Ministerstwo Sprawiedliwości, które przygotowało projekt przepisów, wskazuje, że w dobie kryzysu gospodarczego trzeba szczególnie zadbać o to, aby Polacy mieli gdzie mieszkać. Także ci, którzy wpadli w finansowe kłopoty.

– Dach nad głową to coś, co się człowiekowi po prostu należy z samego faktu bycia człowiekiem. Sytuacja, w której odbiera się ludziom mieszkania z powodu niespłaconych kilkusetzłotowych pożyczek, jest patologiczna. Najwyższy czas to ukrócić – wskazuje prof. Marcin Warchoł, pełnomocnik rządu ds. praw człowieka oraz wiceminister sprawiedliwości.

Umowa bez domu

Pierwsza ze zmian dotyczy instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie. Wokół której – jak przekonuje Warchoł – pojawiło się wielu krętaczy wykorzystujących prawo niezgodnie z jego przeznaczeniem.

Dlatego nowy art. 3871 kodeksu cywilnego ma określać, że nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby. Obejmie więc to wszelkie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, umowy przedwstępne oraz inne czynności o charakterze zobowiązującym. Za to „typowa” sprzedaż nieruchomości będzie możliwa. Z kolei przedsiębiorcy nadal będą mogli wykorzystywać swe nieruchomości do prowadzenia działalności, np. poprzez zabezpieczenie nimi zaciąganego kredytu.

„Proponowane rozwiązania mają na celu wyeliminowanie sytuacji, w których osoby fizyczne podstępem zmuszane są do dokonywania niekorzystnych dla nich rozporządzeń nieruchomością, w której zamieszkują, najczęściej pod pretekstem umowy pożyczki lub innej umowy nienazwanej o podobnym charakterze” – czytamy w uzasadnieniu projektu. Zarazem resort sprawiedliwości podkreśla, że umieszczenie tej regulacji wśród przepisów ogólnych o zobowiązaniach umownych sprawi, że nie będzie miała ona wpływu na wszelkie przepisy o charakterze lex specialis. Na przykład nadal dopuszczalne będzie stosowanie instytucji odwróconego kredytu hipotecznego, który jest właściwie obudowany gwarancjami dla obywateli.

„Mając na uwadze skalę nadużyć i liczbę spraw, w których dokonywano przewłaszczenia na zabezpieczenie na warunkach krzywdzących dla pożyczkobiorców, ale również to, że w tych sprawach zawiodły dostępne środki ochrony prawnej – przedmiotowa interwencja legislacyjna jest zasadna” – ocenia MS.

Bez egzekucji

Druga zmiana dotyczy egzekucji prowadzonej z nieruchomości. Dodany zostanie dawno już zapowiadany art. 9521 kodeksu postępowania cywilnego. Jego kluczowy fragment będzie stanowił, że wierzyciel będzie uprawniony do złożenia wniosku o zlicytowanie lokalu mieszkalnego dłużnika, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Czyli jeśli ktoś ma mieszkanie warte 500 tys. zł, zlicytować je będzie można dopiero, gdy dług właściciela (należność główna) wyniesie 25 tys. zł.

– Nie można dopuścić do licytacji mieszkań z powodu niewielkiego długu. Rozumiem, że jest to zmiana niekorzystna dla wierzycieli, ale egzekucja musi przebiegać zgodnie z poszanowaniem ludzkiej godności. A pozbawianie kogoś mieszkania, bo nie spłacił chwilówki, nie ma nic wspólnego z uczciwą egzekucją – tłumaczy Marcin Warchoł.

Postulat ten zresztą jest zgodny z wystąpieniem rzecznika praw obywatelskich z 2016 r. Wówczas Adam Bodnar w piśmie do ministra sprawiedliwości przekonywał, że obowiązująca „regulacja prawna, która nie zabezpiecza przed utratą mieszkania w przypadku względnie niewielkiego zadłużenia, jest niezgodna z postanowieniami konstytucji stanowiącymi, że władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, a także przeciwdziałają bezdomności”.

I resort sprawiedliwości chciał już nawet proponowaną teraz nowelizację wprowadzić. Oprotestował to jednak sektor finansowy oraz część państwowych urzędów. Postanowiono więc odłożyć sprawę na później. I właśnie teraz to „później” nadeszło.

– Zmiany w kierunku zwalczania niebezpiecznego zjawiska lichwy należy uznać za pożądany wyraz troski o najsłabszych i najbardziej podatnych na tego typu nadużycia – twierdzi komornik sądowy Monika Janus, przewodnicząca rady Izby Komorniczej we Wrocławiu. Ale podkreśla, że przepisy mogą być lepsze od tych przygotowanych.

– O ile oczywiste jest, że prowadzenie egzekucji z nieruchomości przy niewielkim zobowiązaniu stoi w sprzeczności z podstawowymi założeniami ochrony dłużnika przed egzekucją naruszającą jego godność osobistą, o tyle uważam, że takie ograniczenie powinno być wyrażone kwotowo, nie zaś procentowo – twierdzi Janus. I wyjaśnia, że w wielu krajach Unii Europejskiej funkcjonują podobne rozwiązania, które bazują jednak na minimalnie określonej wartości. Wskazanie procentowej kwoty może być bowiem zbyt niebezpieczne dla wierzycieli alimentacyjnych czy wspólnot mieszkaniowych.

– Z doświadczenia wiem, że tam, gdzie prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, dłużnicy rzetelniej spłacają swe zobowiązania, zaś ograniczenie wskazane procentowo może spowodować rozluźnienie w regulowaniu zobowiązań i prowadzić do demoralizacji dłużników – uważa komornik. Co prawda sąd – zgodnie z projektem MS – będzie mógł podjąć decyzję o sprzedaży nieruchomości w przypadku, kiedy przemawia za tym charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia z innych składników majątku, ale uregulowania takie stanowić będą wyjątki od zasady. W efekcie tak zredagowany „bezpiecznik” może zdaniem Moniki Janus nie gwarantować, że nowe przepisy nie będą służyły wyłudzaniu pieniędzy z banków i instytucji pożyczkowych.

Ministerstwo Sprawiedliwości zakłada, że nowe rozwiązania znajdą się w kolejnej specustawie, tzw. tarczy 3.0. Rząd powinien przyjąć projekt tuż po świętach, a następnie trafi on do Sejmu. ©℗

>>> Czytaj również: Zakładanie lokat traci sens. Oprocentowanie spadnie niemal do zera