Polski rynek najmu należy głównie do indywidualnych właścicieli, inwestorzy instytucjonalni posiadają zaledwie 25 tys. lokali, zlokalizowanych głównie na siedmiu największych rynkach. To wnioski z najnowszego raportu Cushman & Wakefield w Polsce „Marketbeat. Sektor mieszkaniowy, II kwartał 2026”.
Rynek najmu: o wysokości czynszu decydują lokalizacja i standard mieszkania
Po okresie dynamicznych wzrostów rynek najmu mieszkań w Polsce wszedł w fazę stabilizacji. Wysokie ceny mieszkań, wciąż relatywnie drogie kredyty hipoteczne oraz rosnąca mobilność zawodowa sprawiają, że dla części gospodarstw domowych najem pozostaje realną alternatywą dla zakupu własnego lokum.
Najwyższe stawki czynszów ofertowych niezmiennie odnotowuje Warszawa, gdzie mediana czynszu za kawalerkę wynosi 2 600 zł miesięcznie, a za mieszkanie dwupokojowe 3 500 zł, bez opłat eksploatacyjnych i zaliczek na media. Najtańszymi spośród największych rynków pozostają Łódź i Katowice, gdzie mediana czynszu za kawalerkę wynosi odpowiednio 1 725 zł i 1 705 zł. W przypadku mieszkań w nowym budownictwie mediana czynszu w Warszawie sięga 2 800 zł za kawalerkę oraz 3 600 zł za mieszkanie dwupokojowe. Dla porównania, w Katowicach najem kawalerki w nowym budownictwie kosztuje przeciętnie 2 000 zł miesięcznie, a w Łodzi niespełna 1 900 zł.
Pokazuje to, że oprócz różnic pomiędzy poszczególnymi miastami widoczne są również znaczące rozbieżności pomiędzy starszym a nowym budownictwem. Mieszkania w budynkach oddanych do użytkowania po 2010 roku osiągają wyraźnie wyższe stawki czynszów. W segmencie lokali trzy- i czteropokojowych, szczególnie w Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach, czynsze w nowych inwestycjach są średnio o 500-1000 zł miesięcznie wyższe niż w starszych. Różnice cenowe są również wyraźnie widoczne w ujęciu geograficznym. Różnica między medianą czynszu za kawalerkę w Warszawie a Katowicami sięga niemal 900 zł miesięcznie, co przekłada się na ponad 10 tys. zł rocznie.
- Obserwujemy stabilizację po okresie bardzo silnych wzrostów. Osoby poszukujące mieszkania przed rozpoczęciem roku akademickiego powinny brać pod uwagę łączną wysokość czynszu uwzględniającą również opłaty eksploatacyjne, które są często ukryte. W sektorze instytucjonalnym czynsz zawiera opłaty eksploatacyjne i doliczyć należy jedynie dodatkowe koszty zużytych mediów. Są także projekty, gdzie czynsz płacony jest all-in.- podkreśla Vitalii Arkhypenko, Research Consultant, Cushman & Wakefield
Polska a Europa: szybki wzrost, ale niższe czynsze za mieszkania niż na Zachodzie
Na przestrzeni ostatnich pięciu lat Europa doświadczyła istotnych podwyżek czynszów najmu, choć ich skala była wyraźnie zróżnicowana między poszczególnymi krajami. Liderami wzrostów są państwa Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Rumunia, gdzie czynsze zwiększyły się o 97% w ciągu ostatnich pięciu lat. Wzrosty przekraczające 60% miały miejsce również w Słowenii, Chorwacji i na Węgrzech. Na tak wysoką dynamikę wpłynęło kilka czynników równocześnie, w tym wysoka inflacja po okresie pandemii, wojna w Ukrainie, która przełożyła się na wzrost kosztów budowy i zwiększony popyt na rynku najmu. Najniższe wzrosty, nieprzekraczające 10%, odnotowano natomiast w Finlandii, Luksemburgu i Francji. Należy jednak pamiętać, że w części analizowanych krajów czynsze najmu podlegają regulacjom w znacznie większym stopniu niż w Polsce, co ogranicza skalę ich wzrostu.
Pomimo relatywnie wysokiej dynamiki wzrostu Polska nadal należy do krajów o niższych nominalnych stawkach najmu niż większość państw Europy Zachodniej. Średni miesięczny czynsz za mieszkanie dwupokojowe w centrum Warszawy przekracza już 1 000 euro. Dla porównania, zgodnie z danymi Numbeo, w Zurychu wynosi on 2 640 euro, w Londynie 2 618 euro, a w Amsterdamie 2 302 euro.
Innego obrazu dostarcza jednak porównanie kosztów najmu do poziomu średnich dochodów. W Warszawie czynsz bez opłat eksploatacyjnych za przeciętne mieszkanie dwupokojowe odpowiada około 55% średniego miesięcznego wynagrodzenia netto. Największe obciążenie w Europie odnotowują mieszkańcy Lizbony i stolicy Albanii, Tirany, gdzie koszt najmu dwupokojowego mieszkania w centrum zbliża się do wysokości przeciętnej miesięcznej pensji netto. Z kolei w wybranych miastach należących do najdroższych rynków najmu, takich jak Zurych oraz w relatywnie drogich lokalizacjach, takich jak Wiedeń czy Helsinki, wydatki na najem pochłaniają średnio nie więcej niż 35% przeciętnego wynagrodzenia netto (Numbeo).
Fundusze inwestycyjne oferują najemcom kolejne mieszkania
W drugim kwartale 2026 roku zasób mieszkań w sektorze PRS (najmu instytucjonalnego) w Polsce przekroczył 25 tys. lokali. Segment rozwija się wraz z postępującą profesjonalizacją rynku najmu i rosnącymi oczekiwaniami najemców dotyczącymi standardu mieszkań oraz jakości świadczonych usług. Najwięcej lokali tego typu znajduje się w Warszawie – 8,4 tys., co stanowi niecałe 6 proc. całego stołecznego rynku najmu.
Rynek PRS w Polsce charakteryzuje się wysokim poziomem koncentracji. Większość istniejącego zasobu znajduje się w rękach kilku największych inwestorów instytucjonalnych. Przejęcie aktywów Resi4Rent umocniło pozycję TAG Immobilien AG jako lidera sektora w Polsce, zapewniając spółce obecność w Warszawie oraz wzmacniając jej pozycję na wszystkich największych rynkach mieszkaniowych w kraju. Była to największa transakcja w historii polskiego rynku PRS, o wartości około 575 mln EUR, która potwierdziła rosnącą dojrzałość i płynność tego segmentu oraz zasadność budowy dużych, instytucjonalnych portfeli mieszkań na wynajem.
Projekty będące w budowie oraz na etapie planowania mogą powiększyć sektor o blisko 14 tys. mieszkań. Skala rzeczywistej podaży będzie jednak zależeć od warunków finansowania, sytuacji makroekonomicznej i strategii inwestorów. Dla dalszego rozwoju PRS kluczowe będą dobór lokalizacji, kontrola kosztów oraz elastyczne reagowanie na potrzeby najemców. Jednocześnie, że dynamika czynszów będzie coraz silniej zależeć od jakości mieszkania, lokalizacji i struktury lokalnego popytu. Nie wygląda na to by obecność firm sektora PRS wstrząsnęła lub nawet miała istotny wpływ na rynek i ceny najmu w Polsce. Inwestorzy instytucjonalni stanowią niewielki odsetek posiadaczy lokali do wynajęcia.
Dziennikarz z zawodu i zamiłowania. Zajmuje się tematyką gospodarczą, prawną i finansową, szczególnie nowymi technologiami, i komunikacją oraz mediami. Poza dziennikarstwem zajmuje się fotografią, jeździ na nartach i uwielbia Hiszpanię. Z marką INFOR związany wcześniej, zaczynał przygodę z dziennikarstwem w Gazecie Prawnej. Od kwietnia 2026 r. już jako dziennikarz internetowy przygotowuje i publikuje artykuły na portalu Forsal.pl.