Rządowe dotacje w ramach programu Rodzina na Swoim, wyraźnie spowolniły obniżkę cen mieszkań. Spore znaczenie miał też stosunkowo łagodny przebieg światowego kryzysu gospodarczego w Polsce. Przez ostatnie dwa lata, „mieszkaniówkę” równocześnie stymulowały niskie stopy procentowe, dobre wyniki gospodarcze i dopłaty z programu MdM. Ta świetna passa dla sprzedawców lokali, właśnie dobiega końca. Kolejne dziesięć lat będzie znacznie trudniejsze dla rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz rynku kredytów hipotecznych.

Od szczytu „cenowej górki” warszawskie lokale potaniały już o jedną czwartą

Analiza portalu RynekPierwotny.pl dotycząca cen mieszkań z ostatnich dziesięciu lat, nie może obyć się bez danych NBP. Wspomniana instytucja regularnie sprawdza średni koszt zakupu nowych i używanych lokali na największych rynkach. Można tylko żałować, że Narodowy Bank Polski dopiero od dziesięciu lat publikuje transakcyjne ceny metrażu w ramach bazy BaRN. Takie najstarsze informacje (z III kw. 2006 r.) pokazują już ceny mocno zawyżone przez boom mieszkaniowy. Pod koniec 2006 roku, średnia cena 1 mkw. używanego mieszkania w Warszawie, oscylowała na poziomie 7100 zł - 7200 zł. Trzeba zdawać sobie sprawę, że analogiczna wartość dla 2004 r. wynosiła około 3700 zł/mkw. - 3800 zł/mkw. Świadczą o tym rozproszone informacje ze źródeł innych niż NBP.

Mieszkaniowy boom stracił impet na początku 2008 roku, a późniejsza eskalacja kryzysu finansowego ostatecznie przesądziła o pogorszeniu koniunktury na rynku. Cenowa korekta była nieunikniona, gdyż dostępność lokali osiągnęła absurdalnie niski poziom (nawet jak na polskie warunki). W połowie 2008 r. za średnie lokalne wynagrodzenie netto z sektora przedsiębiorstw można było kupić tylko 0,34 mkw. warszawskiego mieszkania. Obecny wynik jest o ponad 50% lepszy.

Na poniższym wykresie można zauważyć, że spadki cen widoczne po III kw. 2008 roku, dość szybko wyhamowały. Powodem była decyzja rządu o znaczącym rozszerzeniu programu Rodzina na Swoim. Wspomniany program pomógł sprzedawcom w utrzymaniu wyższych cen mieszkań i wygasł, gdy zarobki stały się już bardziej adekwatne do kosztów zakupu metrażu. Pomimo amortyzującego działania Rodziny na Swoim, spadki cen mieszkań były nieuniknione. Te zmiany stają się lepiej widoczne, gdy dodatkowo weźmiemy pod uwagę inflację CPI naliczaną od III kw. 2006 r. (patrz przerywane linie na poniższym wykresie). Po wykonaniu odpowiednich obliczeń można stwierdzić, że pomiędzy II kw. 2008 r. i III kw. 2016 r. średnia cena transakcyjna 1 mkw. mieszkania zmieniła się o:

  • -13%/-23% (po wliczeniu inflacji) - Warszawa
  • -17%/-27% - Kraków
  • -11%/-22% - Łódź
  • +3/-9% - Wrocław
  • -12%/-23% - Poznań
  • -14%/-25% - Gdańsk

Na mniejszych rynkach mieszkaniowych, korekta cenowa nie była tak znacząca. Wiąże się to z faktem, że „bańka cenowa” urosła przede wszystkim w krajowych metropoliach.

Przez kolejne 10 lat tylko wzrost gospodarczy może uratować sprzedaż lokali

Prognozowanie zmian na rynku nieruchomości w kolejnych dziesięciu latach, na pewno jest obarczone dużą niepewnością. Prawdopodobieństwo kolejnego boomu mieszkaniowo - hipotecznego wydaje się jednak minimalne. Do takiego wniosku prowadzi przede wszystkim analiza prognoz demograficznych oraz danych KNF-u. Według statystyk Komisji Nadzoru Finansowego z 2015 roku, osoby liczące sobie 26 lat - 35 lat zaciągały prawie 54% wszystkich kredytów mieszkaniowych. Tymczasem prognozy demograficzne GUS-u sugerują, że w połowie następnej dekady liczba perspektywicznych kredytobiorców będzie mniejsza o:

  • 31% (osoby z grupy wiekowej 26 lat - 30 lat)
  • 23% (osoby z grupy wiekowej 31 lat - 35 lat)

Jeśli uwzględnimy projekcję demograficzną GUS-u i aktualną strukturę wiekową kredytobiorców, to okaże się, że sam spadek liczby młodszych Polaków (2015 r. - 2025 r.), powinien obniżyć popyt na kredyty mieszkaniowe o 12%. W praktyce demografia może mieć jeszcze większy wpływ na rynek mieszkaniowo - hipoteczny, bo prognozy Głównego Urzędu Statystycznego nie w pełni uwzględniają znaczenie emigracji zarobkowej.

Prognozy popytu na kredyty mieszkaniowe dotyczące kolejnych dekad, są jeszcze bardziej pesymistyczne. Jedyną nadzieją dla sprzedawców mieszkań, może być wyższe tempo wzrostu gospodarczego, które przyspieszy wyburzanie starych lokali oraz domów, zwiększy dostępność metrażu i uczyni Polskę krajem bardziej atrakcyjnym dla imigrantów zza wschodniej granicy. Powstaje jednak pytanie, czy takie prosperity jest realne w warunkach coraz większego wpływu demografii na system emerytalny oraz całą gospodarkę.

>>> Polecamy: Mikrokawalerek nie będzie. Mieszkanie tylko na nocleg?