Rynek najmu w pandemii doświadczył dużego spadku rentowności, co wiązało się z relatywnie niewielkim popytem, wzrostem kosztów mediów czy dokuczliwymi obciążeniami podatkowymi. W normalnych warunkach przejście z fazy słabej koniunktury do dobrej zazwyczaj zajmuje rynkowi co najmniej trzy, cztery miesiące (co wynika m.in. z długości trwania umów podpisywanych jeszcze na rynku najemcy). Dramatyczna sytuacja w Ukrainie zmieniła jednak zasady gry.
Rynek doświadczył odbicia natychmiast, do tego stopnia, że ludzie płaczą mi do słuchawki z prośbą o znalezienie jakiegokolwiek miejsca noclegowego – mówi Łukasz Krzyżanowski, prezes firmy Little Home, który od pięciu lat pracuje na rynku najmu długo- i krótkoterminowego.
Należy też pamiętać, że luty i marzec to miesiące, w których rynek doświadcza jednego z popytowych szczytów wraz z napływem studentów zaczynających drugi semestr nauki. – Ludzie, którzy nie śledzą aktualnej sytuacji i np. przez pół roku nie szukali mieszkania, nagle zderzyli się w dużych polskich miastach z 20–30 proc. wzrostem czynszów, poza tym bardzo często nie są w stanie wynająć jakiegokolwiek mieszkania – mówi Krzyżanowski.
Dach nad głową na wagę złota
Polską granicę przekroczyło w ciągu zaledwie dwóch tygodni ok. 1,5 mln Ukraińców, a według szacunków możemy spodziewać się kolejnych kilku milionów. Problem polega na tym, że w Polsce w lutym było zaledwie 40–60 tys. mieszkań na wynajem. Niedobór lokali do najmu długoterminowego jest więc dojmujący. W kontekście zakwaterowania na co najmniej kilka miesięcy bazę możemy poszerzyć o ponad 0,5 mln miejsc w obiektach noclegowych, 300–400 tys. nieruchomości wcześniej zajmowanych przez Ukraińców, którzy wrócili bronić swojej ojczyzny, oraz akademiki (realnie ok. 10–20 tys. miejsc, czyli 10 proc. zasobu). Do tego należy doliczyć pokoje, które Polacy udostępnią Ukraińcom w zamieszkiwanych aktualnie mieszkaniach.
Już pierwsze tygodnie masowej migracji pokazały, że to zdecydowanie za mało. Wiele hoteli ma dziś pełne lub prawie pełne obłożenie, a w trzy tygodnie liczba wolnych mieszkań na wynajem stopniała o połowę. Z danych pochodzących z portalu booking.com wynika, że w wielu polskich miejscowościach (głównie położonych przy granicy z Ukrainą, jak Dorohusk, Chełm czy Przemyśl) obłożenie miejsc noclegowych już w okresie 13 marca wynosiło 100 proc.
W miastach takich jak Rzeszów właściwie wszystkie mieszkania zostały wynajęte, jeszcze zanim doszło do masowego wzrostu podaży. Po zakończeniu obowiązujących umów możemy się spodziewać skokowego wzrostu cen – mówi Artur Kucharzyk, właściciel firmy Develocus oraz lider rzeszowskiego oddziału Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
Masowy napływ uchodźców może się okazać szansą dla wyludniających się małych miasteczek. Odpowiednie ukierunkowanie strumienia uchodźców może ożywić ośrodki, które doświadczają silnej depopulacji. Wielu Ukraińców będzie mogło podjąć pracę w małych miastach, co pozytywnie wpłynie również na mieszkaniowy popyt, w tym rynek najmu długoterminowego.
Ekspert portalu getHome.pl Marek Wielgo zwraca uwagę na społeczny aspekt problemu niedoboru mieszkań w Polsce. Przez wiele lat rząd i samorządy nie przejmowały się zbytnio losem tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na samodzielne lokum. GUS podaje, że w 2020 r. na mieszkanie komunalne od gminy czekało w kolejce 136,2 tys. gospodarstw domowych. Ogromna część z nich żyje w warunkach urągających współczesnym standardom. – Mam nadzieję, że nikomu nie przyjdzie do głowy pomysł, aby mieszkania komunalne, w tym remontowane pustostany, w pierwszej kolejności przydzielać uchodźcom. To może być zarzewiem konfliktów, które z czasem mogą doprowadzić do negatywnej zmiany postaw społecznych w stosunku do uchodźców – mówi Wielgo.
Jak relatywnie szybko zwiększyć podaż nieruchomości? Teoretycznie można nadbudowywać istniejące lub oddawać je w technologii prefabrykowanej. Nawet jednak w sprzyjających okolicznościach oznacza to kilkanaście miesięcy oczekiwania na nowe lokale. Alternatywą jest adaptacja istniejących powierzchni – handlowych, przemysłowych czy biurowych. Pandemia sprawiła, że wzrosła dostępność powierzchni biurowych, które stoją puste i mogą zostać odpowiednio zaadaptowane na potrzeby uchodźców. Będzie to jednak wymagało dobrej organizacji i finansowania, stąd konieczność wygospodarowania na ten cel pieniędzy, z których część będzie prawdopodobnie pochodziła z międzynarodowych programów pomocowych dedykowanych uchodźcom.
Rynek szybko znajduje doraźne rozwiązania bieżących problemów.
Obserwujemy spontaniczne organizowanie miejsc noclegowych w obrębie lokalnych społeczności, np. przy parafiach czy lokalnych ośrodkach pomocy społecznej, szczególnie na przedmieściach dużych miast. Wiele osób szybko adaptuje pustostany czy niedokończone domy i zamienia je w hostele dla najuboższych uchodźców. To często lokale o bardzo niskim standardzie, w których lokowane są bardzo duże liczby osób – mówi Łukasz Krzyżanowski.
Teoretycznie obecny popytowy boom na rynku najmu powinien doprowadzić do masowych inwestycji podmiotów instytucjonalnych i indywidualnych inwestorów w zakup mieszkań pod wynajem. Inwestycje tego typu są jednak traktowane jako długoterminowe, a kupujący przyjmują przy ocenie rentowności często nawet 10–15-letnią perspektywę. Obecna sytuacja w Ukrainie i Polsce jest do tego stopnia zmienna i nieprzewidywalna, że wielu inwestorów wstrzyma się lub w ogóle zrezygnuje z kupna nieruchomości inwestycyjnej.
Doba za 1 tys. zł
Nagłe przegrzanie rynku najmu prowadzi do powstawania zjawisk, które są niekorzystne dla najemców. Muszą się oni mierzyć chociażby z wysokimi czynszami, podwójnymi kaucjami czy prowizjami. Coraz częściej dochodzi do nieuczciwych praktyk; pojawiają się na rynku osoby wyłudzające pieniądze, które pobierają od zdesperowanych ludzi wynagrodzenie za prezentowanie mieszkań, które w rzeczywistości nie są dostępne pod wynajem.
Ciekawe działania obserwujemy na rynku najmu krótkoterminowego. Wielu Polaków pomaga uchodźcom, wynajmując mieszkania w serwisie Airbnb, a następnie udostępniając im. Jednak rynek ten mocno reaguje na zmiany wielkości popytu, które szybko windują ceny. Czasem do horrendalnych poziomów. – Spotkałem się z ofertą wynajmu mieszkania w średnim standardzie w Gdańsku za 1 tys. zł dziennie. Pamiętajmy, że duże firmy z międzynarodowym personelem działające w Ukrainie zostały zmuszone do przeniesienia się do innego kraju. Często preferowanym kierunkiem jest Polska, która ma dobrą lokalizację pod kątem realizacji inwestycji dedykowanych rynkowi Europy Wschodniej – mówi Łukasz Krzyżanowski. Logistyczne działy dużych korporacji będą zainteresowane zapewnieniem w krótkim czasie zakwaterowania specjalistom w atrakcyjnych i prestiżowych lokalizacjach, co mocno wpłynie w krótkim terminie na rynek najmu.
Marzec jest dla niego jednym z najlepszych miesięcy w historii. Serwisy typu Airbnb działają podobnie jak giełda, a ceny szybko reagują na zmiany podaży i popytu. „Gracze” monitorują bieżące ceny, często stosując odpowiednie do tego oprogramowanie, i natychmiast dostosowują swoją ofertę do aktualnej sytuacji. Ceny najmu potrafią zmieniać się nawet o kilkaset procent z dnia na dzień, jeżeli szybko rośnie popyt ze względu na ważne wydarzenia odbywające się w danym mieście, np. muzyczne koncerty. Procederem sztucznego pompowania cen, której ofiarami są często napływający uchodźcy, już interesuje się policja, która odbiera od klientów zgłoszenia w sprawie ofert, które mocno odbiegają od rynkowych standardów.
Jak mocno wzrosną czynsze
Zdaniem eksperta portalu getHome.pl trudno jest w tej chwili ocenić, jak napływ uchodźców wpłynął na ceny czynszów.
Po prostu upłynęło zbyt mało czasu, by dokonać rzetelnej analizy. Owszem średnie stawki czynszu rosną, ale wynika to z faktu, że z oferty mieszkań na wynajem w pierwszej kolejności znikają te najtańsze. Podkręcanie tej kwestii przez media niepotrzebnie podnosi temperaturę. Rynek najmu i tak jest już mocno rozgrzany. Wysokie podwyżki czynszu obserwujemy od połowy ubiegłego roku – mówi.
Czy powinniśmy spodziewać się dalszego skokowego wzrostu czynszów? Zależy to od tego, jak rozwinie się sytuacja w Ukrainie, jaka będzie skala migracji do Polski w nadchodzących miesiącach oraz jaki odsetek Ukraińców zdecyduje się na pozostanie w Polsce i wynajmowanie mieszkania.
Gdybym miał się pokusić o prognozę skali wzrostu czynszów w najbliższych miesiącach, to będą one rzędu od kilkunastu do kilkudziesięciu procent w zależności od wielkości miasta. Dużo będzie zależało od tego, które z nich będą wybierali uchodźcy, oraz jak długo zdecydują się wynajmować mieszkanie w Polsce – mówi Kucharzyk.
Rynek najmu jest mocno sezonowy, a czerwiec to początek spadkowego okresu (szczególnie na rynku najmu długoterminowego). Wynika to z masowego odpływu studentów, w wyniku którego wynajmujący są zmuszeni często do utrzymywania pustostanów. Pytanie brzmi: czy liczba napływających uchodźców będzie na tyle duża, by zapełnić wszystkie zwolnione miejsca zajmowane w szczycie sezonu przez studentów? Zdaniem Łukasza Krzyżanowskiego wakacyjne miesiące będą stały pod znakiem wyhamowania wzrostu cen, a następny duży szczyt powinien mieć miejsce jesienią. Należy też wziąć pod uwagę, że powoli wychodzimy z pandemii, a uczelnie wrócą do trybu nauki stacjonarnej, co mocno zwiększy popyt na wynajmowane mieszkania i obłożenie akademików.
Scenariusz dalszych dynamicznych wzrostów cen zrealizuje się jednak tylko wtedy, jeżeli sytuacja w Ukrainie będzie na tyle niestabilna, że większość obywateli tego kraju jesienią nadal będzie wynajmowała mieszkanie w Polsce. Bardzo trudno prognozować, jak dokładnie będą się kształtowały ceny czynszów za kilka tygodni lub miesięcy, bowiem obserwowana migracja jest bardzo chaotyczna i ma ogromną skalę. Niewiele jak dotąd wiemy też o napływających do Polski uchodźcach, ich statusie ekonomicznym czy planach.