rozwiń >

Mieszkanie na sprzedaż? Lepiej uzbroić się w cierpliwość

Na portalach ogłoszeniowych aż roi się od ofert – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Mimo tego liczba finalizowanych transakcji jest wyraźnie niższa niż w poprzednich latach. Jak wynika z analiz Chambers & Partners, liczba niesprzedanych mieszkań z rynku pierwotnego osiągnęła w pierwszym kwartale 2025 roku ponad 16 tysięcy – to aż 10% całkowitej podaży. Dane te potwierdzają także raporty serwisu Investropa, według których na koniec pierwszej połowy 2025 roku liczba dostępnych mieszkań wzrosła o 54% rok do roku, do ponad 57 tysięcy lokali. Dla porównania: w latach 2020–2022 niektóre inwestycje znikały z rynku zanim jeszcze wbito pierwszy szpadel. Dziś deweloperzy muszą coraz częściej organizować promocje, obniżać ceny miejsc postojowych czy oferować bezpłatne wykończenie wnętrza, by przyciągnąć klienta. „Jesteśmy w fazie korekty rynku. Przez ostatnie lata budowano z rozmachem, a dziś przyszedł moment, gdy rynek nie nadąża z absorpcją podaży” – komentuje dr Katarzyna Kuniewicz, ekspertka rynku mieszkaniowego z Otodom Analytics.

Deweloperzy zwalniają, ale nie zatrzymują się

Pomimo spadającej sprzedaży, budowy nadal trwają. Część firm wstrzymuje nowe inwestycje, inne próbują domknąć zaczęte projekty. Problem polega jednak na tym, że wielu deweloperów weszło w inwestycje w szczycie hossy – gdy materiały były drogie, a tempo wzrostu cen mieszkań zachęcało do ekspansji. – „W 2023 roku kupiliśmy działkę i rozpoczęliśmy budowę 80 mieszkań pod inwestorów. Dziś połowa stoi pusta, a część rezerwacji się wycofała” – mówi jeden z krakowskich deweloperów, który chce pozostać anonimowy. – „Liczymy na odbicie jesienią, ale jak tak dalej pójdzie, będziemy zmuszeni obniżyć ceny. A to znaczy, że wyjdziemy na zero albo poniżej”.

Drogi kredyt – realna bariera

Przyczyn trudności sprzedażowych należy szukać nie tylko po stronie podaży. Znacznie ważniejsza jest sytuacja finansowa potencjalnych kupujących. W sierpniu 2025 roku średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi ponad 8%. To wynik wysokich stóp procentowych, które – choć nie rosną już od miesięcy – wciąż są dalekie od poziomu sprzed pandemii. „Przy takich warunkach finansowych tylko najbardziej zdeterminowani lub najbogatsi mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na kredyt” – tłumaczy analityk finansowy – „Średnia rata kredytu na 500 tys. zł przekracza 4 tysiące miesięcznie. Dla wielu rodzin to zbyt wiele”. Tę diagnozę potwierdzają dane BIK. Liczba składanych wniosków kredytowych w czerwcu i lipcu spadła o ponad 30% względem początku roku. Jeszcze mocniej odczuli to ci, którzy liczyli na wsparcie państwa. Program „Bezpieczny Kredyt 2%” został wygaszony, a jego następcy – m.in. „Kredyt na Start” – wciąż nie wystartowały.

Rynek wtórny też nie ma lekko

Nie tylko deweloperzy mają problem. Sprzedający mieszkania z rynku wtórnego muszą konkurować z nowymi lokalami, często w lepszym standardzie i z dodatkowymi bonusami. Ceny mieszkań używanych wyhamowały – według danych PIE, w ostatnim kwartale 2024 roku wzrosły już tylko o 3% kwartalnie. W wielu mniejszych miastach ceny nawet lekko spadły. „Mieszkanie wystawione w marcu nadal czeka na kupca, choć cena była obniżana dwukrotnie” – mówi Anna, właścicielka 52-metrowego mieszkania na warszawskim Ursynowie. – „Zgłaszają się głównie inwestorzy z gotówką, którzy proponują nawet o 15% mniej niż cena ofertowa. To poniżej granicy opłacalności”. Sprzedający coraz częściej zmuszeni są do negocjacji. Czas sprzedaży się wydłuża. Mieszkania, które jeszcze niedawno znikały w tydzień, dziś potrafią czekać na nabywcę miesiącami.

Kupujący zyskują, ale nie ryzykują

Choć sytuacja wygląda na idealną dla kupujących, wielu z nich... wstrzymuje się z decyzją. Obawiają się dalszych spadków cen lub też liczą, że warunki kredytowe wreszcie się poprawią. To powoduje dodatkowy zastój „Zdecydowaliśmy się z żoną poczekać. Mamy gotówkę, ale oferty są zbyt drogie jak na aktualny rynek. Widzę, że wiele mieszkań wisi tygodniami i nie schodzą. Sprzedający nie chcą jeszcze ciąć cen, ale to się zmieni” – mówi Marcin z Gdańska.

Co dalej z rynkiem? Jesień kluczowa

Eksperci są zgodni: wszystko zależy od dalszej polityki stóp procentowych oraz tego, czy ruszą nowe programy wsparcia dla kredytobiorców. Jeśli nie – sprzedaż będzie dalej spadać. A im dłużej potrwa ten zastój, tym większa szansa na korekty cen. „Jesień 2025 będzie kluczowa. Jeśli nie dojdzie do ożywienia, część firm może zacząć realnie schodzić z cen. Na razie wciąż wielu liczy, że to tylko chwilowy przestój” – mówi dr Kuniewicz.

Rynek na rozdrożu

Polski rynek nieruchomości wszedł w fazę przewartościowania. Przez lata rozpędzony pociąg budowlany nie zatrzymał się na czas, a teraz coraz trudniej znaleźć pasażerów gotowych zapłacić za bilet. Sprzedający muszą zmierzyć się z nową rzeczywistością – wymagającym klientem, drogim kredytem i konkurencją, która nie śpi. Dla kupujących to okazja – ale nie bez ryzyka. Rynek nie lubi gwałtownych ruchów, a każdy kryzys może szybko przekształcić się w zamrożenie. Jedno jest pewne: kto dziś sprzedaje mieszkanie, musi uzbroić się nie tylko w cierpliwość, ale i w pokorę wobec rynku.