Narodowy Bank Polski co kwartał publikuje średnie ceny zarówno ofertowe, jak i transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego oraz wtórnego w poszczególnych miastach wojewódzkich. Opierając się na tych danych w artykule przedstawiono porównanie przeciętnych ofertowych oraz rzeczywistych stawek za lokal mieszkalny.
Jeśli chodzi o nowe mieszkania, to średnia cena ofertowa jest najbardziej przeszacowana w Gdańsku. Różnica między przeciętną stawką pochodzącą z ofert oraz rzeczywistymi cenami zbliża się tam do tysiąca złotych. Wysoka jest również w Krakowie i Katowicach. Co ciekawe w Lublinie i w Szczecinie to ceny transakcyjne są wyższe, choć zaledwie o odpowiednio kilkanaście lub nawet jedynie kilka złotych.

Osiedle Vikaåsen Terasser w Mo i Rana

Osiedle Vikaåsen Terasser w Mo i Rana

źródło: Materiały Prasowe

Nieco inne wnioski płyną z porównania cen mieszkań oferowanych do sprzedania i tych, które były już przedmiotem transakcji na rynku wtórnym. W każdym przypadku średnie stawki ofertowe są tutaj wyższe. Poza tym już na pierwszy rzut oka widać, że przeciętnie różnica jest tutaj dużo większa, średnio wynosi ona 650 zł. Największe nierówności dla lokali mieszkalnych z drugiej ręki mają miejsce w Gdyni, niemal 1600 zł oraz w Warszawie, blisko 1400 zł.

Z czego wynika różnica ?

Nierówności między cenami ofertowymi, a cenami transakcyjnymi mówią dużo o kondycji rynku mieszkaniowego. Jeśli różnice te osiągają duże rozmiary oznacza to, że jego kondycja jest kiepska. Świadczy to bowiem o tym, że deweloperzy lub właściciele mieszkań, aby znaleźć chętnych na swoje lokale muszą bardziej zejść z ceny. Dominującą pozycję podczas negocjacji mają więc w tym wypadku kupujący. Z kolei jeśli ta różnica się zmniejsza wskazuje to, że przewaga zaczyna przechylać na stronę oferujących lokale. Wspomniana specyficzna sytuacja w Lublinie i Szczecinie w przypadku nowych mieszkań mogła świadczyć o tym, że u części deweloperów zakończyły się wcześniejsze promocje. W związku z tym wydatki na nowe M pierwotnie objęte okazyjnymi stawkami podskoczyły do góry. Może to również wynikać chociażby z uwzględnienia w cenie wykończenia lub dodatkowego wyposażenia.

Część deweloperów ma w swojej ofercie kilka wariantów wykończenia mieszkania "pod klucz". Niektórzy klienci decydują się właśnie na odbiór takiego, gotowego do zamieszkania lokum. Dodatkowe prace wykończeniowe oznaczają oczywiście wyższą cenę. Warto jednak zaznaczyć, że w normalnej sytuacji ceny transakcyjne powinny być niższe od ich ofertowych odpowiedników. Wynika to z podstawowej zasady handlu. Nie od dziś bowiem wiadomo, że nic tak nie przyciąga klienta, jak obniżenie ceny. Dlatego deweloperzy i właściciele mieszkań zwykle na początku podają wyższe stawki, aby później móc pójść na rękę drugiej stronie negocjacji i nieco je opuścić.

Firmy deweloperskie zwykle mają odgórnie ustalony pewien stały limit obniżki wynoszący przeważnie kilka procent początkowej ceny. Inaczej wygląda to w przypadku mieszkań z drugiej ręki. Osoby prywatne wystawiające na sprzedaż swoje mieszkanie często nie wiedzą, jaką cenę można za taki lokal zażądać i na początku wyraźnie ją zawyżają. Widać to dobrze w zaprezentowanych dwóch zestawieniach. Różnice między początkowymi i ostatecznymi cenami są zdecydowanie wyższe w przypadku mieszkań z drugiego obiegu. Może to być spowodowane po części niewiedzą, ale również w pewnym stopniu sentymentem osób poszukujących chętnych na swój lokal.

Osoby, które spędziły czasem kilkanaście lat albo nawet nieraz całe życie w jednym mieszkaniu, częstokroć kierują się pozytywnymi związanymi z nim wspomnieniami. Przekłada się to na tendencję do ustalania wyższych od rynkowych, zaporowych cen, których później nikt nie chce zapłacić. Wyższe upusty na rynku wtórnym mogą być również powiązane z wymogiem remontu lub odświeżenia mieszkania, co jest silnym argumentem w negocjacjach cenowych.