Jeżeli chodzi o podsumowanie polityki mieszkaniowej z kończącej się kadencji Sejmu i Senatu, to rząd prawdopodobnie będzie chciał akcentować np. start programu Bezpieczny Kredyt 2% (pomimo rozbieżnych opinii na jego temat) oraz zwiększone wsparcie dla budownictwa czynszowego. Niestety, można wskazać mieszkaniowe sprawy, które po raz kolejny nie doczekały się załatwienia. Dobrym przykładem jest kwestia nieuregulowanych gruntów pod spółdzielczymi blokami. To problem, który dotyczy nawet 100 000 lokali i jest kłopotliwy dla sporej grupy spółdzielców. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, dlaczego spółdzielnie oraz ich członkowie mają kłopoty ze statusem prawnym gruntów pod blokami. Warto również wytłumaczyć, dlaczego pomimo przymiarek rządowi nie udało się rozwiązać opisywanego problemu. Jego przyczyny sięgają daleko wstecz.
W PRL formalności własnościowe nie były priorytetem
Geneza problemu z gruntami spółdzielczymi sięga czasów PRL-u, czyli tego okresu w najnowszej historii Polski, który cechował się swobodnym podejściem władz do kwestii własnościowych. Chodzi nie tylko o powojenne wywłaszczenia, które tak często były dokonywane niezgodnie z przepisami, że próbowano je potem legalizować specjalną ustawą z dnia 12 marca 1958 r. Swobodny stosunek ówczesnego państwa do kwestii własnościowych dał o sobie znać również w latach 70. i 80., kiedy została podjęta duża ofensywa inwestycyjna związana z budową osiedli wielkopłytowych. Takie inwestycje powstawały zwykle na podstawie decyzji lokalizacyjnych, a spółdzielnie otrzymywały tylko promesy dotyczące ustalenia w przyszłości na ich rzecz tytułu prawnego.
Sytuacja się skomplikowała po transformacji ustrojowej, kiedy roszczenia o zwrot bezprawnie odebranych działek zaczęli zgłaszać poprzedni właściciele oraz ich spadkobiercy. Wspomniane roszczenia stały się przeszkodą do przyznania spółdzielniom tytułu prawnego do niektórych gruntów. Wiele spółdzielni nie skorzystało z możliwości, które dał im artykuł 35 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. Mowa o przeniesieniu na rzecz spółdzielni własności gruntu za wynagrodzeniem lub ustanowieniu użytkowania wieczystego. Warto też wspomnieć o Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 października 2010 r. (sygn. akt: P 34/08), który zakwestionował możliwość zasiedzenia gruntu przez spółdzielnię.
Obecnie problem wciąż dotyczy ok. 100 000 mieszkań
Wcześniejsze rządowe szacunki wskazują, że opisywany problem z nieuregulowanymi gruntami dotyczy nawet 100 000 lokali spółdzielczych. Duża część z nich znajduje się w Warszawie. Temat spółdzielczych gruntów zyskał na znaczeniu po Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r. (sygn. akt: III CZP 104/12). To orzeczenie mówi, że lokatorzy budynków posadowionych na nieuregulowanym prawnie gruncie posiadają tylko tzw. ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zatem nie można założyć księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa, bo ono po prostu nie istnieje. Poza tym nie ma możliwości wykupu mieszkania od spółdzielni. Ustawodawca dodatkowo pogorszył sytuację prawną posiadaczy ekspektatyw spółdzielczego własnościowego prawa eliminując ich z grona spółdzielców poprzez nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 20 lipca 2017 r.
Projekt ustawy okazał się spóźniony i niedopracowany
Na problemy spółdzielców mieszkających na nieuregulowanym gruncie uwagę już kilkakrotnie zwracał Rzecznik Praw Obywatelskich. RPO podkreślał również, że trzeba naprawić ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych po niefortunnej nowelizacji oraz Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 czerwca 2020 r. (sygn. akt: K 3/19). Wspomniany wyrok jest korzystny dla posiadaczy ekspektatyw spółdzielczego własnościowego prawa, którzy lekkomyślnie zostali wykluczeni z grona spółdzielców. Niestety, ze względu na kończącą się już kadencję Sejmu rządowi nie uda się załatwić spraw dotyczących odebranego członkostwa i nieuregulowanych prawnie gruntów.
Warto podkreślić, że wiosną 2023 r. rząd przygotował projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Prace nad nim jednak szybko zamarły, a później Rada Legislacyjna przy Prezesie Rady Ministrów wskazała na mankamenty projektu. W obecnej kadencji Parlamentu nie ma także szans na uchwalenie przygotowanej dwa lata temu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wykonującej wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 czerwca 2020 r. (sygn. akt: K 3/19). Czy spółdzielcy doczekają się rozwiązania swoich problemów po jesiennych wyborach? Niestety, trudno cokolwiek wyrokować w tej sprawie.