Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Regulacje najmu. Na początek rejestr, potem kary
Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, który nie uregulował jeszcze rynku najmu krótkoterminowego. Odpowiednie przepisy mają położyć kres patologiom na rynku. Konkretnych działań, a nawet „stref wolnych od Airbnb”, domagają się mieszkańcy Warszawy, Sopotu czy Krakowa.
Zgodnie z rozporządzeniem UE kraje członkowskie muszą uregulować rynek do 20 maja. W rządzie trwa spór o to, jak głębokie powinny być te zmiany. Ministerstwo Sportu i Turystyki proponuje wprowadzenie od tego roku rejestru lokali (ustawowe minimum), a dodatkowych ograniczeń m.in. kar administracyjnych do 50 tys. zł czy stref z zakazem prowadzenia najmu dopiero od 2029 roku.
Z tak długim okresem przejściowym nie zgadza się Polska 2050. W grudniu Kamil Wnuk złożył poselski projekt zmian. Pod względem merytorycznym jest on zbliżony do ministerialnego, jednak przewiduje m.in. sankcjonowanie nieuczciwych najemców.
Zmiany w najmie krótkoterminowym. Co na to rynek?
Sytuacji na rynku najmu krótkoterminowego przyglądają się deweloperzy. Zakupy inwestycyjne, z myślą o biznesie turystycznym, stanowią jednak niewielki procent wszystkich transakcji. Poza tym jak przyznają deweloperzy pytani przez dompress.pl, zmiany w prawie nie stanowią żadnego zaskoczenia.
- Jak to zwykle bywa zmiany w prawie nie nadążają za rzeczywistością. Odpływ klientów inwestycyjnych nastąpił już 2-3 lata temu ze względu na spadek rentowności i zahamowanie wzrostów cen, co było istotnym czynnikiem, decydującym o opłacalności takiej inwestycji. Deweloperzy zauważyli tę tendencję i zmienili założenia dotyczące produktów. Stąd regulacja rynku najmu krótkoterminowego będzie miała wpływ na marginalną część inwestycji w ofercie – komentuje Zuzanna Należyta, Dyrektor ds. Handlowych w Eco Classic.
- W dłuższej perspektywie uporządkowanie zasad najmu krótkoterminowego może wpłynąć pozytywnie na rynek, a większa transparentność umożliwi inwestorom i deweloperom lepsze planowanie i podejmowanie decyzji inwestycyjnych. Może także przełożyć się na poprawę komfortu życia w budynkach mieszkalnych, w których dziś obok lokali zamieszkiwanych na stałe funkcjonują mieszkania regularnie wykorzystywane pod najem – tłumaczy Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. Sprzedaży i Marketingu w Develii.
Koniec szerokiej ulgi mieszkaniowej. To bat na flipy?
Ministerstwo Finansów pracuje nad zmianami w ustawie o podatku dochodowym. Przepisy, które mają wejść w życie jeszcze w 2026 roku, powinny ograniczyć liczbę flipów, czyli zakupów inwestycyjnych nastawionych na szybką sprzedaż z zyskiem.
Do tej pory flipperzy korzystali z ulgi mieszkaniowej, która pozwala na szybką sprzedaż (w ciągu mniej niż pięciu lat), jeżeli środki zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe. To nakręcało spiralę zakupów. Uwolnione dane z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) pokazały, że niektóre nieruchomości sprzedawano o 20-30 proc. drożej zaledwie kilka miesięcy po kupnie. To wpływało na ogólny wzrost cen.
- Zmiany w zakresie ulgi mieszkaniowej zapowiadane przez Ministerstwo Finansów, które mają wejść w życie w 2026 roku, rzeczywiście mogą wpłynąć na ograniczenie części zakupów inwestycyjnych. Według planowanych przepisów ulga będzie przysługiwać wyłącznie osobom, które w momencie korzystania z niej nie posiadają innej nieruchomości mieszkalnej. To oznacza, że inwestorzy posiadający już mieszkania stracą możliwość elastycznego reinwestowania środków ze sprzedaży w kolejne lokale, co może zniechęcać do krótkoterminowych transakcji i tzw. flipów – komentuje Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital.
Jak zauważa, grupa osób kupujących inwestycyjnie, liczących na szybki obrót nieruchomościami, może się zmniejszyć. Z drugiej strony poprawa dostępności kredytów może zachęcić inwestorów szukających np. drugiego mieszkania pod długoterminowy wynajem.
Zmiany przepisów ograniczą zakupy inwestycyjne?
Deweloperzy wydają się być dobrej myśli. Zapowiadane zmiany przepisów – ich zdaniem – nie powinny wpłynąć znacząco na wartość zakupów inwestycyjnych. W tym przypadku większą rolę odgrywa dostępność kredytów i obniżki stóp procentowych.
- Zmiany na rynku najmu nie powinny istotnie ograniczyć poziomu zakupów inwestycyjnych. Popyt ze strony klientów kupujących mieszkania na wynajem pozostaje relatywnie stabilny. Kluczowe znaczenie mają takie czynniki jak lokalizacja, standard projektu oraz przewidywana rentowność najmu w dłuższym horyzoncie czasowym. W naszym przypadku aż 42 proc. transakcji zawartych w czwartym kwartale stanowiły zakupy gotówkowe, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie naszymi mieszkaniami wśród inwestorów – zauważa Grzegorz Smoliński, Członek Zarządu Dom Development.
- W dłuższym horyzoncie rynek najmu w Polsce pozostaje atrakcyjny, głównie ze względu na strukturalny deficyt mieszkań, rosnącą mobilność zawodową oraz ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych dla części gospodarstw domowych. Czynniki te sprzyjają utrzymywaniu się wysokiego popytu na najem, szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich. Ten trend wpływa również na sposób planowania nowych projektów mieszkaniowych, które coraz częściej projektowane są z myślą o elastycznych układach lokali, funkcjonalnych metrażach oraz możliwościach przeznaczenia części inwestycji pod najem – dodaje Joanna Chojecka, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg.
