Znacznie większa jest liczba osób, które mają kredytowy wskaźnik LtV (ang. loan to value) na poziomie 150% - 200%. Jak nietrudno zgadnąć, w tej grupie kredytowych pechowców, zdecydowanie przeważają gospodarstwa domowe, które zaciągnęły zobowiązanie z waloryzacją do franka szwajcarskiego.

Co dziesiąty kredytobiorca hipoteczny nie sprzeda lokum bez dopłaty …

Duża liczba kredytów o wysokim poziomie wskaźnika LtV, jest związana nie tylko z umocnieniem się szwajcarskiej waluty wobec złotego. Spore znaczenie ma też stopniowy spadek cen metrażu – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Wbrew pozorom, osiągnięcie wskaźnika LtV na poziomie 150% - 200%, nie zawsze jest następstwem zerowego wkładu. W tym kontekście, można powołać się na przykład warszawskiej rodziny, która pod koniec stycznia 2008 r. zaciągnęła „frankowy” kredyt finansujący 80% wartości lokum (założenia: wartość kredytu to 350 000 zł/161 965 CHF, raty równe, okres spłaty: 35 lat, marża: 1,60%, spłata zgodnie z początkowym harmonogramem). Pod koniec czerwca 2016 r. zadłużenie przykładowych kredytobiorców było o 25% wyższe od początkowej ceny lokum. Jeżeli dodatkowo uwzględnimy nominalny spadek wartości mieszkania (-17%), które w 2008 r. miało cenę 1 mkw. zbliżoną do rynkowej średniej, to wskaźnik LtV wyniesie blisko 150%.

Powyższy przykład tłumaczy, dlaczego aż 12% kredytobiorców mieszkaniowych pod koniec 2015 r. miało zadłużenie wyższe od wartości mieszkania. Dane KNF-u wskazują, że około 230 000 rodzin i singli musiałoby dopłacić bankowi dodatkową sumę po sprzedaży lokum. Wśród kredytów ze wskaźnikiem LtV powyżej 120%, wyraźnie dominują „hipoteki” rozliczane we franku szwajcarskim. Szczególnie niepokojąca jest dość duża liczba „frankowych” zobowiązań, które mają wskaźnik LtV na poziomie 150% - 200%. Pod koniec 2015 roku, taką wartością analizowanego wskaźnika, cechowało się prawie 48 000 kredytów rozliczanych według kursu franka. Obecnie analogiczny wynik może być wyższy, ze względu na wzrost notowań szwajcarskiej waluty po referendum dotyczącym Brexitu.

Kredyty rozliczane we franku osiem razy częściej posiadają wysokie LtV

Informacje z rocznego raportu Komisji Nadzoru Finansowego, nie do końca pokazują zróżnicowanie problemu wysokiego LtV w zależności od waluty. Zatem warto policzyć dokładny udział kłopotliwych kredytów (LtV > 100%) w całej sumie portfela kredytowego. Po wykonaniu odpowiednich kalkulacji okazuje się, że „frankowe” zobowiązania ze wskaźnikiem LtV ponad 100%, stanowią prawie 19% wartości wszystkich kredytów mieszkaniowych w Polsce (wynik na koniec 2015 r.). Analogiczny udział obliczony dla umów w złotym, wynosi jedynie 3,3%. Kredyty rozliczane w pozostałych walutach obcych (przede wszystkim euro), stanowią jeszcze mniejszy problem. Takie „hipoteki” ze wskaźnikiem LtV przekraczającym 100%, odpowiadają za około 1,6% wartości wszystkich kredytów mieszkaniowych.

Różnice pomiędzy „hipotekami” rozliczanymi we franku i złotym stają się jeszcze bardziej widoczne, jeżeli obliczymy wartościowy udział wszystkich kredytów z LtV > 100% w podzielonym portfelu mieszkaniowym (PLN, CHF, pozostałe waluty obce). Według danych KNF, pod koniec 2015 roku około 51% wszystkich kredytów rozliczanych we franku, miało wartość większą od potencjalnej ceny sprzedaży mieszkania – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Analogiczne wyniki dla kredytów w złotych oraz pozostałych walutach obcych, wyniosły odpowiednio 6% oraz 20%.

Duży udział „frankowych” kredytów większych niż wartość mieszkania, ma wyraźne skutki dla rynku nieruchomości. Brak możliwości sprzedaży nadmiernie zadłużonych lokali i domów, ogranicza liczbę ofert w dużych miastach. Dlatego plany umorzenia części zobowiązań „frankowców”, powinny uwzględniać wpływ takiej operacji na ceny lokali oraz poziom wskaźnika LtV dla wszystkich pozostałych kredytów.

>>> Polecamy: Zadyszka deweloperów. Potencjał branży szybko spada