Z uwagi na bardzo dużą konkurencję na rynku pierwotnym, większość inwestycji jest oddawana w terminie. Spóźnienia wciąż się jednej zdarzają, a ich przyczyny mogą być różne. Termin przekazania nieruchomości do użytku musi być określony w umowie deweloperskiej. To właśnie od jej analizy należy zacząć, aby sprawdzić, co dokładnie można zrobić.
Umowa deweloperska. Te zapisy musisz sprawdzić
Deweloperzy zwykle zabezpieczają się na wypadek ewentualnych opóźnień, podając w umowie termin oddania inwestycji z kilkumiesięcznym zapasem. Należy jednak sprawdzić, czy jest on podany w sposób precyzyjny. W dokumencie znajdują się też informacje na temat czynników wykluczających odpowiedzialność inwestora za opóźnienia. Zazwyczaj są one związane ze sprawami administracyjnymi (np. zaskarżeniem pozwolenia na budowę), czynnikami atmosferycznymi lub koniecznością wykonania dodatkowych prac. Poza tym, deweloper nie bierze odpowiedzialności za opóźnienia wynikające ze strony podwykonawców, choć w tym przypadku musi udowodnić, że nie powstały one z jego winy.
Oprócz tego jest istnieje lista przyczyn opóźnień, za których wyłączną winę ponosi inwestor. Bardzo często powodem są niedociągnięcia techniczne, czyli liczne usterki i wady techniczne, które wychodzą przy odbiorze nieruchomości. Ich naprawa może znacznie wydłużyć cały proces. Kolejną poważną przyczyną są wady prawne, np. niedostarczenie wszystkich dokumentów lub niezgłoszenie zakończenia budowy.
Wiedząc już, w jakich sytuacjach możemy pociągnąć inwestora do odpowiedzialności, należy sprawdzić umowę deweloperską pod kątem praw i obowiązków obu stron. W tym przypadku najlepiej skorzystać z pomocy prawnika. Oczywiście idealnie byłoby zweryfikować umowę jeszcze przed jej podpisaniem. Może się bowiem zdarzyć, że w dokumencie znajdują się niekorzystne dla kupującego zapisy, które mocno ograniczają odpowiedzialność dewelopera. Przykładem takich zapisów jest odmowa wypłaty odszkodowania za straty poniesione przez nabywcę z powodu opóźnień w oddaniu inwestycji. Bywa i tak, że w umowie nie ma zapisu o karach umownych za opóźnienia z winy dewelopera. Przed podpisaniem dokumentu, warto negocjować, aby takie zapisy się pojawiły, gdyż zabezpieczają one nasze interesy.
Co zrobić, gdy deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkania?
Gdy termin oddania inwestycji mocno się przeciąga, nabywca może podjąć pewne kroki, aby odzyskać część poniesionych kosztów. Jego działania są jednak mocno uzależnione od tego, jakie zapisy znalazły się w umowie deweloperskiej. Co można uzyskać?
Odszkodowanie
Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie w wydaniu lokalu przysługuje nabywcy na podstawie art. 471 i 484 Kodeksu cywilnego, w momencie, gdy inwestor nie wywiązał się z warunków umowy deweloperskiej. Można się o nie ubiegać w momencie, gdy z powodu opóźnienia straciliśmy pieniądze, a szkoda była spowodowana nienależytym wywiązaniem się z umowy ze strony dewelopera. Pomiędzy opóźnieniem w wydaniu lokalu a szkodą musi istnieć bezpośrednie powiązanie.
Nabywca powinien w tym przypadku pamiętać o konieczności udokumentowania szkód, które poniósł. Przykładowo, mogą to być wyższe odsetki kredytu lub koszty związane z wynajmowaniem mieszkania. Wysokość odszkodowania jest równa wysokości faktycznie poniesionych strat. Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że jeśli opóźnienia nie nastąpiły z winy dewelopera, nie otrzymamy żadnych środków.
Kary umowne
Jeśli w umowie deweloperskiej znajduje się zapis o karach umownych za opóźnienie w wydaniu lokalu, również możemy ubiegać się o wypłatę. Wysokość kar musi być dokładnie określona w dokumencie. Zazwyczaj są one wyrażane w procentach, w stosunku do wartości lokalu i wynoszą najczęściej od 0,01 proc. do 0,03 proc. wartości za każdy dzień opóźnienia. Nalicza się je już od pierwszego dnia.
Jeśli deweloper odmawia wypłaty kary umownej, a zapis o nich znajduje się w umowie, nabywa powinien wystąpić do sądu o nadanie tytułu wykonalności umowie deweloperskiej podpisanej w formie aktu notarialnego. W ten sposób można uniknąć wszczynania procesu.
Odstąpienie od umowy
Ostatnim, ale w praktyce dość rzadko stosowanym sposobem jest odstąpienie od umowy. W tym przypadku można oprzeć się na tzw. nowej ustawie deweloperskiej, a dokładnie art. 43, ust. 3. Aby móc odstąpić od umowy, nabywca musi w pierwszej kolejności wyznaczyć deweloperowi 120 dnia na przeniesienie prawa własności mieszkania. Po upływie tego czasu, konsument może odstąpić od umowy. W takim przypadku deweloper musi zwrócić nabywcy wszystkie wpłacone pieniądze wraz z odsetkami.
Trzeba jednak pamiętać, że z rachunku powierniczego zwykle można uzyskać tylko część środków, które odpowiadają jeszcze nie wykonanym pracom. O zwrot pozostałej kwoty trzeba ubiegać się już bezpośrednio u dewelopera, co może wiązać się z długim i kosztownym postępowaniem sądowym.