych pandemią, ale i zwiększaniem bezpieczeństwa łańcuchów dostaw przez firmy w Europie, do czego doszło w latach 2022‒2023, gdy na rynku ukończono 8 mln mkw. powierzchni magazynowej, wraca on po prostu na ścieżkę zrównoważonego rozwoju. I zwracają uwagę, że w budowie pozostaje 2 mln mkw. Kolejne około 12 mln mkw. jest w planach deweloperów. Cushman & Wakefield szacuje, że łączny wolumen inwestycji ukończonych będzie wciąż znaczący i wyniesie ok. 5 mln mkw. Choć, jak zauważają eksperci, na rynku pojawiają się jednak symptomy, które ponownie mogą go ożywić w perspektywie długoterminowej. Mowa o wprowadzeniu zwiększonych ceł importowych przez Stany Zjednoczone.

USA kontra Azja, a Polska korzysta

Według Przemysława Piętaka, dyrektora ds. doradztwa w łańcuchu dostaw CBRE, wprowadzenie niemal dwukrotnie wyższych ceł na towary importowane do USA z Chin niż na towary sprowadzane z Europy może spowodować, że część amerykańskich importerów zacznie szukać alternatywnych dla chińskich źródeł zaopatrzenia i dostaw, w tym z krajów Europy Środkowo-Wschodniej.

‒ Dodatkowo, jeżeli celem wprowadzenia dodatkowych ceł dla towarów importowanych z Unii Europejskiej do USA ma być zwiększenie poziomu inwestycji dla europejskich firm w Stanach Zjednoczonych, to zbliżona odpowiedź Europy może podnieść poziom inwestycji amerykańskich firm, które nie chcą utracić dostępu do europejskiego rynku zbytu – zauważa Przemysław Piętak. Dodaje, że nasz kraj może się znaleźć w kręgu zainteresowania firm z Azji, które będą szukały sposobu na zrekompensowanie strat po wprowadzeniu wyższych ceł przez USA.

Wciąż też wyczekiwana jest poprawa sytuacji gospodarczej za zachodnią granicą Polski. Jeśli do tego dojdzie, według ekspertów Cushman & Wakefield może pobudzić to przytłumiony w ostatnim czasie popyt na powierzchnię przemysłową w województwie lubuskim i zachodniej części województwa dolnośląskiego.

Polska na całej tej sytuacji może wygrać, bo jest atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów. Jeśli chodzi o rynek magazynowy, to zachętę może stanowić dostęp do nowoczesnej, a przez to i tańszej w utrzymaniu powierzchni, w porównaniu z innymi krajami Europy. Michał Śniadała, szef działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE, podsumowując wyniki rynku za 2024 r., zwrócił uwagę na dane Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego. Według nich ponad połowa całej powierzchni i obiektów spełnia najnowocześniejsze standardy zrównoważonego rozwoju (ESG) i posiada certyfikat, taki jak BREEAM, LEED czy DGNB, co ma znaczenie dla inwestorów. To znacznie lepszy wynik od tego na Zachodzie, na którym rynek powierzchni magazynowych zaczął się rozwijać wcześniej niż w Polsce, co wpływa na jakość dostępnych obiektów. Poza tym w Polsce bardzo dużo inwestuje się w automatyzację i nowe technologie. To również pozwala optymalizować koszty wynikające z prowadzonej działalności.

Michał Śniadała zauważa natomiast, że wyzwaniem dla rynku jest transformacja energetyczna w naszym kraju, co ma ogromny wpływ na ceny produkcji energii i prądu. Polska ma spore opóźnienia w porównaniu do reszty regionu CEE, co sprawia, że możemy tracić swoją przewagę w porównaniu do na przykład Rumunii czy Węgier.

Co z cenami

Zdaniem ekspertów czynsze na rynku magazynowym powinny pozostać stabilne, choć, tak jak w roku ubiegłym, mogą nastąpić wahania w niektórych regionach. W 2024 r. średnie czynsze dla obiektów typu big box wynosiły od 3,6 do 4,3 euro za 1 mkw. miesięcznie w starszych budynkach oraz od 4,0 do 5,5 euro za 1 mkw. miesięcznie w nowych inwestycjach. Jak wynika z najnowszego raportu Axi Immo, najniższe stawki oferowane były w województwach łódzkim, śląskim i wielkopolskim, gdzie można było wynająć powierzchnię już w zakresie 3,6‒3,8 euro za 1 mkw. miesięcznie. Z kolei najwyższe czynsze obowiązywały w Warszawie, gdzie stawki dla nowych projektów sięgały 7,25 euro za 1 mkw. w skali miesiąca.

Jeśli chodzi o to, kto w największym stopniu generuje popyt na nowe magazyny, to, jak wynika z danych Axi Immo, w 2024 r. największe kontrakty zawarły firmy z sektorów e-commerce i handlu. Tym samym wyprzedziły one dominujący wcześniej sektor logistyczny.