Co zmienia najnowsza nowelizacja ustawy deweloperskiej w 2026?
Kluczowe zmiany to:
- Zakaz waloryzacji ceny po podpisaniu umowy – deweloper nie będzie mógł podnosić ceny mieszkania (np. przez inflację, wzrost kosztów materiałów).
- Rozbudowa portalu DOM o dane o firmach deweloperskich – łatwiejszy dostęp do informacji o inwestycjach.
- Większa ochrona przy rezerwacji – wyższy zwrot opłaty rezerwacyjnej w przypadku odmowy podpisania umowy.
- Doprecyzowanie standardów informacyjnych – szczegółowe dane o inwestycji, standard wykończenia w prospekcie.
- Zwiększona kontrola banku nad postępem prac.
Zakaz waloryzacji cen mieszkań po podpisaniu umowy – to największa kontrowersja
„Propozycję całkowitego zakazu waloryzacji cen po podpisaniu umowy oceniamy neutralnie. W naszych umowach nigdy nie stosowaliśmy zapisów aktualizujących cenę w wyniku np. wzrostu inflacji" – Grzegorz Smoliński, Dom Development.
„Najwięcej wątpliwości budzi propozycja całkowitego zakazu waloryzacji cen po podpisaniu umowy, szczególnie w warunkach zmiennych kosztów realizacji inwestycji. Warto jednak podkreślić, że w dotychczas realizowanych projektach Grupy Waryński wykluczaliśmy możliwość stosowania waloryzacji cen" – Witold Kikolski, MS Waryński Development.
Ważne
Wniosek:
Część dużych deweloperów już teraz nie stosuje waloryzacji. Ale projektów wieloletnich (2-3 lata budowy) dotyka zmienność kosztów: materiały, energia, finansowanie, inflacja.
Tabela: Opinie deweloperów – co się zmieni dla klienta?
Deweloper | Ocena zakazu waloryzacji | Przewidywany efekt |
|---|---|---|
Dom Development | Neutralna - sami i tak nie stosowali klauzuli waloryzacyjnej | n. d. |
MS Waryński | Ryzyko dla rynku | Wyższe ceny na starcie dla marginesu bezpieczeństwa |
Atal | Rynek już jest dobrze chroniony | n. d. |
Robyg | Bardzo restrykcyjne | Wzrost cen, mniej elastyczności w negocjacjach |
Alter Investment | Duże wątpliwości | Wyższe ceny, mniejsza podaż, opóźnienia projektów |
Grupa CTE | Przeregulowanie rynku | Mniej nowych inwestycji, wyższe ceny |
Jak widać - opinie wśród deweloperów są skrajnie różne.
Deweloperzy ostrzegają: efekt odwrotny do zamierzonego
„W praktyce całkowite wyeliminowanie mechanizmów waloryzacyjnych może oznaczać przeniesienie całego ryzyka gospodarczego wyłącznie na firmy realizujące inwestycje wieloletnie" – komentuje Joanna Chojecka, Robyg.
„Deweloperzy będą zmuszeni wkalkulowywać większe bufory bezpieczeństwa już na etapie startu sprzedaży, co przełoży się na wyższe ceny mieszkań. Dodatkowo część firm może opóźniać wprowadzanie inwestycji do sprzedaży" – tak ocenia zmiany Damian Tomasik, Alter Investment.
Przykład
Co to oznacza w praktyce? Deweloper planuje sprzedać mieszkanie za 500 tys. zł (koszty: 400 tys. zł, marża: 100 tys. zł). Bez możliwości waloryzacji musi zabezpieczyć się przed inflacją (np. +10% w 2 lata budowy). Dodaje bufor +40 tys. zł. Cena na starcie: 540 tys. zł – czyli klient płaci więcej, nawet jeśli koszty nie wzrosną.
Problem techniczny: korekta ceny przy różnicy powierzchni
„Nasze największe wątpliwości budzi zaproponowany zakaz waloryzacji ceny mieszkania po podpisaniu umowy, szczególnie w sytuacjach związanych z końcowym obmiarem lokalu. W praktyce zdarzają się niewielkie różnice w powierzchni mieszkania względem projektu" – komentuje Tomasz Kaleta, Develia.
„Nie wiadomo czy korekta ceny związana z różnicami w powierzchni po wybudowaniu też zalicza się do waloryzacji. Cenę koryguje się in plus i in minus. Zwracamy środki, jeżeli wybudujemy mniejszą powierzchnię" – zauważa Zuzanna Należyta, Eco Classic.
Niejasność dla deweloperów: Czy zakaz waloryzacji obejmuje też korekty powierzchni? Jeśli mieszkanie finalnie ma 50,5 m² zamiast 50 m² – czy deweloper może doliczyć 0,5 m² i skorygować cenę?
7. nowelizacja ustawy deweloperskiej w ciągu kilku lat?
„To już 7. nowelizacja ustawy deweloperskiej, co pokazuje jakość przepisów oraz negatywne nastawienie do branży" – odnotowuje Zuzanna Należyta, Eco Classic.
„Ustawa deweloperska była już niedawno istotnie nowelizowana, a kolejne, częste zmiany przepisów negatywnie wpływają na stabilność i przewidywalność prowadzenia biznesu" – tak komentuje nowelizację Andrzej Swoboda, Grupa CTE.
Podsumowanie artykułu - co deweloperzy sądzą o najnowszej nowelizacji ustawy deweloperskiej?
7. nowelizacja ustawy deweloperskiej wprowadza zakaz waloryzacji ceny mieszkania po umowie przedwstępnej, rozbudowę portalu DOM i większą ochronę nabywców. Branża ostrzega: przeniesienie całego ryzyka kosztowego na deweloperów zmusi ich do wkalkulowania bufora bezpieczeństwa już na starcie – efekt: wyższe ceny mieszkań, mniejsza podaż, opóźnienia projektów. Duzi gracze (Dom Development, Waryński) już teraz nie stosują waloryzacji, ale wskazują na problem korekt powierzchni i niestabilność regulacyjną (już 7. nowelizacja w zaledwie kilka lat).
FAQ - pytania i odpowiedzi o nowelizację ustawy deweloperskiej 2026
Kiedy wchodzi w życie nowelizacja?
Projekt w konsultacjach (stan na czerwiec 2026). Wejście w życie – prawdopodobnie jeszcze w tym roku.
Czy deweloperzy podwyższali ceny po umowie?
Większość dużych firm (Dom Development, Waryński, Atal) nie stosowała waloryzacji. Problem dotyczy przede wszystkim mniejszych graczy i długich cykli budowy.
Dlaczego deweloperzy mówią, że mieszkania będą droższe?
Bo bez możliwości waloryzacji muszą wkalkulować bufor bezpieczeństwa (np. +10-15% do ceny mieszkania) już na starcie – na wypadek wzrostu kosztów.
Czy klient zyska na nowelizacji?
Zyska: pewność ceny, większą transparentność. Straci: nowelizacja prawdopodobnie oznacza wyższe ceny na starcie, mniej nowych inwestycji.
Co z korektą ceny przy różnicy powierzchni?
Branża obawia się, że korekta "in minus" (zwrot za mniejszą powierzchnię) będzie ok, ale "in plus" (dopłata za większą) – zablokowana.
Źródło: dompress
