Średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w największych miastach były w ubiegłym roku o 4,8 proc. niższe niż ich wyjściowe ceny ofertowe. Z danych Narodowego Banku Polskiego o cenach w 17 największych polskich miastach wynika, że na największe upusty, rzędu 11 proc., można było liczyć, kupując lokal od dewelopera w Katowicach. Najmniej skłonne do ustępstw były firmy z Wrocławia, gdzie obniżki wynosiły średnio zaledwie 1 proc.
Dane za ubiegły rok pokazują, że deweloperzy są coraz mniej skłonni do negocjacji cenowych, bo w poprzednich latach można było wynegocjować u nich upusty sięgające średnio 6–8 proc.

– Mniejsza skłonność do negocjacji to skutek m.in. pozbycia się przez deweloperów z oferty lokali, które wchodziły do sprzedaży jeszcze w czasach poprzedniego boomu na rynku nieruchomości – wskazuje Bartosz Jankowski, dyrektor rynku pierwotnego w agencji nieruchomości Home Broker.

Tu cięcia były niezbędne, bo w wielu przypadkach lokale były zbyt drogie i zbyt duże jak na możliwości i chęci kupujących po wybuchu kryzysu finansowego. Teraz firmy zdecydowanie lepiej odpowiadają na potrzeby kupujących. Mieszkania są lepiej projektowane i oferowane po cenach dostosowanych do możliwości potencjalnych klientów.

– Co prawda wciąż są deweloperzy, którzy wprowadzając inwestycję do sprzedaży, kuszą wysokimi rabatami wobec cen katalogowych, ale przeważają ci, którzy przez cały okres sprzedaży starają się utrzymywać lokale w cenach nieodbiegających znacząco od ofertowych – dodaje specjalista Home Broker.

Różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych

Różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Takie podejście stosuje m.in. Atal, jeden z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Firma deklaruje, że zależy jej na stabilnej i przejrzystej polityce cenowej, dzięki której jej klienci nie będą czuli się traktowani gorzej niż inni kupujący. To nie znaczy, że w ogóle cen nie negocjuje. Największe szanse na upusty są w przypadku ostatnich wolnych w poszczególnych projektach lokali, przy pakietowych zakupach lokali lub przy zakupach za gotówkę.
Chęć deweloperów do negocjacji obniża też ogromny popyt. W 2015 r. w największych w kraju aglomeracjach firmy sprzedały ponad 51,8 tys. mieszkań, o ponad 20 proc. więcej niż rok wcześniej i o 48 proc. więcej niż w 2007 r., kiedy mieliśmy do czynienia ze szczytem poprzedniego zakupowego boomu.

– W segmencie mieszkań popularnych maksymalne upusty, o jakie można się obecnie starać, to najwyżej 2–3 proc. od ceny ofertowej mieszkania. Tendencja ta utrzymuje się od co najmniej 6–8 kwartałów. Poprzednio najwyższe możliwe do uzyskania rabaty sięgały nawet 15 proc., ale wobec doskonałych wyników sprzedaży i utrzymującego się zainteresowania klientów deweloperzy nie muszą posiłkować się obniżkami cen – wskazuje Katarzyna Kamińska z firmy doradczej Reas.

Obecnie najczęściej spotykanym bonusem ze strony firm, choć nie tak powszechnym jak jeszcze 2–3 lata temu, jest komórka lokatorska w cenie mieszkania.

– Próżno już szukać wycieczek do ciepłych krajów czy np. sprzętu AGD dodawanego w pakiecie z zakupem – dodaje specjalistka Reas.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na rynku nieruchomości wtórnych, gdzie tradycyjnie ceny transakcyjne mocno odbiegają od ofertowych. W ubiegłym roku były one średnio o 12 proc. niższe, a na największe ustępstwa musieli iść sprzedający w Gdyni. Tam średnia cena transakcyjna metra lokalu z drugiej ręki była aż o 21,3 proc. mniejsza niż średnia cena ofertowa.

– Szczególnie duży problem z obniżkami mają osoby, które kupowały mieszkanie przed 2010 r., po cenach znacznie wyższych niż te, które mogą uzyskać teraz na rynku wtórnym – wskazuje Jarosław Skoczeń z agencji Emmerson.
Marlena Joks z wrocławskiego biura Iglica Nieruchomości wskazuje, że przy ustalaniu cen ofertowych na rynku wtórnym ogromna rolę odgrywa tzw. wartość sentymentalna, czyli uwzględnianie wszystkich inwestycji i nakładów finansowych w mieszkanie lub dom. To oraz z góry założone pole do negocjacji powoduje, że ceny oczekiwane przez sprzedających rzadko przystają do realiów rynku.

– W przypadku mieszkań trzeba je zwykle obniżać o kilkanaście procent, a w przypadku domów o nawet 30 proc. – dodaje.

>>> Czytaj też: Przed nami kryzys podobny do tego z 2008 roku? "Burza zbiera się od dawna"