Nelson podkreśla, że w społeczeństwie kapitalistycznym ziemię i zasoby mieszkaniowe traktuje się jak towary, podstawowe dobra i usługi, które można kupować, wynajmować i sprzedawać z zyskiem. Produkcja i utrzymywanie mieszkań w dobrym stanie są motywowane jedynie zyskiem. W wywodach członka największej socjalistycznej organizacji w USA to nie krytyka zysku jako motoru napędowego kapitalizmu jest jednak oryginalna. Ciekawe jest to, że rozszerza on ją z obszaru konsumpcji i produkcji przemysłowej na tzw. społeczną reprodukcję.

Społeczna reprodukcja to czynności i usługi (mieszkalnictwo, opieka nad dziećmi i osobami starszymi, edukacja), które są niezbędne do utrzymania istnienia produktywnej klasy robotniczej. Obszar ten był w przeszłości nieopłacany lub niewystarczająco opłacany, a praca w nim spoczywała głównie na barkach kobiet ze środowisk robotniczych.

Reklama
Jedną z podstaw neoliberalnego kapitalizmu jest zdaniem Nelsona prywatyzacja i utowarowienie reprodukcji społecznej. Najbardziej dramatycznym w skutkach przykładem zjawiska traktowania mieszkań jak spekulacyjnego dobra jest być może hiperfinansjalizacja rynku kredytów hipotecznych w USA z połowy pierwszej dekady XXI wieku. Posiadanie dachu nad głową przestało być traktowane jako podstawowa ludzka potrzeba.

Czy państwo powinno w ogóle zapewniać każdemu tani dach nad głową, a jeśli tak, to w jaki sposób? W Polsce istnieje kilka form publicznego wsparcia dla najuboższych w tym zakresie. Tzw. dostępne mieszkania (ang. affordable houses) powstają w ramach trzech segmentów. To mieszkania komunalne (z minimalnym czynszem, który nie pokrywają nawet kosztów utrzymania mieszkania), socjalne z dojściem do własności (TBS – Towarzystwa Budownictwa Społecznego, SIM – Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe oraz spółdzielcze mieszkania lokatorskie, czyli podmioty, które są wspierane przez państwowe kredyty, subwencje albo zwolnienia podatkowe) oraz mieszkania na wynajem, które również są dotowane przez państwo (to np. społeczne agencje najmu - SAN, czyli instytucje pośredniczące między najemcami, a wynajmującymi, które zapewniają stabilną opłatę czynszu o wartości poniżej rynkowego standardu).

Moim zdaniem państwo powinno ingerować w rynek przede wszystkim pośrednio. Właściwie jedynym segmentem, w którym istnieje potrzeba budowy mieszkań przez państwo jest budownictwo komunalne – mówi dr Adam Czerniak z SGH. Zwraca uwagę na potrzebę zreformowania prawa regulującego działanie tej części rynku. – Zarządzanie mieszkaniami komunalnymi w Polsce jest bardzo nieefektywne. Problem polega na tym, że osobom, które uzyskały prawo do zajmowania lokalu komunalnego trudno je odebrać nawet wtedy, gdy przestają spełniać kryteria upoważniające do jego zajmowania. To na przykład lokatorzy, którym znacznie poprawiła się sytuacja finansowa, ale znaczną część dochodów ukrywają, by zatrzymać tanie mieszkanie. Państwo nie posiada narzędzi do weryfikacji tego. Nieuczciwi lokatorzy blokują dostęp do mieszkań osobom, które naprawdę go potrzebują – mówi ekspert.

Podkreśla, że uregulowanie tego rynku poprawi też sytuację w segmencie najmu prywatnego, bowiem łatwiej będzie o dostęp do zastępczych mieszkań komunalnych dla niewypłacalnych najemców.

Zdaniem eksperta portalu GetHome.pl Marka Wielgi zapewnienie dachu nad głową najbiedniejszym rodzinom to zadanie gmin. Zupełnie się z niego nie wywiązują. - W 2020 r. gminy oddały do użytkowania zaledwie 1009 mieszkań komunalnych, co jest wynikiem najgorszym w historii III RP. Katastrofalne są także statystyki dotyczące rozpoczynanych budów. W 93 proc. powiatów nie rozpoczęła się w 2020 r. budowa ani jednego mieszkania komunalnego – mówi ekspert.

Wróćmy do wywodów Nelsona. Przekonuje on dalej w swoim tekście, że każdy towar na wolnym rynku podlega znacznym wahaniom cen i w kapitalizmie to się nie zmieni. Dotyczy to także mieszkań. Jakie są tego skutki? Gdy ceny mieszkań spadają, to wynajmujący mieszkania nie mają motywacji do dbania o nie, a wielu właścicieli nieruchomości z klasy robotniczej zaczyna „topić się”, ponieważ wysokość hipotek zaczyna przewyższać wartość nieruchomości. Gdy ceny rosną (tak jak obecnie) ˗ w dużych miastach krajów takich jak USA obserwujemy narastanie rynkowej bańki, to najubożsi są poddawani dużej finansowej presji lub wysiedlani z mieszkań. Prywaciarzom nie opłaca się z kolei budować lub wynajmować im mieszkań. Presja mieszkaniowa, jakiej są poddawani najubożsi, jest najsilniejsza w dużych miastach, głównie za sprawą bardzo wysokich cen gruntów.

Wolnorynkowa logika sprawia, że deweloperzy są zmuszeni inwestować w mieszkania klasy premium, a jedynym sposobem na to, by stały się przystępne dla dużej części społeczeństwa jest silne subsydiowanie deweloperów i właścicieli ziemskich. Czy nie lepszym rozwiązaniem jest odcięcie się przez rządy od pośredników i samodzielne sfinansowanie i zbudowanie ogólnodostępnych mieszkań? – pyta autor. Krytykuje przy tym na przykładzie USA prywatne budownictwo mieszkaniowe dotowane przez państwo, które bywało w przeszłości często urynkowiane.

Nasze społeczeństwo ma zasoby, aby stworzyć stabilne, bezpieczne i bezpłatne lub prawie bezpłatne schronienie dla wszystkich. Kapitaliści odmawiają zaspokojenia tej ludzkiej potrzeby, ponieważ nigdy nie zapewni im to zysków – pisze Nelson.

Powinien to być jego zdaniem demokratycznie rozpisany i nadzorowany projekt.

Pensje kontra ceny

Czy teza Nelsona jest prawdziwa, innymi słowy – czy dostęp do mieszkań w dużych polskich miastach stał się problemem? Aby odpowiedzieć na to pytanie należy przeanalizować to, czy ceny nieruchomości rosną znacznie szybciej niż wynagrodzenia.

Przyjrzyjmy się teraz temu. Jeżeli przyjmiemy długą perspektywę (2005-2020; dane Eurostatu), to okaże się, że to w Polsce przeciętna cena mieszkania wzrosła najmocniej spośród wszystkich krajów UE, dla których dostępne są takie dane (aż o 142 proc.). To znacznie więcej niż chociażby w Czechach (121 proc.), Niemczech (67 proc.), Danii (49 proc.) czy Holandii (34 proc.).

Okazuje się jednak, że wynagrodzenia w Polsce rosły w analizowanym długim odstępie czasu jeszcze szybciej niż ceny mieszkań. W przypadku pary uzyskującej po przeciętnym wynagrodzeniu i która ma dwójkę dzieci, dochody netto wzrosły w 15 lat o 143 proc. (chodzi o wynagrodzenia netto wyliczone przez Eurostat po uwzględnieniu podatku, składek i ulg). W przypadku wspomnianych powyżej krajów wzrosty te wyniosły kolejno 104 proc. (Czechy), 42 proc. (Niemcy), 44 proc. (Dania) oraz 50 proc. (Holandia).

Jak powyższe dane przekładają się na dostępność mieszkań? Spadek oprocentowania kredytów sprawił, że choć cena przeciętnej nieruchomości wzrosła aż o 142 proc., to rata kredytu na 30 lat zwiększyła się jedynie o 63 proc. (wyliczenia Expandera). Widzimy więc, że raty pochłaniały w 2020 roku mniejszą część wynagrodzeń netto rodzin o przeciętnych wynagrodzeniach. Po przyjrzeniu się powyższym danym dla polskiego rynku nieruchomości nie możemy z pewnością stwierdzić, że mieszkania w Polsce stały się mniej dostępne.

Od kryzysu na rynku w 2007 roku przez około dekadę obserwowaliśmy w Warszawie wzrost ratio średnich zarobków brutto do średniej ceny mieszkań. O ile w 2007 roku za przeciętne wynagrodzenie brutto można było kupić w stolicy 0,44 metra kwadratowego mieszkania, o tyle w 2017 roku już 0,78 metra kwadratowego. Po 2017 roku trend odwrócił się. Podobną sytuację obserwowaliśmy w innych dużych polskich miastach. Do 2017-18 roku wspomniane ratio rosło, ale po tym czasie ceny nieruchomości zaczęły prześcigać pensje. Szczegóły znajdują się na poniższych wykresach:

Ile metrów mieszkania można było kupić za przeciętną pensję w Warszawie / GetHome.pl

Dostępność mieszkań znacznie pogorszyła się w 2021 roku. Największy spadek dostępności odnotowaliśmy we Wrocławiu i Łodzi, zaś najmniejszy w Krakowie i Gdańsku. Wrocław jest miastem, w którym dostępność mieszkań jest najmniejsza, zaś największa jest w Poznaniu.

Jak się zmieniała dostępność mieszkań na rynku pierwotnym / GetHome.pl
Jak zmieniała się dostępność mieszkań na rynku wtórnym / GetHome.pl
Wskaźnik dostępności mieszkań (w metrach kw.) / GetHome.pl

Dostępność mieszkań dla osób w najtrudniejszej sytuacji finansowej jest coraz mniejsza, co potwierdza szybko kurcząca się oferta najtańszych nieruchomości z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw.

Jaki udział miały w ofercie deweloperów mieszkania w cenie poniżej 7 tys. zł za metr kw. / GetHome.pl

Gdzie te mieszkania?

Zostawmy na chwilę ceny. Kolejny problem polega na tym, że w Polsce jest po prostu za mało mieszkań. Ministerstwo Rozwoju oszacowało, że na koniec 2019 roku deficyt mieszkaniowy wyniósł 641 tys. mieszkań. Rośnie też przez ostatnią dekadę liczba osób ubiegających się o mieszkanie komunalne.

Ostatnie dane GUS wskazują, że w 2018 roku po mieszkania od gmin czekało w kolejce blisko 150,6 tys. gospodarstw domowych. Jednak potrzeby z pewnością są dużo większe. Po prostu wiele rodzin nie stara się o mieszkanie komunalne ze względu na bardzo surowe kryteria dotyczące dochodu. Szacuje się, że nawet 40 proc. gospodarstw domowych marzących o samodzielnym lokum ma zbyt wysokie zarobki, żeby starać się o mieszkanie od gminy, a równocześnie zbyt niskie, żeby kupić je za kredyt – mówi Marek Wielgo.

Dlaczego samorządy nie budują mieszkań dla najuboższych? Przede wszystkim dlatego, że mają notoryczne problemy z budżetami. Teraz mogą liczyć jednak na silną pomoc państwa.

Rząd zmodyfikował zarówno program wsparcia budownictwa komunalnego, jak i społecznego czynszowego. Od marca 2021 roku gminy mogą uzyskać dofinansowanie w wysokości nawet 80 proc. kosztów inwestycji, a nie jak wcześniej 35-45 proc. Dofinansowanie z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) dotyczy zarówno budowy mieszkań komunalnych, jak też remontów pustostanów. Co ważne, są zarezerwowane na ten cel pieniądze w budżecie państwa. Problem jedynie w tym, by gminy chciały po nie sięgać – mówi Wielgo.

W niektórych gminach tanie mieszkania czynszowe budują towarzystwa budownictwa społecznego (TBS), czyli spółki, których udziałowcami są najczęściej gminy. W 2020 roku wybudowały tylko 1615 tego typu lokali, a rozpoczęły 1163. W tym segmencie budownictwa mieszkaniowego widać było potężny regres. Obecnie państwo pokryje 35-45 proc. kosztów budowy społecznych mieszkań czynszowych w formie dotacji z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa oraz z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego. TBS to jednak nie rozwiązanie dla najuboższych. Najemcy muszą bowiem wpłacić tzw. partycypację, czyli udział w kosztach budowy – co najmniej 20 proc., a w dużych miastach 25 proc. ceny mieszkania.

Z danych Deloitte wynika, że w 2019 roku nad Wisłą na 1 tys. mieszkańców przypadało 386 mieszkań. Dla porównania: w Portugalii i we Włoszech 581, we Franci 531, a na Węgrzech 455. Za nami w tym zestawieniu znalazły się tylko Słowacja i Wielka Brytania (odpowiednio 378 i 361).

Ponad 40 proc. Polaków w wieku od 25 do 34 lat zamieszkuje pod jednym dachem z rodzicami. Średnia dla UE to tylko 28,6 proc. Polskie mieszkania są także przeludnione i dotyczy to przede wszystkim wynajmowanych. W 2018 roku współczynnik przeludnienia wyniósł w naszym kraju 39,2 proc. Tylko 4 europejskie kraje są pod tym względem gorsze. Prawie 65 proc. najemców zajmowało przeludnione lokale (według definicji Eurostatu).
Odsetek ludności mieszkającej w przeludnionych mieszkaniach / eurostat

Jednym z problemów polskiego rynku jest też to, jakie mieszkania są na nim budowane. Duża część z nich ma zbyt mały metraż w stosunku do potrzeb kupujących, ale ciągle wysoka relacja cen do pensji sprawia, że znajdują nabywców. Do sytuacji kupujących dostosowują się deweloperzy. W przypadku największych miast nawet 50-60 proc. powstających lokali ma poniżej 50 metrów kwadratowych. Obecny rynek często nie wychodzi naprzeciw oczekiwaniom rodzin, które potrzebują kilkupokojowych mieszkań – mówi Adam Czerniak.

Finansjalizacja i spekulacja

Na polskim rynku nieruchomości mamy do czynienia z postępującą finansjalizacją (analizie poddany został okres 2000-215) – wynika z artykułu „Istota i skala finansjalizacji rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 2000-215”.

Głównymi miarami stopnia finansjalizacji rynku mieszkaniowego są relacje wartości kredytów hipotecznych do PKB i produktu krajowego per capita. Oba te wskaźniki rosły we wskazanym okresie i to szybciej niż w całej UE. Autorka artykułu Dominika Godowska-dos Santos przytacza wyniki naukowych opracowań na temat dostępności mieszkań dla różnych grup społecznych. Okazuje się, że gospodarstwa domowe w Polsce są pod tym względem średnio w lepszej sytuacji niż unijne. Finansjalizacja prowadzi jednak w Polsce do pogorszenia sytuacji gospodarstw domowych o najniższych dochodach w porównaniu do lepiej uposażonych. „Znalazło to odzwierciedlenie w trendzie wzrostowym luki między udziałem wydatków w dochodzie rozporządzalnym oraz między wskaźnikiem nadmiernego obciążenia wydatkami mieszkaniowymi gospodarstw o dochodzie powyżej i poniżej 60 proc. mediany zrównoważonego dochodu” – pisze Godowska. Z artykułu wynika, że w Polsce finansjalizacja najmocniej dotyka osoby wynajmujące nieruchomości po rynkowych cenach.

Czy mamy już jednak do czynienia ze spekulacją na rynku? Zdaniem wiceprezesa zarządu JLL Kazimierza Kirejczyka obserwujemy w Polsce to zjawisko od miesięcy. Wykazał on podczas prezentacji przedstawionej na XVII Kongresie Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, że w większości miast mieszkania stają się coraz mniej dostępne (w dużej mierze na skutek spekulacji). Sytuacja rynkowa jest jego zdaniem zbliżona do tej z lat 2012-13, ale wciąż wyraźnie lepsza niż podczas kryzysu z 2007 roku. Zdaniem Kirejczyka w pierwszym kwartale 2021 roku można było już zaobserwować na rynku klasyczną spekulację, a więc działanie inwestorów polegające na krótkoterminowym pompowaniu na rynek kredytowanych pieniędzy i sprzedawanie mieszkań z zyskiem za rok czy dwa. To inwestorzy spekulacyjni przyczynili się w dużej mierze przeszło dekadę temu do napompowania bańki cenowej, kupując całe pakiety mieszkań, które sprzedawali z zyskiem jeszcze przed zakończeniem budowy.

Wiele wskazuje na to, że zjawisko to ma jednak niewielką skalę. Z badania przeprowadzonego przez NBP wynika, że tylko jedna na piętnaście-dwadzieścia osób kupuje mieszkanie w celu jego szybkiej odsprzedaży. Zjawisku flippingu przyjrzeli się kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej Adam Czerniak, partner zarządzający ThinkCo Tomasz Bojęć oraz specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów Hanna Milewska-Wilk. W raporcie „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym” ocenili, że blisko 6 proc. wszystkich transakcji sprzedaży na rynku mieszkaniowym to transakcje flippingowe, przy czym w niektórych lokalizacjach (np. Katowice, Bydgoszcz) osiągnęły nawet wartości dwucyfrowe.

„Flipperzy” uaktywnili się w Polsce w 2017 i 2018 roku. Na niektórych rynkach nawet co siódme mieszkanie było kupowane przez tę grupę. Od mniej więcej połowy tego roku aktywność spekulantów, w tym „flipperów”, zaczyna stopniowo spadać, co ma związek z rosnącymi stopami procentowymi oraz obawami o to, że ceny mieszkań przestaną szybko rosnąć – mówi Czerniak.

Eksperci zwracają uwagę, że tak duży udział transakcji flippingowych byłby uznany w USA za zagrażający stabilności rynku mieszkaniowego. W Polsce coraz popularniejsze jest zjawisko tzw. crowdinvestingu polegające na zrzutce kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu inwestorów w celu kupienia mieszkania i podzielenia się zyskami z jego sprzedaży.

O tym, że spekulanci i duże fundusze inwestycyjne „psują” rynek, świadczy to, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozważa wprowadzenie specjalnych limitów na zakup mieszkań. - Resort informuje, że takie rozwiązania, zawarte w przygotowywanym przez rząd „Pakiecie antyinflacyjnym”, objęłyby również tzw. pustostany, czyli mieszkania kupowane wyłącznie w celach inwestycyjnych, które nie są przez nabywcę ani zamieszkiwane, ani wynajmowane – mówi Wielgo. Z danych portalu prawo.pl wynika, że fundusze mieszkaniowe z kapitałem zagranicznym wykupiły już 7 tys. mieszkań w Polsce. Wyliczenia serwisu wskazują, że do 2028 roku już 90-100 tys. mieszkań będzie własnością takich funduszy. Dominującym modelem działania funduszy jest kontraktowanie budowy całych budynków pod najem. Adam Czerniak uważa jednak, że to wciąż niewielki udział całego rynku, a wzrost aktywności funduszy nie wymaga regulacji. – Nie powstały jak dotąd żadne przepisy ograniczające aktywność takich podmiotów. Polska nie ma jednak problemów Berlina z funduszami i przez najbliższych kilka dekad nie będzie ich mieć. W stolicy Niemiec aż 80 proc. wszystkich mieszkań jest wynajmowanych, a 15 proc. znajduje się w rękach zaledwie czterech funduszy, które dyktują ceny. Największy problem Berlina to zbyt duża koncentracja – mówi ekspert. Podkreśla też, że to między innymi dzięki aktywności funduszy rynek najmu w Niemczech jest tak popularny i stabilny, a ponad połowa Niemców żyje w wynajmowanym lokum.