PIE zwraca uwagę, że ceny nieruchomości w Nowej Zelandii wzrosły w marcu 2021 r. o 24 proc. rdr, podczas gdy np. w USA dynamika była niższa niż 6 proc. To efekt silnego napływu imigrantów, ograniczeń w dostępie do gruntów na cele mieszkaniowe oraz rozwoju infrastruktury komunalnej, jak też czasowego zniesienia wymogów minimalnego poziomu wskaźnika LTV (ang. loan to value) – relacji wartości udzielanego kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości. "To właśnie ta zmiana wpłynęła na wyraźne zwiększenie udziału ryzykownych kredytów hipotecznych w portfelach banków komercyjnych wiosną" - wyjaśniają analitycy.
Dodają, że rząd Nowej Zelandii poszerzył zakres odpowiedzialności władz monetarnych "o analizę polityki w kontekście wpływu na rynek mieszkaniowy". "To światowy precedens podyktowany gwałtownym wzrostem cen mieszkań" - podkreślają. Przypominają, że bank centralny tego kraju jest pionierem zmian instytucjonalnych w polityce pieniężnej – jako pierwszy wprowadził strategię bezpośredniego celu inflacyjnego wraz z zachowaniem autonomii wobec rządu.
Jak tłumaczą analitycy, wzrost cen nieruchomości w Nowej Zelandii i innych światowych gospodarkach wynika z prowadzenia luźnej polityki pieniężnej przy pomocy zerowych bądź ujemnych stóp i skupu aktywów. "W Nowej Zelandii dodatkowym problemem był też gwałtowny wzrost odsetka ryzykownych kredytów, dla których wartość pożyczki przekraczała 80 proc. wartości nieruchomości, a wskaźnik dług do rocznego dochodu kredytobiorcy przekraczał 5 proc." - czytamy w najnowszym wydaniu "Tygodnika Gospodarczego PIE".
Eksperci zauważają, że po zmianie mandatu Bank Nowej Zelandii utrzymał, jak na razie, definicję celów polityki monetarnej. "Wciąż utrzymuje historycznie niskie stopy procentowe. Główne zmiany realizowane są przy użyciu narzędzi polityki ostrożnościowej" - podkreślają. Dodają, że od 1 maja maksymalnie 5 proc. nowych kredytów hipotecznych na cele inwestycyjne może być udzielanych przy wskaźniku LTV powyżej 60 proc. oraz maksymalnie 20 proc. kredytów na cele mieszkaniowe przy wskaźniku LTV powyżej 80 proc. Bank centralny dopuszcza interwencje przez zmiany stopy procentowej w warunkach ryzyka bańki spekulacyjnej.
"Stanowisko Nowej Zelandii oznacza nowe podejście do zarządzania cenami aktywów finansowych" - zaznacza PIE. Dotąd banki centralne interweniowały po pęknięciu bańki finansowej na danym rynku, wspomagając gospodarkę przez obniżkę stóp procentowych. Nowe podejście, jak wskazują eksperci, zakłada wyprzedzające podwyżki stóp procentowych w celu zażegnania ryzyka.
W ocenie PIE podstawowym problemem takiej strategii jest trudność w ustaleniu tzw. fundamentalnej ceny równowagi na rynku i momentu interwencji. "Bank Nowej Zelandii postawił sobie zatem trudne zadanie szacowania takiej ceny dla rynku mieszkaniowego" - podsumowano. (PAP)
autor: Magdalena Jarco
