Podatek katastralny a podatek od nieruchomości - czym się od siebie różnią?
W Polsce obowiązuje obecnie podatek od nieruchomości. Muszą go płacić właściciele, posiadacze samoistni lub użytkownicy wieczyści:
- gruntów (z wyjątkiem rolnych i leśnych),
- budynków,
- mieszkań i lokali użytkowych posiadających księgę wieczystą.
Wysokość tego podatku zależy od powierzchni nieruchomości oraz stawek ustalonych przez gminę (nie wyższych niż określone w ustawie). To gmina co roku przesyła decyzję z wyliczeniem kwoty do zapłaty – nie trzeba liczyć jej samodzielnie.
Natomiast w przypadku podatku katastralnego wysokość daniny uzależniona jest nie od metrażu, lecz od wartości rynkowej nieruchomości. Im droższe mieszkanie czy dom, tym wyższy podatek. System ten działa m.in. w Niemczech, Francji, Belgii, Wielkiej Brytanii czy Hiszpanii.
Podatek od nieruchomości w Polsce – jakie stawki podatku obowiązują w 2026 roku?
Zgodnie z art. 20 ustawy stawki podatków i opłat lokalnych są co roku waloryzowane wskaźnikiem inflacji ogłaszanym przez Główny Urząd Statystyczny. Według danych GUS inflacja za pierwsze półrocze 2025 roku wyniosła 4,5 proc. Oznacza to, że właśnie o taki procent wzrosną maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2026 roku.
W związku z powyższym Ministerstwo Finansów ogłosiło maksymalne stawki podatku od nieruchomości na 2026 rok. Przedstawiają się one następująco:
- dla budynków mieszkalnych – 1,25 zł od 1 m² powierzchni użytkowej (1,19 zł w 2025 roku),
- dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 35,53 zł od 1 m² powierzchni użytkowej (34,00 zł w 2025 roku),
- dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 16,64 zł od 1 m² powierzchni użytkowej (15,92 zł w 2025 roku),
- dla budynków związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 7,27 zł od 1 m² powierzchni użytkowej (6,95 zł w 2025 roku),
- dla budynków pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 12,00 zł od 1 m² powierzchni użytkowej (11,48 zł w 2025 roku).
Podatek katastralny w Hiszpanii - wysokie opłaty za posiadanie nieruchomości
W Hiszpanii podatek katastralny (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zależy od wartości katastralnej nieruchomości, którą ustalają rzeczoznawcy z lokalnych urzędów. Stawki mieszczą się w przedziale 0,4–1,4 proc. i różnią się w zależności od gminy.
Dla przykładu:
- w Marbelli stawka wynosi 0,64 proc.,
- w Benalmadenie – 0,4 proc.,
- w Esteponie – 0,51 proc.
Oznacza to, że mieszkanie warte 329 tys. euro w Marbelli generuje podatek ok. 2100 euro rocznie (przy obecnym kursie jest to prawie 9 tys złotych).
„Średnio to wydatek od 300 do 1500 euro rocznie, w zależności od wartości i lokalizacji nieruchomości” – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji By-Bright.
Podatek ten płacą zarówno hiszpańscy rezydenci, jak i cudzoziemcy – w tym Polacy kupujący mieszkania na Costa del Sol czy w Barcelonie.
Podatek od nieruchomości oraz podatek katastralny - zwolnienia oraz ulgi
Jeżeli nie prowadzi się działalności gospodarczej, w wielu przypadkach nie trzeba płacić podatku od nieruchomości. Zwolnienie obejmuje m.in. budynki i grunty wykorzystywane w rolnictwie, leśnictwie czy rybactwie. Z podatku zwolnione są również obiekty przeznaczone pod uprawy szklarniowe, pasieki, hodowle zwierząt, a także zabytki objęte właściwą ochroną konserwatorską.
Podatek nie jest pobierany także od nieużytków, użytków ekologicznych, działek przyzagrodowych należących do członków spółdzielni rolniczych oraz od altan i niewielkich budynków gospodarczych w rodzinnych ogrodach działkowych. Warto dodatkowo sprawdzić uchwały własnej gminy – mogą one przewidywać kolejne zwolnienia.
W przypadku podatku katastralnego niektóre gminy oferują bonifikaty za wcześniejszą płatność podatku, np. rok z góry. Dostępne są również zwolnienia dla określonych grup: osób starszych, z niepełnosprawnością, rodzin wielodzietnych.
Ile wyniósłby podatek katastralny w Polsce?
Gdyby w Polsce obowiązywał system hiszpański, podatek mógłby być znacznie wyższy niż obecny.
- Mieszkanie w centrum Warszawy warte 1 mln zł – przy stawce 1,4 proc. podatek wyniósłby 14 tys. zł rocznie.
- Mieszkanie w małej miejscowości warte 300 tys. zł – przy stawce 0,4 proc. podatek wyniósłby 1200 zł rocznie.
Dla porównania obecny podatek od nieruchomości w Polsce to zwykle kilkaset złotych rocznie.
W jaki sposób płaci się podatek katastralny?
W Hiszpanii system jest zautomatyzowany. Notariusz po zakupie nieruchomości przesyła dane do urzędu, a gmina co roku pobiera podatek – często wprost z konta bankowego właściciela. W niektórych gminach można rozłożyć go na raty, a nawet uzyskać zniżkę za wcześniejszą płatność.
W Polsce natomiast podatek od nieruchomości opłaca się samodzielnie w czterech ratach – do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada.
Podatek katastralny w innych krajach - zasady oraz stawki
Podatek katastralny funkcjonuje w wielu krajach na świecie, jednak jego wartość oraz konstrukcja różnią się od siebie. Stawki prezentują się następująco:
- Niemcy – od 0,26 do 1 proc. wartości nieruchomości, w zależności od landu,
- Francja i Belgia – podatek liczony od potencjalnego dochodu z nieruchomości,
- Wielka Brytania – stawki ustalane przez gminy, od 0,5 proc. dla tanich lokali do 1 proc. dla mieszkań średniej wartości,
- USA – średnio 2–2,5 proc. wartości rynkowej,
- Singapur – od 4 proc. dla mieszkań właścicieli do nawet 10 proc. dla nieruchomości wynajmowanych.
Podatek katastralny w Polsce. Trwają prace w Sejmie
20 marca 2026 r. grupa posłów Lewicy wniosła do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zakłada on odejście od modelu opartego wyłącznie na powierzchni nieruchomości i uwzględnienie również jej wartości. Autorzy projektu wskazują, że zmiany mają być odpowiedzią na problemy mieszkaniowe, takie jak niedobór dostępnych cenowo lokali, wysokie koszty najmu czy nieefektywne wykorzystywanie mieszkań. W ich ocenie istotnym zjawiskiem jest także gromadzenie nieruchomości w celach inwestycyjnych, co wpływa na wzrost cen.
Jak podkreślają projektodawcy, część mieszkań pozostaje niewykorzystana albo jest wynajmowana po wysokich stawkach. Proponowane rozwiązania mają ograniczyć takie zjawiska, zwiększyć dostępność mieszkań oraz poprawić wykorzystanie istniejących zasobów.
Zmiana sposobu ustalania podstawy opodatkowania dla domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych poprzez powiązanie jej z wartością nieruchomości
Zdaniem autorów projektu jednolite opodatkowanie wszystkich nieruchomości jest uzasadnione głównie wtedy, gdy służą one zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych właściciela lub jego najbliższej rodziny. W przypadku nieruchomości traktowanych jako inwestycja, źródło dochodu z najmu lub przedmiot szybkiego obrotu (tzw. „flipowania”), podatek (w ich ocenie) powinien być wyższy i lepiej odzwierciedlać faktyczne wykorzystanie lokali.
Projekt przewiduje zmianę sposobu ustalania podstawy opodatkowania dla domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych poprzez powiązanie jej z wartością nieruchomości. Oznacza to odejście od wyłącznego kryterium powierzchni. Podstawę opodatkowania stanowić miałaby wartość ustalana na podstawie powierzchni oraz średnich cen rynkowych w danej gminie albo wskaźnika kosztu odtworzenia metra kwadratowego ogłaszanego przez wojewodę. Docelowo, od 2028 roku, możliwe będzie korzystanie z danych z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami.
Wysokość podatku zależałaby także od liczby posiadanych nieruchomości. W przypadku jednego lub dwóch lokali stawka wynosiłaby 0,02 proc. ich wartości. Dla trzeciej i kolejnych nieruchomości przewidziano wyższe opodatkowanie – 0,5 proc. w pierwszym roku obowiązywania przepisów, z możliwością wzrostu do 1,5 proc. w kolejnych latach.
Ważne
Przykładowe wyliczenia pokazują skalę zmian. Dla mieszkania o powierzchni 56 m² obecny podatek wynosi kilkadziesiąt złotych rocznie, natomiast dla trzeciego lokalu po zmianach mógłby sięgnąć kilku tysięcy złotych, co oznacza wzrost nawet ponad dwudziestokrotny.
Podwyższone stawki dotyczyć będą przede wszystkim trzeciego i kolejnych lokali należących do jednego podatnika. Pierwsza nieruchomość również zostanie objęta nowymi zasadami, ale wzrost obciążeń ma być znacznie łagodniejszy.
Z opodatkowania wyłączone mają zostać m.in. lokale związane z budownictwem społecznym i komunalnym, mieszkania wykorzystywane w ramach pomocy społecznej oraz nieruchomości znajdujące się w budynkach wyposażonych w schrony uznane za budowle ochronne. Preferencje przewidziano również dla budynków spełniających określone normy efektywności energetycznej.
Projekt zakłada także możliwość różnicowania podstawy opodatkowania przez gminy poprzez wprowadzenie współczynników korygujących, uwzględniających m.in. lokalizację, rok budowy czy powierzchnię. Ma to pozwolić lepiej dostosować podatek do lokalnych warunków.
Ważne
Zmiany nie obejmą natomiast powierzchni mieszkalnych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej – w tym zakresie nadal obowiązywać będzie podatek liczony od metra kwadratowego.
Nowy sposób naliczania podatku od nieruchomości. Kiedy planowany termin wejścia w życie ustawy?
Projekt znajduje się obecnie na etapie konsultacji społecznych, które potrwają do 22 kwietnia 2026 r. Zakłada się, że nowe przepisy mogłyby wejść w życie od 1 stycznia 2027 r. Uwagi można zgłaszać za pośrednictwem rządowego portalu legislacyjnego, klikając poniższy link:
OECD Economic Surveys: Poland 2025
Poland: Staff Concluding Statement of the 2024 Article IV Mission October 17, 2024
top-story-kirschke-zablocki.prowly.com
tvn24
PAP
Podstawa prawna:
Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 (M.P. 2025 poz. 726)
Odpowiedź Ministra Finansów na interpelację nr 9102,
Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 2025 poz. 707).
